Trong 3 năm tới, có thêm 47.000 phòng khách sạn và condotel đi vào vận hành 

Du lịch phát triển vực dậy bất động sản nghỉ dưỡng 

Theo plo.vn, hoạt động du lịch nội địa trong 10 tháng đầu năm 2022 ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng với 91,8 triệu lượt khách nội địa. Con số này vượt xa tổng lượt khách nội địa của cả năm 2019, thời điểm trước đại dịch Covid-19 là 85 triệu lượt. 

Ngược lại, hoạt động du lịch quốc tế lại chưa đạt được như kỳ vọng. Trong 10 tháng đầu năm 2022, Việt Nam chào đón 2,35 triệu lượt khách quốc tế,. Trong đó, Hàn Quốc là thị trường dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến Việt Nam, với gần 620.000 lượt khách, chiếm 26% tổng lượng khách quốc tế. Khách du lịch Ấn Độ đến Việt Nam có mức tăng trưởng trung bình 51%/tháng, trong 10 tháng đầu năm thu hút hơn 82.000 lượt khách. 

Mặc dù vậy, tổng số lượt khách quốc tế đến Việt Nam sau khi mở cửa hoàn toàn chỉ bằng 16% so với cùng kỳ năm 2019. Nguyên nhân đến từ sự sụt giảm khách du lịch Trung Quốc và Nga, điều này đã làm chậm quá trình khôi phục hoạt động du lịch quốc tế. 

Tính riêng trong quý III/2022, toàn thị trường có hơn 4.600 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới được chào bán, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2021 và 21,4% so với quý II/2022, tỉ lệ hấp thụ đạt khoảng 48%. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung. Nguồn cung bao gồm hàng tồn có số lượng khá lớn.

Trong đó, hoạt động của các khu nghỉ dưỡng ven biển khôi phục chậm hơn so với kỳ vọng do vẫn còn thiếu nguồn khách quốc tế. Công suất phòng trung bình của Việt Nam vẫn thấp hơn 40% so cùng kỳ năm 2019. Tại một số điểm ven biển nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang - Cam Ranh ghi nhận mức độ khôi phục còn thấp hơn mức trung bình của thị trường. 

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotesls APAC: "Phân khúc khách công vụ, khách lưu trú dài hạn và các đoàn khách MICE đang có xu hướng tăng trưởng tốt. Một số khu nghỉ dưỡng cao cấp, boutique cũng ghi nhận kết quả hoạt động khá tích cực. Điều này cho thấy những sản phẩm chất lượng, quản lý vận hành tốt vẫn có tệp khách hàng riêng ngay cả trong những giai đoạn thị trường biến động".

Theo ông Mauro, sự sụt giảm nguồn cầu quốc tế chỉ là một trong những rào cản của quá trình phục hồi ngành du lịch tại Việt Nam. Một trong những rào cản khác chính là tốc độ tăng trưởng nguồn cung lớn tại một số địa điểm du lịch trong nước, điều này đã góp phần gia tăng áp lực lên giá bán và công suất phòng tại những thị trường này. 

Giám đốc Savills Hotesls APAC cho rằng ngành khách sạn tại Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển giao. Thời điểm hiện tại, thị trường đang phải trải qua những khó khăn thách thức tạm thời, tuy nhiên những thách thức này đặt ra nền móng cho các cải thiện mang tính lâu dài, giúp định hình rõ ràng thị trường và nâng cao chất lượng dịch vụ, quản lý vận hành khách sạn. 

"Trong ba năm tới, ước tính sẽ có thêm 47.000 phòng (bao gồm dự án khách sạn và condotel) đi vào vận hành. Tuy nhiên, trong bối cảnh điều kiện thị trường cùng với các chính sách kiểm soát tín dụng, một phần các dự án đang triển khai này có thể sẽ bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến", ông Mauro cho hay. 

Dự án condotel khó thực hiện cam kết lợi nhuận

Từ năm 2016, thị trường condotel tăng trưởng mạnh mẽ khi nhà đầu tư cá nhân đánh giá cao tiềm năng tăng trưởng của hoạt động du lịch. Nếu được hoạch định tốt, loại hình sản phẩm bất động sản này có thể tạo ra tiềm năng tăng trưởng giá trị vốn, tạo ra dòng tiền tự việc vận hành cho thuê. 

Hiện nay, có khoảng 75% các dự án condotel và branded residence (bất động sản hàng hiệu) đã đi vào vận hành thực hiện được cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu sụt giảm, nguồn cung tăng mạnh, các dự án có cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu quá lý tưởng đang gặp nhiều thách thức để hiện thực hóa các cam kết đã đưa ra. 

Do đó, khi đầu tư vào các sản phẩm thuộc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư cần phải nắm rõ ưu và nhược điểm của loại hình này. Bởi so với các sản phẩm bất động sản khác, bất động sản nghỉ dưỡng phục thuộc lớn vào ngành du lịch nghỉ dưỡng, đây là ngành có tính biến động lớn, dễ bị tác động bởi các thay đổi về điều kiện kinh tế thị trường. 

"Trong bối cảnh ngành nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình khôi phục, phần lớn các dự án đều gặp nhiều khó khăn. Những dự án có quy mô càng lớn, bài toán hoạt động sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Tôi nhận thấy, trong giai đoạn hiện nay, những dự án quy mô nhỏ có ưu thế hơn trong việc vận hành, duy trì được lợi nhuận và giá trị tài sản", ông Mauro nói. 

Trong thời gian qua, việc hoạch định và triển khai thiếu cẩn trọng tạo ra nhiều rủi ro khi các dự án không được đảm bảo được các yêu cầu về mặt vận hành, thiếu các tiện ích và tiện nghi cần thiết phục vụ hoạt động kinh doanh cho thuê theo tiêu chuẩn khách sạn. 

Tình hình dịch bệnh và những khó khăn của thị trường kinh tế trong thời gian qua đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng. Tuy nhiên, đây có thể là một cơ hội để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này xem xét, đánh giá hiện trạng phát triển, đưa ra những cải thiện để củng cố và xây dựng thị trường bền vững hơn.

"Với những nguồn lực sẵn có, hoạt động kinh doanh khách sạn và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam được đánh giá vẫn còn nhiều tiềm năng, đáp ứng nhu cầu phát triển trong dài hạn", ông Mauro nêu quan điểm.