Số liệu thống kê của VNREA, cả nước hiện có 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn condotel; gần 24.400 biệt thự du lịch nghỉ dưỡng; gần 30.900 shophouse (nhà phố thương mại). Tổng giá trị 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này ước tính lên tới hơn 681.800 tỉ đồng (30 tỉ USD). 
Như vậy, sau hơn 10 năm phát triển, loại hình này vẫn còn gặp vướng mắc và hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).
Liên quan đến câu chuyện pháp lý cho condotel, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) về vấn đề này.

Hiện có khoảng 100.000 căn hộ Condotel đang gặp phải vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý. Theo ông, nút thắt pháp lý ở các dự án này là gì? 
Cùng với sự phát triển của xã hội, xu hướng hội nhập quốc tế thì các loại sản phẩm dịch vụ mới từ bất động sản cũng đã hình thành ở Việt Nam những năm gần đây trong đó có thể kể đến một số sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như codotel, officetel, resortVilla... 
Nếu như với loại hình bất động sản truyền thống trước đây thì chỉ có khách sạn, nhà nghỉ, khu nghỉ dưỡng do chủ đầu tư đầu tư toàn bộ chi phí và cho thuê sử dụng, thu tiền thuê theo dịch vụ thuê phòng đơn thuần thì với loại hình bất động sản mới, khách hàng có thể ký hợp đồng để được sở hữu căn hộ du lịch, sẽ được sử dụng tùy thích, sẽ được phối hợp với cơ sở kinh doanh để cho thuê lại. 
Những sản phẩm bất động sản mới này cũng là cơ hội đầu tư thu hút nguồn vốn trong nhân dân. Khi xuất hiện những loại hình bất động sản này thì chủ đầu tư sẽ chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp, các căn hộ khách sạn sẽ được chuyển nhiệm cho các nhà đầu tư thứ cấp và chuyển nhiệm cho các nhà đầu tư tiếp theo; mở rộng cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, do thiếu quy định pháp luật về loại hình bất động sản này, các loại hình bất động sản này chưa có tên gọi pháp lý ở Việt Nam, chưa có cơ chế, quy định cụ thể về việc thừa nhận, quản lý loại hình bất động sản này. Chính vì vậy hoạt động đầu tư, triển khai các loại hình bất động sản mới này vẫn mang tính chất tự phát. 
Có một số địa phương đã vận dụng cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ du lịch, tuy nhiên số lượng rất hạn chế và còn nhiều tranh cãi về pháp lý. Phần còn lại thì các địa phương đều không cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ mà chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trên đất cho chủ đầu tư đối với toàn bộ dự án, không cho phép chia lô, không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho từng căn hộ dẫn đến khó khăn trong thu hút đầu tư. 
Như vậy, vướng mắc lớn nhất vẫn là câu chuyện pháp lý. Nếu vấn đề pháp lý không rõ ràng thì ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư? Thưa ông?
Các nhà đầu tư thứ cấp chỉ có hợp đồng hợp tác đầu tư mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, không được phép chuyển nhượng cho bên thứ ba, cũng không được thế chấp để vay tiền ngân hàng. 
Việc kinh doanh đối với loại hình bất động sản này theo hình thức cho thuê những năm qua cũng gặp những khó khăn do dịch bệnh khiến cho nhiều nhà đầu tư bỏ ra hoài nghi và không còn thiết tha với loại hình bất động sản này. 
Bởi vậy, nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là nhu cầu cấp bách và cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan để khơi thông nguồn vốn cho bất động sản du lịch nói chung phải bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.
Do đó, rất cần có khung pháp lý cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng nên việc sửa đổi luật đất đai 2013 là dấu mốc đầu tiên để hoàn thiện khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này.

Vấn đề pháp lý bức thiết như vậy nhưng Luật Đất đai hiện hành cũng như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không có quy định riêng về mục đích sử dụng đất riêng biệt cho loại hình bất động sản như condotel, officetel… Quan điểm của ông thế nào về “khoảng trống pháp lý này”? 

Nhu cầu phát triển du lịch càng lớn thì nhu cầu xây dựng hạ tầng du lịch trong đó có các loại hình bất động sản mới này là nhu cầu chính đáng và cần thiết. Trong quá trình hội nhập quốc tế thì các loại hình bất động sản này đã ra đời, đã tồn tại và đang phát triển nhưng thiếu tên gọi, thiếu cơ chế quản lý dẫn đến khó khăn lúng túng cho các nhà đầu tư và cho nhiều địa phương hiện nay. 
Tuy nhiên, hiện nay trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến của nhân dân và dự kiến sẽ thông qua vào năm 2023 hoàn toàn chưa nhắc gì đến loại hình bất động sản này, chưa nhắc đến việc sử dụng đất để thực hiện các dự án xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng, tên gọi các loại bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu nội dung này không được đưa vào luật đất đai thì sẽ khó khăn cho các nhà đầu tư, khó khăn cho sự phát triển thị trường bất động sản. 
Nếu sau này sửa đổi các luật như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản mà đưa những nội dung về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này vào thì sẽ không phù hợp với Luật Đất đai và rất khó để có thể triển khai được những dự án có sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản này. 
Do đó, khi sửa đổi Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Kinh doanh bất động sản thì cần phải đặt tên gọi cho loại hình bất động sản này. 
Đồng thời xây dựng cơ chế để cấp phép đầu tư đối với các loại dự án này, quy định quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, quy định về quyền của chủ sở hữu căn hộ du lịch và nghĩa vụ của chủ sở hữu, của các nhà đầu tư để đảm bảo minh bạch trong hoạt động kinh doanh, đầu tư và trong việc thực hiện các thủ tục hành chính pháp lý.
Loại hình sản phẩm bất động sản mới này liên quan đến nhiều ngành luật trong đó đầu tiên phải kể đến Luật Đất đai. Theo ông, Luật Đất đai (sửa đổi) nên bổ sung những gì làm cơ sở định danh pháp lý cho loại hình bất động sản mới như condotel?
Luật Đất đai cần có những tên gọi, khái niệm về các loại bất động sản, các loại dự án bất động sản, làm cơ sở cho Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch… tiếp tục triển khai những quy định cụ thể, đặc thù của các ngành luật này liên quan đến loại hình sản phẩm bất động sản mới này.

Do đó, tôi cho rằng trong quá trình sửa đổi bổ sung các quy định trong dự thảo Luật Đất đai 2023 thì cần bổ sung quy định về quy hoạch phát triển du lịch, đặc biệt là cơ chế, điều kiện để thu hút đầu tư đối với bất động sản du lịch. 
Đồng thời quy định về thẩm định dự án đầu tư, thẩm quyền giao đất, thu tiền sử dụng đất, thu hồi đất và các cơ chế chính sách đối với bất động sản du lịch nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. 
Cần phải đưa ra các tên gọi của các loại hình bất động sản này để quy định những đặc điểm pháp lý đặc thù so với các loại hình bất động sản thông thường như nhà ở, các công trình xây dựng, khách sạn, nhà nghỉ...
Như ông nói, do được quản lý và điều chỉnh bởi nhiều bộ luật khác nhau như Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Du lịch 2014 và Luật Xây dựng 2014 nên đến nay codotel vẫn chưa có được khung pháp lý hoàn chỉnh. Ông có đề xuất thêm giải pháp nào để để tháo gỡ "nút thắt" cho condotel?
Rõ ràng là các nhà đầu tư, các nhà quản lý đều nhìn thấy nút thắt, điểm nghẽn đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng và đặc biệt là nút thắt trong việc thu hút nguồn vốn để phát triển loại hình bất động sản này. 
Nút thắt ở đây là nút thắt về pháp lý, về cơ chế chính sách trong việc thừa nhận loại hình sản phẩm bất động sản này phải học hỏi kinh nghiệm quốc tế; đồng thời căn cứ vào thực tiễn và nhu cầu phát triển du lịch để xây dựng quy chế quản lý, đầu tư, phát triển loại hình bất động sản này. 

Để một sản phẩm bất động sản ra đời thì cần phải có quy định về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho loại hình bất động sản này; quy định về cấp phép đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư; quy định về xây dựng, điều kiện xây dựng; quy định về kinh doanh loại hình bất động sản này, trong đó có quy định về quyền và nghĩa vụ của người sở hữu sản phẩm bất động sản này... 
Do đó, cần phải có chính sách và các quy định pháp luật để định hình, "đặt tên", tạo ra "môi trường sống" cho loại hình bất động sản mới này thì hoạt động kinh doanh du lịch nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng mới có cơ hội phát triển tương xứng với tiềm năng hiện có.
Mỗi một ngành nghề lĩnh vực đều có chính sách, có định hướng phát triển và có các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là một trong những thành tố của bất động sản du lịch, là yếu tố hạ tầng cứng, là cơ sở để thu hút khách du lịch. Tuy nhiên do còn những vấn đề nhận thức khác nhau, ý thức về trách nhiệm khác nhau của các cấp lãnh đạo trong các lĩnh vực nên loại hình sản phẩm bất động sản mới này chưa được quan tâm đúng mức.
Để loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được thừa nhận, được mang thân phận pháp lý thì đòi hỏi phải thống nhất về nhận thức trong các lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, du lịch. Đây là những lĩnh vực có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với sản phẩm bất động sản này.
Nếu như lãnh đạo các ban ngành, những người có trách nhiệm quản lý các lĩnh vực này không có sự thống nhất về mặt nhận thức, không có chủ trương đúng đắn để mở rộng, đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản du lịch thì sẽ là khó khăn, rào cản cho việc định danh cũng như xây dựng môi trường pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Bởi vậy, để bất động sản nghỉ dưỡng là một loại hình sản phẩm bất động sản có thân phận pháp lý ở Việt Nam thì rất cần có sự nhận thức thống nhất và có định hướng đúng đắn, có chính sách phù hợp. 
Trên cơ sở chính sách phát triển du lịch có nhắc đến các loại hình bất động sản này, định hướng phát triển du lịch nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của loại bất động sản này thì từ đó mới thể chế hóa thành các văn bản quy phạm pháp luật, sẽ thể hiện trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật xây dựng, Luật Nhà ở…Tất cả các văn bản pháp luật này phải nhắc tên, quy định địa vị pháp lý cho loại hình bất động sản này thì loại hình bất động sản này mới có môi trường để sống khỏe, sống đẹp trong môi trường du lịch nói riêng và trong môi trường về bất động sản nói chung góp phần phát triển kinh tế xã hội, thúc đẩy hoạt động du lịch đạt được những kết quả tốt hơn trong tương lai.
Nhưng để chờ sửa đổi tất cả các văn bản pháp luật trên thì rất khó khăn và lâu dài, trong khi thực tiễn đang rất bức thiết?
Tôi cũng cho rằng để chờ sửa đổi tất cả các văn bản pháp luật ở nhiều lĩnh vực nêu trên là rất khó khăn, rất lâu dài. Do đó, theo quan điểm của cá nhân tôi, để giải quyết những khó khăn vướng mắc này thì cần phải có một luật chung để sửa đổi nhiều luật có liên quan đến sản phẩm bất động sản này.
Mục đích để đa dạng hóa thị trường bất động sản, mở rộng cơ hội thu hút vốn đầu tư, cơ hội kinh doanh và tạo điều kiện để phát triển hạ tầng du lịch, thu hút du lịch và phát triển nhiều ngành nghề lĩnh vực có liên quan, làm thay đổi bộ mặt vùng, bộ mặt nhiều địa phương trong giai đoạn hiện nay.
Khi pháp luật đã quy định về việc cho phép đầu tư loại hình bất động sản này, quy định về cấp phép đầu tư về quy mô, về quy hoạch sử dụng đất, quy định về đặc điểm sản phẩm bất động sản này, quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, của các nhà đầu tư thứ cấp...

Trong đó có quyền quản lý, sử dụng, kinh doanh, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ phải được thực hiện các quyền thế chấp, thừa kế, góp vốn, chuyển nhượng... thì loại hình bất động sản mới này mới có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách rõ ràng, lành mạnh; mang lại những giá trị lợi nhuận cho các nhà đầu tư, tạo ra hạ tầng kĩ thuật cho việc phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng. 
Xin cảm ơn luật sư về cuộc phỏng vấn này!