Đất nền cuối năm 2022: Không còn sốt hầm hập như năm ngoái

Cuối năm 2021, sự kiện được coi là “vô tiền khoáng hậu” gây rúng động thị trường khi một doanh nghiệp mạnh tay trả 2,5 tỷ đồng cho 1m2 đất tại Thủ Thiêm. Sự kiện này lập tức được dư luận dồn dập chú ý bàn luận, góp phần làm nóng thị trường bất động sản toàn khu vực. Ở thời điểm đó, một số khu vực nhen nhóm xuất hiện thêm một cơn sốt đất. 

Vào những tháng đầu năm 2022, nguồn vốn của các nhà đầu tư liên tục đổ vào bất động sản, vô tình làm giá đất tại nhiều khu vực liên tục tăng phi mã. Tuy nhiên, thời gian thị trường sôi động không quá dài, sau đó vài tháng đã rơi vào trầm lắng cho tới nay. Nguyên nhân đến từ động thái siết tín dụng và kiểm soát chặt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản của các cơ quan Nhà nước. 

Khảo sát trên các chợ mua bán địa ốc trực tuyến, lượng quan tâm và giao dịch mua bán đất nền ghi nhận tình trạng giảm mạnh trong quý II/2022 và hết quý III vẫn chưa thấy sự cải thiện nào.

Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy, nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản đã giảm mạnh trong tháng 9 vừa qua, riêng lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước đã giảm tới 50% so với thời điểm tháng 3 năm nay.

Trong quý III/2022, mức độ quan tâm tới loại hình đất nền tại Hà Nội ghi nhận sụt giảm 18% so với quý II và cũng giảm tại hầu hết các huyện ngoài trung tâm. Cụ thể, Quốc Oai giảm tới 39%, Sóc Sơn giảm 30%, huyện Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%, huyện Hoài Đức giảm 17%, Đông Anh giảm ít nhất với 8%. Giá bán đất nền cung chững lại và có dấu hiệu giảm nhẹ tại nhiều khu vực.

“Tại Hà Nội, đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất trong lúc thị trường bất động sản giảm thanh khoản. Trước bối cảnh thị trường biến động mạnh, các nhà đầu tư chịu gánh nặng về tài chính sẽ buộc phải giảm giá, bán cắt lỗ để thoát hàng” - Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com - Ông Lê Đình Hảo cho hay.

Ngược lại, tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay có nhiều diễn biến tích cực hơn khi mức độ quan tâm tới đất nền tại hầu hết các khu vực đều tăng. Chẳng hạn như Hóc Môn và Nhà Bè đều tăng 11%, Bình Chánh tăng mức 10%, TP. Thủ Đức tăng 6%, Quận 9 tăng 2%. Chỉ riêng Củ Chi là giảm mạnh tới 43%. Giá rao bán đất nền cũng có sự tăng nhẹ tại các huyện vùng ven. 

Theo báo cáo của bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận giá bán sơ cấp đất nền ở mức 16 - 49,7 triệu đồng/m2 trong quý vừa qua, tăng mạnh so với quý II. 

Giá bán sơ cấp tăng vì chi phí vật liệu xây dựng đã tăng cao, gồm chi phí lãi vay và chi phí nguyên vật liệu. Các chủ đầu tư đã tung ra chính sách kích cầu thị trường, động thái này là cũng làm giá bán sản phẩm sơ cấp tăng. Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình cũng tăng phổ biến 2 - 4% so với đầu quý II.

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com - Ông Dương Minh Tuấn nhìn nhận thị trường đất nền tại một số địa phương như Bình Phước, Đồng Nai, Bình Dương bị ảnh hưởng khá nhiều bởi chính sách kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản và hoạt động phân lô, bán nền tràn lan trong quý III năm nay. Điều này đã khiến mức độ tìm kiếm sản phẩm tụt giảm. 

Trong khi các thị trường vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản sụt giảm thì nhà đầu tư có xu hướng trở về các khu vực trong thành phố để tìm kiếm sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hoặc có tiềm năng hơn trong tương lai.

Theo thống kê mới nhất của DKRA Vietnam, phân khúc đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận trong quý III/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán mới với quy mô khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65% so với quý trước đó.

Lượng tiêu thụ ở mức 550 nền, tương đương với 52% nguồn cung mới, giảm 78% so với quý II. Khu vực TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung, trong khi nguồn cung mới đều tập trung tại tỉnh Bình Dương.

DKRA cho biết, sức cầu của thị trường trong bối cảnh hiện tại đang giảm mạnh, tỷ lệ hấp thụ đạt mức 52%, đây cũng là mức thấp nhất ghi nhận kể từ quý đầu năm đến nay. Mặt bằng giá bán trên thị trường thứ cấp có mức tăng phổ biến từ 2 - 4% so với quý II/2022.

Theo dự báo của đơn vị này, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý cuối năm 2022 có thể tăng nhẹ, rơi vào mức 1.500 – 2.000 nền, tập trung chủ yếu tại những thị trường vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Nhìn nhận về diễn biến thị trường đất nền trong giai đoạn tới, ông Đinh Minh Tuấn nhận định, trong quý IV/2022, để những cơn sốt đất xuất hiện tại các địa phương vùng ven TP. Hồ Chí Minh là tương đối khó. Bởi, đất nền trước đó đã được xem là một thị trường đầu cơ và đây cũng là phân khúc khó có thể tiếp cận được vốn tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở các thời điểm xa hơn như giai đoạn 2023 - 2024, thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều động lực và xung lực để tăng trưởng và một cơn sốt đất có thể xảy ra.

“Theo thống kê của Batdongsan.com, vào những thời điểm tháng 3 và tháng 9 thông thường sẽ có một sự tăng trưởng rất mạnh tại phân khúc đất nền. Tuy nhiên, tháng 9 năm nay lại không xuất hiện bất kỳ đợt sốt nào như thường lệ. Thị trường thực tế đang đi ngang và chúng tôi hy vọng tới quý I và quý III năm sau, các nhà đầu tư sẽ trở lại với đất nền” - Vị chuyên gia nhận xét.