Liệu đất nghỉ dưỡng ven đô có "nhộn nhịp" trở lại vào dịp cuối năm nay?

Mua đất quê mà giá cứ ngỡ mua đất thành phố

Trong không khí trầm lắng của thị trường bất động sản ở mọi phân khúc, đất nghỉ dưỡng ven đô cũng không thoát khỏi cảnh “đứng im” tại chỗ đợi người tới mua. Thời gian qua, nhiều nghi vấn đặt ra là đất nghỉ dưỡng ven đô liệu có đang thực sự “thoái trào” như tin đồn.

Đây là phân khúc từng bị cho rằng là “ngủ quên” khi mà sở hữu những tiềm năng lớn nhưng lại chưa được khai thác và phát triển tương xứng. Cụ thể là theo thống kê các vùng xung quanh khu vực Hà Nội với bán kính 100km quay đầu, các khu vực ngoại ô Hà Nội và các vùng xung quanh từ Ninh Bình đến Mai Châu chưa đầy 1.600 phòng resort cho mấy chục triệu lượt khách mỗi ngày.

Trong bối cảnh dịch bệnh đã làm dấy lên xu hướng sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng của các nhà đầu tư khi mà bối cảnh nội đô đã quá chật chội, quá tải và ùn ứ. Họ hướng tới không gian thư giãn, bối cảnh thiên nhiên hoang sơ và đặt sức khỏe làm mục tiêu hàng đầu.

Chính vì thế, “hiệu ứng” đổ xô đi tìm các khu vực vùng ven như huyện Ba Vì, Sóc Sơn, Thạch Thất và các tỉnh ven như Hòa Bình, Hưng Yên, Vĩnh Phúc,… nở rộ mạnh mẽ. Nhiều khách hàng săn lùng các sản phẩm này nhằm mục đích xây dựng ngôi nhà thứ hai để nghỉ ngơi cuối tuần hoặc cho thuê.

Giá bất động sản tại các khu vực này được phóng viên ghi nhận và cập nhật liên tục trong một năm qua luôn giữ ở mức cao chót vót giao động từ 6 – 11 triệu đồng/m2, vào thời điểm sốt nóng trước đây còn rơi vào khoảng 11 – 15 triệu đồng/m2 với những lời mời gọi từ các nhà môi giới ví như những “siêu phẩm” hay “tuyệt phẩm” cuối cùng còn xót lại, nếu không mua sẽ không bao giờ mua được nữa.

Mặc dù thời điểm hiện nay giá của những khu vực này được xem là đã “chững” lại so với thời điểm trước đây, nhưng nhiều người vẫn ví von giá đất ngoại ô còn đắt ngang, thậm chí đắt gấp nhiều lần đất nội đô trong khi tiềm năng vẫn chỉ là lời nói miệng “mơ hồ” về những hạ tầng. Đơn cử giá rao bán tại Tân Xá (huyện Thạch Thất) từ 15 – 24tr/m2, khu vực gần đường 420 Hòa Lạc, giá đất từ 10 – 15 triệu đồng/m2,…

Theo các chuyên gia, việc chạy theo quy hoạch đã đẩy thị trường rơi vòng luẩn quẩn, giá cả tăng cao. Thực tế, giá đất vùng ven chỉ bằng khoảng 1/3, 1/4 giá bất động sản tại nội đô, việc các nhà đầu tư dạt ra vùng ven khi đường xá, cầu cống chưa hoàn thiện nên khách hàng kỳ vọng nhiều vào giá tăng theo hạ tầng.

Nhiều nhà đầu tư “cả thèm chóng chán”

Từ đầu năm đến nay, nhiều gia đình đã bị cuốn vào vòng xoáy mua bán đất khi mỗi ngày có hàng trăm người từ người khắp nơi đến hỏi mua đất số lượng lớn. Tuy nhiên, sau khi “lệnh” tạm dừng phân lô, tách thửa cùng với việc ngân hàng siết chặt cho vay kinh doanh bất động sản và cơ quan thuế áp giá chuyển nhượng sát với giá trị thực tế đã khiến thị trường đất nghỉ dưỡng ven đô Hà Nội rơi vào tình trạng trầm lắng, lượng giao dịch giảm mạnh.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư “chán nản” khi đầu tư phân khúc này mà không biết bao giờ “trái ngọt” mới hái được. Nhất là khi thời gian của gia đình họ hầu hết ở Hà Nội, công việc bận bịu khiến họ một tháng hoặc nhiều tháng mới về được một lần, trong khi nhà bỏ trống không ai chăm sóc, mỗi dịp về nhà lại phải lau dọn vất vả như “hành xác”.

Anh Hoàng Dũng, một môi giới bất động sản tại Thạch Thất cho biết, ban đầu xu hướng các nhà đầu tư thường lựa chọn những quỹ đất lớn để xây dựng căn nhà để ở vào dịp cuối tuần, tuy nhiên hiện nay đã chuyển dịch sang xu hướng xây dựng homestay, villa cho thuê lại.

“Giá đất hiện tại mặc dù không còn nhiễu loạn như trước nhưng vẫn khá cao. Từ tháng 5 đến nay gần như không có giao dịch nào cả. Trong khi đó, số lượng các chủ đất nhờ rao bán lại tăng vọt mà rất ít người hỏi mua”, anh Dũng nói.

Là nhà đầu tư mới tham gia đầu tư phân khúc này, chị Nguyễn Hà (Quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, thời điểm dịch bệnh, bạn bè ai ai cũng tránh dịch trên những căn nghỉ dưỡng trên đồi, trên núi quanh khu vực Thạch Thất, Ba Vì, Mai Châu,… làm bản thân cũng ngưỡng mộ. Không nghĩ nhiều, chị và chồng cũng dồn hết tiền và vay ngân hàng để mua đất ngoại ô, tính xây căn nghỉ dưỡng vừa vừa để ở.

Chị Hà chia sẻ thêm: “Mua được đất rồi thì lại hết tiền. Chi phí xây dựng và duy trì nó thực sự làm tôi bị vỡ kế hoạch dự trù tiền. Cứ nghĩ giờ giá đang cao bán có lãi lấy tiền quay lại đầu tư kinh doanh cái khác. Song, rao bán mãi đến nay cũng chưa có ai hỏi mua”.

Ghi nhận thực tế cho thấy, không chỉ riêng chị Lan mà rất nhiều người cũng lâm cảnh tương tự. Trước đây, các bài đăng trong các hội nhóm lúc nào cũng sôi nổi, mỗi khi có mảnh đất vườn đẹp phù hợp xây nghỉ dưỡng là rất nhiều người bình luận đánh giá và hỏi thăm, tuy nhiên hầu hết các bài đăng bây giờ không còn được quan tâm nhiều như trước.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, các khu vực bất động sản nghỉ dưỡng nhỏ lẻ chưa được đầu tư xây dựng, không đồng bộ quy hoạch hay đi kèm hệ thống các dịch vụ du lịch khiến cho những nơi này chỉ đơn thuần là phục vụ cho chính những chủ sở hữu nó. Cho nên khi nhu cầu nghỉ dưỡng, vui chơi hết thì các khu vực này dễ trở thành “khối băng”. Chính điều này đã khiến các bất động sản nghỉ dưỡng ven đô mới ra đời nhưng đã nhanh chóng “lụi tàn”.

Liệu thị trường này có rơi vào tình trạng “ngủ quên” một lần nữa?

Đất nghỉ dưỡng ven đô từng bị cho là “ngủ quên” và được “đánh thức” trong bối cảnh thị trường trầm lắng của dịch bệnh. Vì thế, mà nhiều nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng trong thời gian tới, phân khúc này sẽ “lội ngược dòng” thêm một lần vào dịp cuối năm nay và đầu năm 2023.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, đất nghỉ dưỡng ven đô “thoái trào” chỉ diễn ra tạm thời bởi nó phụ thuộc vào xu hướng chung của thị trường bất động sản. Một khi các phân khúc chững lại thì ở đâu cũng khó thanh khoản như nhau, chứ không riêng bất cứ khu vực nào. Điều quan trọng là yếu tố dòng tiền của các nhà đầu tư, tiền chảy vào kênh nào thì kênh đó sẽ tăng nhanh chóng trở lại, đôi khi còn vượt xa giá trị thật của nó.

Ông Phạm Văn Văn, giám đốc khối kinh doanh của một công ty bất động sản cho biết: “Đất nghỉ dưỡng ven đô từng là phân khúc gây “sốt” rầm rộ và cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của thị trường giảm thanh khoản. Bởi số vốn đầu tư loại hình này cao, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đã buộc phải cắt lỗ, giảm giá bán”.

Đánh giá tiềm năng đất nghỉ dưỡng ven đô dịp cuối năm, ông Văn cho rằng thị trường sẽ không đóng băng do một số loại đất ven đô tại các khu vực gần dân cư, đô thị vẫn có các giao dịch. Đặc biệt thời điểm hiện nay đã vào cuối năm, thị trường bất động sản ở khắp mọi nơi đều có “sức sống” trở lại nhất định, do đó các nhà đầu tư không nên quá lo lắng mà nên tìm hiểu kỹ lưỡng khu vực mình định mua, cẩn thận rủi ro về pháp lý do mua phải đất nông nghiệp, đất rừng chưa chuyển đổi không được phép giao dịch như một số công trình, dự án nghỉ dưỡng bị thanh tra trước đó.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: "Để các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển trở lại cần đẩy nhanh điều chỉnh các pháp luật hiện hành. Trong đó, chú trọng đến điều chỉnh Luật Đất đai 2014, Luật Kinh doanh bất động sản để có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương để quản lý và quy hoạch đất một cách hợp lý và ổn định. Hơn nữa là cần tránh tình trạng đầu cơ tràn lan, mất kiểm soát giá cả thật, cần đảm quyền lợi và nhu cầu thực tế của người dân".