Đất nền "thất thế", tạo đà cho căn hộ chung cư tăng giá

Chung cư được đà tăng giá

Theo Dân Trí, bắt đầu từ tháng 4 tới nay, phân khúc đất nền ở nhiều tỉnh thành trên toàn quốc, nhất là những khu ven Hà Nội đều có đặc điểm chung là thanh khoản giảm. Giới môi giới bất động sản phải thừa nhận rằng, đất nền bây giờ khó bán, còn rất nhiều nhà đầu tư đang phải chật vật tìm cách giảm giá, bán cắt lỗ nhưng vẫn không được.

Tuy nhiên, nhìn về một nhánh khác trên thị trường bất động sản, phân khúc căn hộ chung cư lại có diễn biến trái chiều khi giá bán liên tục đi lên. Chẳng hạn như một căn hộ bình dân tại dự án ở vùng ven Hà Nội cũng đang trong tình trạng giá tăng rất nhanh.

Anh Thái Yên - Một môi giới đất đai tại Hà Nội cho hay, nhiều người đều nghĩ rằng căn hộ chung cư chính là tiêu sản và sẽ mất giá theo thời gian. Tuy nhiên tới hiện tại, nhu cầu mua loại hình này ngày càng lớn đã đẩy giá bán chung cư cả cũ lẫn mới tăng lên, tăng tới vài trăm triệu đồng trong một thời gian ngắn là chuyện bình thường.

Môi giới này còn cho biết, giá chung cư cũ hiện nay tại một số quận như Thanh Xuân đang giao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2; Tại quận Nam Từ Liêm, Cầu Giấy có giá trung bình từ 32 - 45 triệu đồng/m2; Tại quận Hà Đông giao động khoảng từ 31 - 37 triệu đồng/m2… có thể thấy mức giá này so với thời điểm đầu năm đã tăng khoảng 20%.

"Đối với căn hộ chung cư phân khúc bình dân thì mức giá đang trong khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng/căn và có thanh khoản tốt hơn do phù hợp với tài chính của đa số người mua ở thực. Điều này vô tình đẩy giá căn hộ phân khúc này lên nhanh chóng, thậm chí nhiều khu vực tăng tới 10 - 20% chỉ trong vài tháng" - Anh Yên chia sẻ.

Nhìn nhận dưới góc độ nhà đầu tư, Anh Thế Nam - Nhà đầu tư trẻ tại Hà Nội cho hay, thời gian qua các nhà đầu tư và cả người mua có nhu cầu thực đều rất khó tiếp cận vốn vay tín dụng để mua bất động sản, dẫn tới thị trường kém thanh khoản. Không chỉ vậy, tâm lý của các nhà đầu tư cũng khá lo ngại việc thị trường sẽ có những diễn biến xấu hơn trong giai đoạn tới, càng khiến thanh khoản chững lại.

Theo anh Nam, mỗi nhà đầu tư sẽ có từng khẩu vị riêng. Nhưng ở thời điểm này thì an toàn và triển vọng nhất cho tất cả sẽ là đầu tư vào những phân khúc phục vụ nhu cầu thực của người dân, không nên đầu tư kiểu "lướt sóng" như trước.

Lý do vì thị trường bất động sản dù có những biến động ra sao thì loại hình đáp ứng nhu cầu để ở sẽ không phải chịu nhiều tác động, thậm chí còn có xu hướng tăng giá nếu nguồn cầu lớn.

Khó có làn sóng đầu tư căn hộ rầm rộ

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, từ trước đến nay vẫn luôn có một nhóm người mua căn hộ chung cư để cho thuê lại. Tuy nhiên, ở thời điểm này thì dù giá bán có tiếp tục tăng nhưng sẽ không có chuyên làn sóng đầu tư căn hộ bùng nổ.

Ông Điệp cho biết, trước năm 2021, phần lớn những người bán lại căn hộ chung cư đều đã chịu lỗ, có khi lỗ vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên những năm gần đây vì nguồn cung khu vực trung tâm khan hiếm, quỹ đất cạn kiệt và giá nguyên liệu vật liệu xây dựng tăng đã khiến cho giá chung cư tăng theo.

Hiện nay, hệ thống giao thông rất thuận tiện nên nhiều người cũng không ngại mua nhà ở khu vực xa trung tâm để có mức giá tốt và không gian rộng hơn. Bên cạnh đó, giá bán nguyên liệu cũng chỉ là tăng ngắn hạn, nếu nhà đầu tư rót tiền vào phân khúc này thì vẫn sẽ gặp các rủi ro nhất định.

Ngoài ra, giá bán căn hộ hiện nay đã neo cao ở hầu hết các tỉnh thành, nên việc đầu tư sẽ không đem về tỷ suất lợi nhuận như ý muốn.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, giá căn hộ sẽ còn tăng trong thời gian tới, trong khi thu nhập của người dân không bắt kịp tốc độ này thì chắc chắn thanh khoản lại giảm. Còn nếu cho thuê căn hộ thì cũng không đem đến nguồn thu nhập thực sự tốt cho nhà đầu tư.

"Chẳng hạn, khi mua một căn hộ chung cư với giá 3 tỷ đồng và cho thuê lại khoảng 12 - 15 triệu đồng/tháng thì lợi nhuận vẫn không tốt bằng gửi ngân hàng. Hơn nữa, chung cư vẫn là phân khúc phục vụ nhu cầu thực, nên nó tăng đến một lúc nào đó rồi sẽ đi ngang hoặc giảm xuống, vì có tăng thì người dân cũng không đủ tiền để mua. Chưa kể, một số dự án chung cư mới hoạt động được vài năm đã xuống cấp, hư hỏng" - Ông Điệp chia sẻ.

Theo vị chuyên gia này, xét về dài hạn thì đất nền vẫn là phân khúc an toàn, dễ đầu tư và cho tỷ suất lợi nhuận tốt nhất. Hiện nay đang có thêm dự thảo sở hữu chung cư có niên hạn nên việc đầu tư vào chung cư lúc này cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Ngoài ra, ông Điệp còn nhận định, cho tới khi tháo gỡ được pháp lý từ việc sửa đổi luật sẽ tạo ra thêm nguồn cung mới, khi đó giá chung cư sẽ "quay đầu" về mức trước giai đoạn "bão giá".

Một số nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm cho hay, trong bối cảnh hiện nay thì vẫn có những người sở hữu tiềm lực tài chính tốt đang âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản ở những vị trí đẹp, chờ đợi nhịp sóng quay lại. 

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, giai đoạn kiếm tiền dễ đã qua đi, hiện không phải cứ mua là "trúng mánh" như trước. Ở thời điểm này cần nhất vẫn là có sự tính toán, thanh lọc cẩn trọng danh mục đầu tư.