BĐS ven biển, Condotel đang "giữ vốn" của doanh nghiệp địa ốc như thế nào?

Giao dịch yếu, tồn kho lớn

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam, trong tháng 11, biệt thự biển, shophouse, condotel tại hầu hết các tỉnh trên cả nước đều ghi nhận lượng giao dịch giảm ở mức độ lớn. Thậm chí, có nơi còn giảm 90% so với cùng kỳ năm 2021.

Trên phạm vi cả nước trong tháng 11 chỉ có chưa đầy 60 căn biệt thự biển được bán, giảm gần 85% so với cùng kỳ năm 2022, mặc cho đây đang là thời điểm cao điểm bán hàng cuối năm. Cùng cảnh ngộ, shophouse nghỉ dưỡng (nhà phố thương mại tại các dự án nghỉ dưỡng) cũng chỉ bán được 35 căn, giảm trên 95% so với 12 tháng trước. Hàng mới bị tồn kho 85% mặc dù chủ đầu tư đã có “muôn phương, ngàn kế” chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất… Có dự án còn chiết khấu đến 40%.

Đối với loại hình Condotel, đã có 340 căn được giao dịch trong tháng 11. Các giao dịch này chủ yếu ở Bà Rịa – Vũng Tàu. Từ nửa cuối đầu năm nay, ước tính mỗi tháng chỉ tiêu thụ được 100-400 căn trong khi đó hàng tồn kho của loại hình bất động sản này là vô cùng lớn. Theo một thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến 2020, hàng tốn kho Condotel lên đến 18.000 căn.

Trong tháng 11, biệt thự biển, shophouse, condotel tại hầu hết các tỉnh trên cả nước đều ghi nhận lượng giao dịch giảm ở mức độ lớn.

Anh Nguyễn Mạnh Linh, chuyên viên tư vấn nhà đất của Công ty Bất động sản Thế Kỷ Xanh cho biết, anh có kinh nghiệm 5 năm trong việc tư vấn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ven biển gồm Codotel, shophouse và biệt thự ven biển. Tuy nhiên, thời gian qua, do giao dịch phân khúc này quá trầm lắng nên anh chuyển sang tư vấn đất nền và chung cư. “Thời hoàng kim, một ngày chúng tôi tư vấn cho cả chục khách hàng có nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Nhưng nay có khi cả tháng không ai hỏi han đến phân khúc này. Một số dự án ven biển được xây dựng nhưng tỷ lệ thanh khoán rất thấp, đó còn chưa nói đến việc bằng 0. Vì thế, để duy trì cuộc sống tôi tư vấn thêm cả đất nền và chung cư. Chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay”, anh Linh tâm sự.

Theo anh Linh, chủ đầu tư các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đang rất muốn đẩy hàng đi để thu tiền tái đầu tư. Họ đưa ra hàng loạt các chính sách hấp dẫn như chiết khấu cao, hỗ trợ lãi suất, không yêu cầu trả gốc trong 2 năm… để hút khách. Thậm chí, có căn biệt thư ven biển giảm giá lên đến 4 tỷ đồng/căn nhưng vẫn không thể bán nổi. “Các chủ đầu tư đang bị chôn chặt vốn ở những căn biệt thự, Condotel đẹp long lanh nhưng không có khách”, anh Linh nói.

Theo số liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tính đến tháng 9/2021, cả nước có tổng số gần 240 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng gần 300.000 tỷ đồng; dự án villa ước tính gần 245.000tỷ đồng và dự án shophouse khoảng trên 154.000 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng trên 680.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Từ mục tiêu “lợi nhuận kép” thành “thua lỗ kép”

Phó giám đốc R&D DKRA Group - ông Võ Hồng Thắng cho rằng, nhiều nhà đầu tư đang có tâm lý thận trọng khi tính đến việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi hiện nay, thị trường địa ốc đang gặp rất nhiều khó khăn vì đói vốn. Việc siết tín dụng trong thơi gian qua dẫn đến sức cầu của thị trường ở mức rất thấp. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng đều là những sản phẩm có giá rất cao.

Thực tế cho thấy, việc các khách hàng không thể tiếp cận được vốn để mua bất động sản khiến thị trường địa ốc có mức thanh khoản giảm ở mức chưa từng có. Hầu hết các nhà đầu tư mua các sản phẩm như bất động sản nghỉ dưỡng đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Và đến nay, kể cả các ngân hàng nới tín dụng thì nhiều người vẫn sẽ thận trọng khi mua. Bởi lãi suất cao khiến họ phải cân nhắc tỉ suất lợi nhuận hàng tháng so với lãi suất ngân hàng như thế nào. Chẳng ai dại gì mà tiền cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng không bù nổi lãi suất ngân hàng.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình (Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật) cho rằng, ngoài vấn đề vốn, các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn vướng mắc ở vấn đề pháp lý khiến nhiều người ngại xuống tiền. Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng, có 3 luật phải sửa đổi toàn diện trong thời gian tới mới giúp bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi. Đó là là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị. Hướng tới cấp sổ hồng cho căn hộ condotel, sau đó là biệt thự, nhà phố du lịch…

“Bất động sản du lịch đã có tính chính danh trong các văn bản nhưng như thế là chưa đủ. Thực tế cho thấy, một số tỉnh thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở cho condotel được các doanh nghiệp và các nhà đầu tư hết sức vui mừng, Tuy nhiên, sau đó, việc cấp giấy chứng nhận này đã bị nhưng bị "tuýt còi". Bởi các cơ quan chức năng cho đó là trái với quy định của Luật Đất đai. 8 năm qua, 100.000 căn hộ condotel vẫn mòn mỏi chờ sổ hồng và người ta ước tính giá trị dự án Concotel khoảng gần 300.000 tỷ đồng. Đối với các doanh nghiệp địa ốc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng thì đây là điểm yếu cốt tử của họ. Họ bị chôn một lượng vốn quá lớn ở đây trong khi vẫn phải trả lãi ngân hàng”, Luật sư Bình nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc đầu tư đem lại “lợi nhuận kép”. Bởi loại hình bất động sản này vừa có thể kiếm tiền từ việc cho thuê, vừa tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, đến thời điểm khó khăn này, nhiều người đã bị biến “lợi nhuận kép” thành “thua lỗ kép”. Họ vừa phải trả lãi ngân hàng trong khi nhiều biệt thự nghỉ dưỡng đã giảm giá rất nhiều so với thời điểm mua. Đó còn chưa kể đến các căn biệt thự, condotel luôn trong tình trạng trống phòng vì không ai thuê. Đó là minh chứng cho việc trên các trang mạng, rất nhiều người rao bán bất động sản nghỉ dưỡng với giá thấp hơn rất nhiều so với thời điểm hoàng kim.