Những nguyên nhân dẫn đến phân khúc đất nền “hạ nhiệt”

Đất nền “hạ nhiệt” mạnh mẽ nhất

Trong một công bố mới đây của trang của Batdongsan.com.vn cho thấy, ở mức độ quan tâm đến các phân khúc bất động sản trên thị trường cả nước giảm mạnh hơn so với quý II năm 2022. Đáng chú ý, là nhu cầu tìm mua bất động sản tại các địa phương giảm mạnh như TP. Hải Phòng giảm tới 19 %, TP. Đà Nẵng giảm 12%, TP. Cần Thơ giảm 14% trong khi Thủ đô Hà Nội chỉ giảm 1%.

Theo đó, mức độ quan tâm không chỉ có giảm theo những khu vực, hay địa phương mà còn thể hiện rõ ràng đến từng phân khúc. Tính riêng trong tháng 9/2022, đã có hoàng loạt phân khúc giảm về nhu cầu tìm mua, đặc biệt là phân khúc đất nền giảm tới 50% trên cả nước, căn hộ chung cư giảm  thấp nhất  là 9%, phân khúc nhà riêng giảm 25%, trong khi đó biệt thự liền kề cũng giảm 12% so với hồi đầu năm nay.

Qua số liệu nêu trên cho thấy, phân khúc đất nền (một phân khúc luôn đừng đầu thị trường về độ quan tâm cũng như có lượng giao dịch rầm rộ nhất trong đầu tư bất động sản) lại đang ghi nhận sự giảm mạnh nhất về mức độ quan tâm nếu so với những phân khúc khác. Như vậy, có thể thấy đây là thời điểm hiếm hoi chứng kiến phân khúc đất nền “hạ nhiệt” mạnh mẽ như vậy.

Phân tích rõ hơn liên quan đến vấn đề quan tâm sụt giảm của phân khúc đất nền, trang Batdongsan.com.vn cho biết, tại TP. Hà Nội cũng như một số tỉnh khu vực phía Bắc được ghi nhận rất rõ chiều hướng này.

Trong đó, tại TP. Hà Nội, khu vực phía Tây như: huyện Hoài Đức ,huyện Thạch Thất, huyện Quốc Oai và khu vực Hoà Lạc mức độ quan tâm giảm khoảng từ 17%  đến 39% tùy vào từng khu vực khác nhau. Trong khi đó, ở những khu vực như: huyện Sóc Sơn hay huyện Đông Anh, về mức độ quan tâm đối với phân khúc này giảm khoảng từ 8%  đến tầm 30%.

Tại khu vưc phía Đông như quận Long Biên và huyện Gia Lâm cũng ghi nhận mức độ quan tâm đối với phân khúc đất nền giảm khoảng từ 21% có nhiều nơi giảm 28%. Tại phía Nam huyện Thanh Trì cũng ghi nhận mức độ quan tâm giảm tới 24%.

Với mức độ quan tâm của phân khúc đất nền giảm mạnh đã khiến giá bán nhiều khu vực cũng giảm theo. Có thể thấy, nếu so với thời điểm quý 2 năm nay, giá rao bán phân khúc đất nền ở khu vực huyện Thanh Trì giảm 9% trong quý 3, ở Đông Anh và Quốc Oai tỷ lệ giảm 1% so với quý trước, Trong khi tại quận Long Biên giá rao bán giảm tới 10% so với quý 2.

Dấu hiệu giảm giá rao bán đất nền cũng xuất hiện tại nhiều tỉnh thành khác ở miền Bắc như Hưng Yên Bắc Ninh, Bắc Giang và Quảng Ninh với mức giá giảm từ khoảng 5% đến trên 7% theo các địa phương khác nhau.

Đánh giá về vấn đề nêu trên Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn – Lê Đình Hảo cho biết, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục đà giảm mức độ quan tâm  bắt đầu từ quý 2 năm nay. Đây là nguyên nhân kéo theo giá rao bán giảm tại nhiêu khu vực khác nhau.

Ông Hảo thông tin, ngay thời điểm quý 2 vừa qua mức độ quan tâm đất nền đã có chiều giảm thế nhưng, giá bán vẫn ở mức cao, thậm chí vẫn tiếp tục tăng giá tại các quận, huyện ở Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên, bước sang quý 3 năm 2022 giá bán phân khúc đất nên bắt đầu hạ nhiệt. Giá rao bán đi xuống, nhiều nhà đầu tư bắt đầu cắt lỗ ở khá nhiều quận, huyện.

Lý giải nguyên nhân nói trên, vị này cho rằng, có rất nhiều yếu tố tác động tới khả năng thanh khoản của nhiều phẩm bất động sản, từ tâm lý người mua đến những yếu tố pháp lý, các diễn biến trên thị trường, lưu lượng tiền trong nhân dân,… Đây là những yếu tố này có tác động xấu đến thị trường, đặc biệt là nhu cầu tìm mua nhà đất chắc chắn sẽ giảm xuống.

Nhà đầu tư gặp áp lực tài chính, thị trường địa ốc chững lại

Với thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay, sự chững lại của thị trường khi nhu cầu tìm mua nhà đất hạn chế, nên hầu hết những phân khúc bán đang rơi vào trạng thái “tê liệt”, các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chủ đạo nhất là do tâm lý e ngại giới đầu tư, nên thị trường đang trong giai đoạn này khá tiêu cực.

Từ thực tế trên, từ khi bước vào năm 2022 đến nay, trong lĩnh vực trường bất động sản có khá nhiều doanh nhân địa ốc bị vướng vào lao lý. Vì vậy, đây là một trong những yếu tố có tác động lớn đến thị trường bất động sản cùng với tâm lý nhà đầu tư. Nên không quá khó hiểu khi trên thị trường hiện nay lại có nhiều xáo trộn, không hồi phục được như kỳ vọng, giới đầu tư ngày một thận trọng hơn là nguyên nhân dẫn đến thị trường trầm lắng.

Với tâm lý e ngại, nhu cầu mua bán bất động hiện đang sản sụt giảm nó xuất phát từ nguyên nhân khách hàng đang bị hạn chế vay vốn từ ngân hàng, khi khó tiếp cận nguồn vốn vay của các ngân hàng, giá bất động sản lại cao so với khả năng tài chính của người mua nhà.

Bên cạnh đó, việc ban hành những chính sách kiểm soát tín dụng cùng trái phiếu doanh nghiệp địa ốc cũng khiến một số chủ đầu tư không có vốn để phát triển dự án mới. Việc quay vòng nguồn vốn khó khăn nên nhiều doanh nghiệp đã phải tạm dừng hoạt động, nên các dự án cũng sẽ phải tạm dừng vì không có đủ vốn để phát triển dự án mới. Thế nên, thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản từ đó cũng tăng.

Vì vậy, một khi giá bất động sản liên tục tăng, nó vượt ngưỡng chi trả người có nhu cầu, cùng việc chính sách khắt khe trong việc cho vay mua nhà của Ngân hàng Nhà nước, đã khiến các nhà đầu tư tư nhân không có khả năng sở hữu bất động sản. Đây là nguyên nhân dẫn đên nhu cầu tìm mua sụt giảm, giao dịch mua bất động sản cũng giảm.

Phân tích về hiện tượng “hạ nhiệt” thị trường đất nền, ông Lê Đình Hảo cho hay, phân khúc đất nền trầm lắng trên thị trường trong quý 3 vừa qua cũng tạo nên áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản, chủ sở hữu nhà ở. Đặc biệt là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài quá chính lớn, sở hữu nhiều đất nền bị gặp áp lực lớn về lãi suất vay, nên việc quay vòng vốn và thanh khoản là điều dễ hiểu.

Ông Hảo khẳng định, khi nhà đầu tư bắt buộc phải cắt lỗ, nên phải giảm giá mới mong bán được đất nền mình sở hữu, để có dòng vốn để quay vòng và giải quyết được bài toán áp lực tài chính đang đè nặng lên hoạt động kinh doanh của họ.