Giới đầu tư đang “tháo chạy” khỏi đất nền tỉnh vì áp lực trả lãi ngân hàng

Trong các năm 2020 và năm 2021, tại tỉnh Bắc Ninh được đánh giá là địa phương phát triển nhanh, ổn định. Cũng trong thời gian này, Bắc Ninh xuất hiện nhiều đợt sốt đất, giá bán được đẩy lên cao chót vót, có nhiều nơi tăng giá cao hơn gấp 10 lần chỉ trong khoảng một vài tháng. Vì thế, các đợt đấu giá đất tại tỉnh này đã thu hút hàng nghìn nhà đầu tư tham gia.

Tương tự như trên, tỉnh Bắc Giang cũng là một trong những "điểm nóng" của thị trường bất động sản trong những năm vừa qua, với hàng loạt nhà đầu tư tìm đến làm cho thị trường nơi đây liên tục sốt nóng. Tuy nhiên, hiện tại thị trường này đang có xu hướng giảm dần, lắng lại và hầu như không có thanh khoản.

Đất nền tỉnh lẻ đang giảm sức nóng

Điển hỉnh như tại khu vực Yên Phong (Bắc Ninh), nơi được xem là điểm nóng của thị trường bất động sản tỉnh này trong những thời gian qua, hiện tại không có thanh khoản, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ những không thể tìm được người mua.

Trong khi đó, tại xã Quang Châu (huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang) vào hồi cuối năm ngoái, nhiều phiên đấu giá đất ở khu dân cư Đồng Vân và Bắc Quang Châu thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia, mặc dù chỉ có 460 lô đất nhưng lại có đến trên 5.000 hồ sơ tham gia đấu giá.

Theo đó, giá bình quân cao gấp 2 đến 5 lần so với mức khởi điểm đấu gia. Ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc, một số nhà đầu tư sang tay “ăn chênh” hàng trăm triệu đồng/lô.

Thế nhưng, sau những đợt sốt đất đi qua, hoạt động của môi giới dần dần vắng bóng, khả năng thanh khoản rơi xuống một cách tự do, nhiều người trót “ôm đất” hiện như đang ngồi trên đống lửa vì lo giá đất tiếp tục rớt giá sâu. Trong đó, một số nhà đầu tư đã buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn, cũng có nhiều người vì áp lực từ việc trả lãi vay ngân hàng.

Anh Nguyễn Ngọc Hoàn, một môi giới hoạt động trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh cho biết, giống như hầu hết các tỉnh khác ngay sau những đợt sốt đất xảy ra, thị trường nhà đất ở Bắc Ninh đang có xu hướng đi xuống. Hiện tượng “cắt lỗ” xảy ra khá phổ biến trên thị trường, nhưng do giá không giảm hoặc giảm không nhiều so với thời điểm sốt đất nên rất khó để các nhà đâu tư thoát hàng.

Anh này khẳng định, từ khoảng đầu quý II năm 2022, khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, tình hình giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh gần như bị "đứt gánh giữa đường", mua dễ nhưng bán thì lại rất khó. Một số nhà đầu tư đến hạn phải thanh toán và hoàn thiện hồ sơ sang tên đổi chủ nhưng đành phải chấp nhận bỏ cọc vì không huy động được vốn từ bên ngoài.

Không chỉ khu vực miền Bắc, hiện nay, nhiều khu vực ở miền Trung như huyện Can Lộc, Thạch Hà, Hương Khê (Hà Tĩnh), Bố Trạch, Lệ Thủy, TP. Đồng Hới (Quảng Bình), Triệu Phong, TP. Đông Hà, Hải Lăng, Vĩnh Linh (Quảng Trị) Diễn Châu, Quỳnh Lưu, TP. Vinh (Nghệ An).... Trước đó, đã xảy ra tình trạng sốt đất điên cuồng, môi giới bất động sản đổ về tung và ra nhiều chiêu thổi giá đất cao lên gấp 2 gấp 3 lần chỉ trong ít giờ đồng hồ, nhưng hiện tại mọi hoạt động của thị trường lại lắng xuống.

Nhiều hiện tượng “bỏ cọc” theo kiểu “bỏ của chạy lấy người” xảy ra liên tục tại nhiều địa phương nói trên. Mới đây nhất, UBND huyện Hải Lăng (Quảng Trị) đã ra quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại một khu đô thị trong địa bàn huyện. Nguyên nhân là do quá thời hạn, các nhà đầu tư trúng đấu giá đã không nộp đủ số tiền đất để địa phương nộp vào ngân sách nhà nước như quy định.

Tương tự trước đó, UBND huyện Vĩnh Linh (Quảng Trị) cũng có quyết định tương tự để hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Mũi Lò Vôi, xã Kim Thạch. Vì lý do người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Xuất hiện làn sóng “tháo chạy”khỏi thị trường tỉnh

Hiện nay, trong bối cảnh thị trường bất động sản tại nhiều địa phương hạ nhiệt, các nhà đầu tư đang tìm cách “thoát hàng” nhanh chóng để quay trở lại khu vực thành phố, nhằm tìm kiếm những phân khúc có dư địa sinh lời ổn định cũng như bền vững hơn.

Đơn cử, như trường hợp của anh Nguyễn Đình Dương (xã An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội), sau nhiều lăn lộn trên thị trường nhà đất ở các địa phương như: Hưng Yên, Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương…anh này đã phải bán “cắt lời” tới gần chục lô đất nền, chỉ thu về khoảng gần 18 tỷ đồng (mà không có đồng tiền lãi nào) để đầu tư mua mấy căn hộ khu vực Nam Từ Liêm cho khách thuê ở, số còn lại dùng để giải quyết các khoản nợ vay ngân hàng.

Anh này cho biết:“Những lô đất vừa phải bán cắt lô, trước đây được định giá khoảng hơn 23 tỷ đồng, nhưng nay để bán những lô đất này đành phải chấp nhận không có lãi đồng nào, thậm chí tiền nộp thuế, phí vào nữa thì phải chịu lỗ, vì không còn cách nào khác, khi bán được các lô đất này tôi thấy nhẹ nhàng hơn, khoản gom góp trước cũng mua được vài ba căn chung cư để cho thuê, số còn lại thì tất toán một vài khoản vay ngân hàng nên yên tâm hơn so với ngồi chờ diễn biến mới ở thị trường tỉnh”.

Như vậy, có thể thấy thị trường nhà đất tại các tỉnh lẻ đang giảm nhiệt, không dễ để bán ra hay mua vào như trước đây, nên xuất hiện xu hướng “quay xe” để trở lại các thị trường có tính bền vững và an toàn hơn, dù khả năng sinh lời nhiều nhưng vẫn được một số nhà đầu tư lựa chọn thời điểm này.

Chia sẻ với phóng viên, chị Nguyễn Thị Ngân, một nhà đầu tư lâu năm ở Mỹ Đình (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, năm 2018 chị này chi tiền mua một lô đất gần 5 ha tại huyện Kim Bôi (Hòa Bình) với giá khoảng hơn10 tỷ đồng, đến năm 2020 có khách trả trên 15 tỷ đồng nhưng không bán, có thời gian liên tục nhận được điện thoại mua mảnh đất trên nhưng hiện nay khi cần bán thì giá cũng chỉ ngang bằng với thời điểm mua vào.

Chị Ngân cho biết, một số bạn bè người quen đầu tư đất nền tại các tỉnh như Nam Định, Thái Bình, Hải Phòng, Ninh Bình, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Phú Thọ… đang muốn bán ra nhưng không có khách mua, họ đang gặp khó khăn về tài chính nhưng không thể bán tài sản đang sở hữu.

Theo giới đầu tư bất động sản, hiện nay vẫn có một số nhà đầu tư quan tâm tới các vùng từng xảy ra sốt đất để tìm mua đầu tư đất nền, đây cũng là vấn đề khiến tâm lý của nhiều người tỏ ra hoang mang khi thị trường hiện nay khá trầm lắng, giá bán giảm hơn chút ít so với trước đây.

Có thể thấy, đây là thời điểm chỉ dành cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh và giàu kinh nghiệm trên thương trường vào cuộc thôi.

Đồng quan điểm, anh Linh, một môi giới khu vực Đan Phượng (Hà Nội) cho rằng, trong thời gian vừa qua, bất chấp các hoạt động phân lô bán nền bị “siết” chặt, đất nền tỉnh lẻ vẫn là phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất đối với giới đầu cơ bất động sản. Một số nhà đầu tư thua lỗ thường là các nhà đầu tư non kinh nghiệm.

Hiện nay đang có làn sóng “tháo chạy” khỏi các thị trường đất nền tỉnh lẻ, đây chỉ là việc xảy ra cục bộ, chủ yếu là các nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính, những nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẫy tài chính quá nhiều nên không thể xoay vòng trả nợ ngân hàng, đành chấp nhận thoát hàng thời điểm này.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư có tài chính vững mạnh cùng với tầm nhìn dài hạn, thì thị trường này vẫn là mảnh đất màu mỡ, có khả năng sinh lời nhất.

Để giảm thiểu các rủi ro khi "đánh bắt xa bờ", theo các chuyên gia, nhà đầu tư tham gia thị trường cần lưu ý đến những yếu tố như: thông tin quy hoạch của địa phương, tiềm năng tăng giá của các khu vực đầu tư, sự xuất hiện của những chủ đầu tư lớn có thương hiệu cùng với diễn biến thị trường trong các năm trước đây. Đặc biệt nhất là cần phải tránh “bánh vẽ” của các môi giới hoặc mua nhầm các sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn ở mức rất cao.