Bất động sản nghỉ dưỡng: Hàng tồn "chất đống", phục hồi chậm chạp

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng được DKRA Việt Nam công bố mới đây cho thấy, thị trường biệt thự trên cả nước trong quý III chỉ bán được 389 sản phẩm, chưa chiếm tới 30% nguồn cung mới. Có 9/15 dự án bán chậm, tỷ lệ hấp thụ không tới 30%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm.

Shophouse tại ba miền Bắc - Trung - Nam ghi nhận lượng tiêu thụ giảm so với quý II khi chỉ bán được 691 căn, hấp thụ gần 50% rổ hàng. Tại Đà Nẵng không có giao dịch shophouse nào trong quý vừa qua.

Riêng condotel (căn hộ du lịch biển) toàn quốc bán được hơn 900 sản phẩm trong quý III, tăng nhẹ so với quý II. Nhưng chủ yếu tập trung tại một số địa bàn thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định. 

TP. Đà Nẵng có hơn 63% dự án condotel tạm ngừng giao dịch, thị trường đang trong quá trình trầm lắng. Thanh khoản trên thị trường condotel vẫn kém xa so với thời điểm trước dịch.

Phó giám đốc R&D DKRA Group - Ông Võ Hồng Thắng cho hay, các chủ đầu tư mang theo tâm lý thận trọng hơn trong khi chào bán sản phẩm nghỉ dưỡng trước bối cảnh toàn thị trường bất động sản đang khó khăn vì thiếu vốn. 

Sức cầu trên thị trường chỉ ở mức thấp vì động thái kiểm soát chặt với đối với tín dụng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua. Điều này tác động mạnh lên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. 

Ông Thắng cho rằng, việc khách hàng khó có thể tiếp cận vốn vay khiến cho thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, điều này đã được dự báo trước đó. Tuy nhiên, bên cạnh việc kiểm soát tín dụng thì còn nhiều khó khăn như lãi suất và lạm phát tăng. Đặc biệt là vướng mắc thủ tục pháp lý khi chưa được tháo gỡ đã tác động tiêu cực tới đà phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Các chủ đầu tư phát triển dự án ven biển thừa nhận họ gặp khó trong quá trình hồi phục. Trong một hội thảo mới đây, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - Trần Quốc Dũng cho biết, hệ thống pháp lý dành cho bất động sản nghỉ dưỡng có rất nhiều bất cập, đây chính là rào cản lớn nhất.

Việc xác định pháp lý cho những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng (không phải nhà ở theo quy định pháp luật) vẫn còn rất chậm. Còn nhiều bất cập giữa Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản. Vấn đề này đã ảnh hưởng lớn tới tâm lý người mua BĐS nghỉ dưỡng. Do đó cần sớm thể chế hóa việc cấp giấy chứng nhận cho loại sản phẩm này để giải tỏa áp lực cho thị trường.

Thêm một thách thức khác, ông Dũng cho rằng hiện đã có địa phương đề nghị chủ đầu tư trích lại 30% sản phẩm nghỉ dưỡng phục vụ việc kinh doanh khách sạn, 70% là condotel. Điều này gây khó cho các chủ đầu tư dự án. Theo ông Dũng, cần phải làm rõ tỷ lệ khách sạn - condotel trên một mức độ hợp lý để doanh nghiệp cân đối nguồn cung.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - Lê Hoàng Châu nhìn nhận về đà phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng trong quý III diễn ra chậm là do nhiều nguyên nhân tác động. Trong đó pháp lý chưa được hoàn thiện chính là trở ngại lớn nhất.

Theo thống kê của HoREA, cả nước có khoảng 83.000 căn hộ du lịch (condotel), chủ yếu nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc những khu du lịch nghỉ dưỡng, có dùng quỹ đất thương mại, dịch vụ với thời hạn tối đa là 50 năm. Trường hợp đặc biệt cũng chỉ tối đa không quá 70 năm. 

Những dự án condotel chủ yếu tập trung tại những địa phương vốn đã mạnh về du lịch như Bà Rịa - Vũng Tàu, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang,... với tổng nguồn vốn ước tính là 100.000 tỷ đồng.

Hơn một thập kỷ qua, chỉ vài UBND cấp tỉnh đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở (ổn định lâu dài) cho condotel (căn hộ du lịch), tuy nhiên đã bị cơ quan có thẩm quyền trung ương thu hồi và cáo buộc việc cấp sổ này là trái quy định của Luật Đất đai. Nhưng người mua và doanh nghiệp không có lỗi mà do các quy định pháp luật không đồng bộ.

Ông Châu cho rằng, vướng mắc lớn nhất hiện cần sớm tháo gỡ là việc cấp đổi, cấp lại cho hàng nghìn căn hộ đã nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ đã bị thu hồi, hủy bỏ trước đây.

Theo vị chuyên gia, để BĐS nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển bền vững, ổn định thì phải hoàn thiện hành lang pháp lý để cấp sổ hồng cho căn hộ nghỉ dưỡng.

Từ đó tiến tới việc cấp sổ hồng cho các loại BĐS nghỉ dưỡng khác như biệt thự/ nhà phố du lịch ((shophouse biển), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse), văn phòng lưu trú (officetel).

Hiện nay, thị trường bất động sản nói chung vẫn bị kiểm soát chạy tín dụng ngân hàng, kéo theo sự thận trọng của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư khi tham gia thị trường. 

Phó giám đốc R&D DKRA Group - Võ Hồng Thắng cho hay, tình hình ảm đạm của các giao dịch trên thị trường hiện nay đã được dự đoán trước. Song không ít chủ đầu tư vẫn "chới với" vì ảnh hưởng bất ngờ từ lạm phát và một số bất cập về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Với đà phục hồi của thị trường bất động sản biển hiện tại, các chuyên gia dự báo giao dịch từ nay tới cuối năm vẫn sẽ diễn ra khá chậm chạp. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định, nguyên nhân vẫn bắt nguồn từ việc pháp lý chưa hoàn thiện. Bên cạnh đó là việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú và du lịch trên đất thương mại, dịch vụ từng bị thu hồi, hủy bỏ trước đây… đều là vấn đề phải nhanh chóng tháo gỡ.