Bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven Hà Nội năm 2023: Sẽ có làn sóng bán "hạ giá"?

Phân khúc đã hết "hot"

Năm 2021, khi đại dịch COVID-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc nghỉ dưỡng bởi nhà đầu tư, người dân bắt đầu dành sự quan tâm tới sức khỏe, nghỉ ngơi, an dưỡng. Khi đó, khu vực vùng ven cách trung tâm thành phố khoảng 30-40km trở thành những vùng đất tiềm năng cho phát triển du lịch nghỉ dưỡng khi có không khí trong lành, có sông núi và yên tĩnh. Nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh đã tích cực theo đuổi second home để nghỉ dưỡng vào dịp cuối tuần, ngày lễ kết hợp với đầu tư. Chính sự vào cuộc này mà cuối năm 2021 và đầu năm 2022, hàng loạt nhà đầu tư đã đổ về khu vực vùng ven Hà Nội như Ba Vì, Sóc Sơn, Đại Lải, Tam Đảo, Hòa Bình, Ninh Bình để xây các homestay, resort.

Chị Linh, một môi giới bất động sản của sàn TP Land cho biết, thời điểm cuối năm 2021 và đầu năm 2022, sàn giao dịch của chị thường xuyên đón các nhà đầu tư tìm kiếm các vị trí vùng ven sông, ven núi, cách trung tâm không quá xa để làm khu nghỉ dưỡng.

“Có nhà đầu tư đưa ra yêu cầu chỉ cần có view đẹp, diện tích đủ rộng thì sẽ “chốt, giá cả không quan trọng. Bởi họ thấy, với các khu vùng ven, hạ tầng giao thông đã được hoàn thiện khá tốt nên từ trung tâm thành phố chỉ mất khoảng 1 giờ đồng hồ nên việc phát triển nghỉ dưỡng sẽ rất tiềm năng”, chị Linh cho biết.  

Tuy nhiên, theo chị Linh, thời hoàng kim đó đã qua, hiện tại, các lô đất vị trí đẹp để xây homestay, resort liên tục được rao bán trên các kênh internet, nhưng gần như không có khách. Bởi nguồn cung đã vượt quá cầu nên thị trường đã bão hòa.

Anh Dương (chủ một homestay tại Đồng Đò, Sóc Sơn) cho biết, sau một thời gian ảnh hưởng của dịch bệnh, du lịch mở cửa trở lại thì nhu cầu đi du lịch của người dân tăng đột biến. Khi đó, các địa điểm nghỉ dưỡng vùng ven được ưa chuộng. Tuy nhiên đến nay, việc đi du lịch trong và ngoài nước đã dễ dàng, khách hàng lại ưu tiên đi xa để trải nghiệm. Chính vì vậy, các địa điểm gần thủ đô bị “lãng quên”. Cùng với đó, việc cùng lúc nhiều dự án mọc lên, với những kiến trúc, dịch vụ na ná nhau đã tạo nên sự cạnh tranh với nhau rất lớn. Vì vậy, tình trạng ế khách diễn ra ngày càng phổ biến hơn.

“Vốn bỏ ra mua đất, xây homestay lớn mà khách cao điểm cũng chỉ có vào cuối tuần, còn các ngày khác thì đìu hiu. Giờ đóng cửa thì không thu hồi được vốn mà duy trì thì tốn kém, khách vắng nên nguồn thu không đủ để trả lương cho nhân viên và bảo trì khu nghỉ. Hiện nay, các chủ homestay như chúng tôi một là tìm kiếm hướng đi mới cho khu nghỉ, hai là đổ tiền vào truyền thông để mong có khách. Cũng có nhà đầu tư không chịu nổi “nhiệt” đã rao bán cắt lỗ khu nghỉ nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư”, anh Dương cho biết.

Thông tin từ Batdongsan.com.vn cho biết, đến nay, giá đất ven đô đã tăng giá gấp 3-5 lần so với 3-5 năm trước đó.  Tại Dóc Sơn, các lô đất có diện tích 1.000-2.000 m2, view đẹp giá đang ở mức 10-12 tỷ đồng/ lô. Tại xã Minh Phú (Sóc Sơn), khu đất Nghỉ dưỡng có diện tích 1.000 m2 giá khoảng 5-8 tỷ đồng/lô trong khi đó, vài năm trước, các lô đất tương tự tại xã này được rao bán chỉ vài trăm triệu đồng/lô. Tại huyện Thạch Thất (Hà Nội), các lô đất nghỉ dưỡng có diện tích từ 5000-7000 m2 giá chào bán hiện nay khoảng 30-35 tỷ đồng/ lô tăng gấp 3-5 lần so với 4 năm trước.

Theo các môi giới bất động sản, nếu trước đây nhà đầu tư nườm nượp đi xem đất thì nay, thị trường các khu vực vùng ven này gần như không có giao dịch, lượng người quan tâm đã giảm đi một cách rõ rệt. Nhiều chủ đầu tư vì dùng đòn bẩy tài chính cũng không có cơ hội cắt lỗ vì rất ít khách hỏi. Tại một số khu vực ven đô như Sóc Sơn hay Thạch Thất, giá đã rẻ hơn 20% so với giá rao bán. Với tình hình hiện tại, cuối năm 2022 hoặc sang đầu năm 2023, số lượng chủ đất rao bán với giá rẻ hơn so với giá hiện tại sẽ tăng lên. 

Sẽ thanh lọc mạnh mẽ

Theo các chuyên gia, lý do của sự “ế ẩm” này đó là các nhà đầu tư đã đầu tư ồ ạt, thiếu đồng bộ, mạnh ai nấy làm mà không quan tâm tới vấn đề môi trường, cảnh quan sinh thái, tiện ích có tính hệ thống. Trong bối cảnh “trăm hoa đua nở”, việc phát triển du lịch nghỉ dưỡng cần sự nâng cấp không ngừng, cải thiện cảnh quan, dịch vụ, có sự khác biệt mới có thể thu hút và giữ chân khách hàng.

Đánh giá về phân phúc bất động sản nghỉ dưỡng tại các vùng ven đô, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, sự bão hòa của phân khúc này đã được dự báo từ trước. 2 năm ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, các nhà đầu tư đều kì vọng vào sự phát triển của loại hình này dẫn đến đầu tư ồ ạt. Tuy nhiên, việc xây dựng tự phát, không theo quy hoạch, không có quản lý của chính quyền địa phương nên tăng nguy cơ lạm dụng và xâm lấn đất đai, trài nguyên trái phép, ảnh hưởng đến môi trường và nguy cơ gây thất thu Ngân sách Nhà nước.

Đồng quan điểm GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, việc xây dựng các biệt thự nhỏ lẻ, nhà vườn ở các khu vực ngoại thành mà không đi kèm hệ thống dịch vụ đồng bộ dẫn đến không tối ưu hóa được giá trị. Dường như, khối tài sản chỉ phục vụ chủ sở hữu để kinh doanh chứ không thể kinh doanh hay phục vụ cộng đồng. Đó còn chưa kể nhiều dự án nghỉ dưỡng quy hoạch không đồng bộ, vi phạm quy định của Nhà dước dẫn đến bị “tuýt còi” và nhiều dự án trở thành dự án “ma”.

Bên cạnh đó, GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven đô vào thời điểm cuối năm 2022 và sang năm 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Phân khúc này không dành cho nhà đầu tư ngắn hạn. Sự phát triển chỉ tới với những nhà đầu tư vốn mạnh, trường vốn, đầu tư dài hạn, bài bản và mang giá trị tiện ích tới khách hàng sử dụng cuối.