Bất động sản ven đô rơi vào cảnh khó

Thị trường trầm lắng

Vài tháng trở lại đây, chị Phan Ngọc - môi giới nhà đất tại khu vực Hoà Lạc - Hà Nội liên tục nhận được những cuộc gọi cũng như hồ sơ của nhiều chủ đất nhờ chào bán các sản phẩm bất động sản tại khu vực Hoà Lạc - Ba Vì, Hà Nội. Lượng khách gửi bán đất, bán nhà ngày càng nhiều trong khi rất vắng khách hỏi mua.

Sau những đợt sốt đất xảy ra trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến đầu năm 2022, xu hướng đầu tư các sản phẩm bất động sản nở rộ tại các khu vực ven đô đã mở ra con đường đường dẫn các nhà đầu tư đến đây tìm cơ hội. Phần lớn các dự án đất nền từ nhỏ đến to đều được mua đi bán lại theo kiểu lướt sóng nhằm ăn lợi nhuận. Vì thế, một số mảnh đất không có nhiều tiềm năng để phát triển nhưng qua một vài giao dịch, giá trị của tài sản được nâng lên gấp nhiều lần. Mức giá nhà đất bị đẩy lên quá cao chỉ trong một thời gian ngắn đã khiến nhiều người có nhu cầu thực không đủ sức để bám trụ với thị trường khiến giao dịch bị ngưng trệ. Hiện nay, vẫn còn rất nhiều khách hàng mắc kẹt trong lượng lớn tài  sản do không thoát kịp hàng trong thời gian trước.

Dưới mắt nhìn của giới đầu tư, ông Nguyễn Thành Sơn chuyên đầu tư bất động sản tại Hà Nội  cho biết, sau khi cấp trên yêu cầu tạm dừng việc tách thửa, phân lô và có những thay đổi liên quan đến chuyển đổi đất, nhiều điểm giá đất đã từng có một thời vàng son như vùng ngoại ô Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Hòa Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang, … đã có dấu hiệu chững. 

Khó thanh lý tài sản

Đây là mới là lúc thị trường xuất hiện của những nhà đầu tư chấp nhận lỗ để giải thoát nguồn hàng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đã rao bán ở mức thấp nhất, nhưng tính thanh khoản vẫn tiếp tục giảm. Lý giải về việc này, ông Sơn cho rằng, do mỗi lô đất chưa tách thửa có diện tích lên đến cả nghìn mét vuông được bán với giá giao động từ 6-7 tỷ đồng, nhưng để tách thửa, phân lô lại rất khó khăn chính vì vậy thị trường tại các khu vực này rất hạn chế giao dịch. Thay vào đó, hiện nay các giao dịch bất động sản chỉ đến từ các khu vực vùng ven đô thị, đông cư dân. 

Đánh giá tình hình thị trường thời gian qua, có thể thấy đất nền là phân khúc dễ bị tác động nhất. Nếu như ở thời điểm “sốt đất” đây là phân khúc đứng ở vị trí ưu tiên, là ngôi vương của thị trường bất động sản nhưng vào lúc tính thanh khoản giảm mạnh như hiện nay, đất nền lại là phân khúc chịu nhiều tác động tiêu cực nhất.

Hiện trạng này có thể nhìn thấy rõ nhất ở quý II, quý III năm nay, thị trường đất nền rơi vào cảnh trầm lắng đã gây ra áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư, nhất là những người đã dồn vốn ôm đất từ những đợt giá đất cao đỉnh. Áp lực từ các khoản nợ và tâm lý không để dòng tiền mắc kẹt buộc họ phải thanh lý tài sản. Đây là lý do khiến đất nền từ vị trí “vua” của thị trường lại hạ nhiệt nhanh chóng trong vài tháng trở lại đây.

Sau mỗi đợt “sốt đất”, nhà đất tại các khu vực vùng ven lại được thiết lập một mức giá mới, nhiều chỗ được bán với giá tương đương hay thậm chí đắt hơn thị trường nội đô. Đỉnh điểm, có một số khu vực vùng ngoại thành Hà Nội, các dự án mới được chào bán có giá gần 8,5 nghìn USD/m2 tăng hơn 35% so với cùng kỳ năm trước. 

Giá bán thứ cấp tại quý III vừa qua tiếp tục tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm 2021 tuỳ từng phân khúc ở từng khu vực. Tuy nhiên, việc tín dụng bị kiểm soát khiến tỷ lệ hấp thụ bị giảm đi. 

Theo đánh giá của Chủ tịch HĐQT Vietstarland - ông Hoàng Đình Khiêm, khu vực vùng ven Hà Nội như huyện Gia Lâm hay tại Hưng Yên, giá các sản phẩm đắt tiền như biệt thự, nhà liền kề đã tăng gấp 2 gấp 3 so với 2 năm trước. 

Năm 2020, giá của một căn biệt thự tại Gia Lâm được bán với giá khoảng 14 tỷ thì đến nay giá bán của căn này đã lên tới hơn 30 tỷ đồng. Còn đối với biệt thự, shophouse hiện nay cũng có giá từ 400-500 triệu đồng/m2 đắt tương đương với những căn mặt phố khu vực trung tâm.

Do nguồn cầu chủ yếu đến từ nhu cầu thực và việc tiếp cận nguồn vốn cũng khó khăn nên số lượng nhà đầu tư lướt sóng đã giảm đáng kể. Cùng với đó, hiện tượng bong bóng nhà đất gần như không có cơ hội xuất hiện. Nhất là ở sản phẩm đất nền, các nhà đầu tư có mục đích đầu cơ hầu như đã bị thanh lọc khỏi thị trường.

Theo đó, sau nhiều biến động của thị trường, người mua đất sẽ thận trọng hơn trước khi quyết định, nhất là khi giá bán thị trường có nhiều điều chỉnh cũng như nhiều dự án không được rõ ràng về mặt pháp lý.

Ngoài ra, một khi Luật đất đai có những sửa đổi về chính sách, quy định cũng như loại bỏ thành công mức giá đất cho các dự án bất động sản hay đề ra mức thuế cao hơn đối với người sở hữu số lượng lớn nhà đất không sử dụng hoặc chậm tiến độ, sẽ tạo ra một thị trường minh bạch, an toàn.