“Luật hóa” condotel: Giải pháp "tháo gỡ điểm nghẽn" bất động sản du lịch

Cần có quy định pháp luật cụ thể

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, từ năm 2009, các loại bất động sản mới như: Condotel, office-tel, home-tel… bắt đầu xuất hiện ở nước ta và nở rộ trong giai đoạn 2016 – 2018. Theo thống kê, hiện nay có khoảng 83.000 condotel đã và đang hoạt động. Đây cũng là loại hình thu hút nhiều nhà đầu tư từ trong nước đến nước ngoài. Thị trường này cũng được nhận định sẽ còn nhiều tiềm năng phát triển tại nước ta trong tương lai.

Tuy nhiên, hành lang pháp lý condotel vẫn còn nhiều hạn chế. Thiếu những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh, cũng như quy định trách nhệm các Bộ, ngành và địa phương đối với loại hình này, nên trong thời gian qua, đã có không ít vướng mắc, tranh chấp pháp lý đã phát sinh chưa được giải quyết gây nhiều hậu quả, thậm chí là thiệt hại chủ đầu tư cũng như gây khó khăn trong công tác quản lý.

Hành lang pháp lý condotel vẫn còn nhiều vướng mắc, hạn chế. (Ảnh minh họa)

Liên quan đến vấn đề này, mới đây, trong văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng, các cử tri TP.HCM cũng đã đề nghị xem xét lại Đề án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Theo đó, cử tri kiến nghị Bộ Xây dựng cần "luật hóa" các nội dung của khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về căn hộ du lịch (condotel) tương tự như Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối với căn hộ chung cư.

Cụ thể, cử tri kiến nghị "luật hóa" các nội dung như: Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của condotel; hội nghị, quản lý vận hành, bảo trì, kinh phí bảo trì tòa nhà condotel; việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà condotel...

Bên cạnh đó, cử tri cũng kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản” và quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng vào Nghị định số 02.

“Điểm nghẽn” đã nhiều lần được đề cập

Những nội dung vướng mắc về pháp lý của condotel cũng không phải là lần đầu được đề cập đến, mà nhiều năm qua, cũng đã có không ít văn bản đề xuất được gửi đến Chính phủ, các Bộ, ngành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiên nay, cả nước có gần 83.000 condotel, chủ yếu nằm trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại dịch vụ. Những quỹ đất này sẽ có thời hạn sử dụng tối đa là 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Tuy nhiên, chỉ có các dự án nhà ở chung cư mới có căn cứ pháp luật tương đối đầy đủ điều chỉnh chặt chẽ thông qua quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Còn đối với condotel, các quy định pháp luật điều chỉnh vẫn còn thiếu nên chưa xử lý được 3 vướng mắc: Chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp "sổ hồng" cho chủ sở hữu condotel; chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự condotel vào khai thác kinh doanh; chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu.

TS. Cấn Văn Lực.

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia, Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã được phát triển từ lâu nhưng khung pháp lý cho thị trường này vẫn còn nhiều vướng mắc.

Vướng mắc đầu tiên phải nói đến chính là khái niệm về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khi vẫn chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý của ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Vì vậy, các chủ đầu tư chưa có nền tảng pháp lý rõ ràng đề căn cứ định hướng phát triển ổn định và bền vững.

Thứ hai, lĩnh vực này đang chịu sự điều chỉnh chung của hệ thống văn bản pháp lý mà chủ yếu ở đây là bất động sản nhà ở. Dẫn tới thiếu chi tiết, cụ thể và phù hợp với đặc thù của các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong quy trình, thủ tục. Đây cũng là nguyên nhân khiến các tổ chức tín dụng gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn đầu tư cũng như thu hồi nợ xấu liên quan.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Cường (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, thực chất loại hình condotel và biệt thự du lịch đều chưa được pháp luật Việt Nam ghi nhận. Tại điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 quy định, condotel được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, condotel được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì condotel là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.

Vì vậy, nếu vẫn cấp giấy chứng nhận cho loại hình này, giải quyết mong muốn của các chủ đầu tư thì sẽ để lại hệ lụy trong thời gian dài sau này. Phá vỡ tính thống nhất của hệ thống pháp luật, kéo theo sự phức tạp về trật tự an ninh do không đăng ký lưu trú và tạm trú, không thu được thuế thuê phòng vì cá nhân người mua tự kinh doanh, ...

Để tháo gỡ "nút thắt" cho condotel nói riêng và thị trường bất động sản du lịch nói chung, Luật sư Cường kiến nghị 4 giải pháp:

Thứ nhất, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về bất động sản du lịch. Hoạt động của thị trường bất động sản du lịch cần được cụ thể hóa thông qua Luật, từ đó tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch.

Thứ hai, cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản du lịch. Ngoài các kênh huy động vốn từ tín dụng ngân hàng, cần đẩy mạnh nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, quỹ đầu tư bất động sản...

Thứ ba, xây dựng trung tâm dữ liệu về đất đai, bất động sản, đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất..

Thứ tư, thúc đẩy phục hồi ngành du lịch, tạo đà cho thị trường bất động sản du lịch.