TS Trương Văn Phước: Không chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng

“Không nên cho hết trứng vào một giỏ”

Với các diễn biến về lãi suất, tín dụng cùng như trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản đã bắt xuất hiện nhiều khó khăn kể từ năm 2022 cho tới nay. Tại cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước với các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có nhiều kiến nghị liên quan đến các khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng từ ngân hàng.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Phước - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho rằng, nên nhìn nhận lại các khó khăn của thị trường bất động sản từ giai đoạn năm 2022 đến nay xuất phát từ những nguyên nhân khác nhau, chứ không phải chỉ nên tập trung vào mỗi vấn đề tín dụng ngân hàng.

Vị chuyên gia kinh tế này khẳng định, các vướng mắc về thủ tục pháp lý, hay câu chuyện mất cân đối trong phát triển nguồn cung, cùng với sự suy giảm trong nhu cầu ở thực sự và nhu cầu đầu tư, năng lực quản trị về tài chính của giới doanh nghiệp bất động sản cũng là một trong nhiều vấn đề cần phải tháo gỡ, khắc phục để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Theo ông Phước, về vấn đề huy động vốn, nguồn vốn cho dự án bất động sản nên được đa dạng hóa dựa theo các nguyên tắc, giống như danh mục đầu tư là “không nên bỏ hết trứng vào một giỏ”. Vì vậy, nguồn vốn không chỉ nên từ việc  đi vay của những tổ chức tín dụng mà còn phải có từ nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu cũng góp một phần vốn của giới khách hàng.

Chuyên gia này phân tích thêm, việc áp lực vốn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản lại bắt nguồn từ giai đoạn năm 2020 đến năm 2021, khi mà các doanh nghiệp bắt đầu phát hành trái phiếu doanh nghiệp quá nhiều với giá trị lên tới gần 450.000 tỷ đồng, trong khi, kỳ hạn chỉ khoảng từ 3,5 năm. Sang đến năm 2022, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn sau các vi phạm của một số tổ chức, cá nhân. Nên đã khiến niềm tin của thị trường này sút giảm, thanh khoản cũng trở nên khan hiếm, vậy nên áp lực đáo hạn trái phiếu cũng như khó khăn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới làm cho nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn.

“Do đó không thể huy động được trên thị trường trái phiếu, nên các doanh nghiệp địa ốc buộc phải phụ thuộc rất nhiều hơn vào nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Đây là nguyên nhân dẫn đến doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, nên có khá nhiều đề xuất với ngành ngân hàng về những chính sách cùng các giải pháp tháo gỡ khó khăn về mặt tín dụng cho họ”, ông Phước phân tích.

Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bằng cách nào?

TS. Nguyễn Văn Phước, chuyên gia kinh tế cho biết, để giải quyết khó khăn về huy động vốn đối với các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản chỉ là một trong rất nhiều các giải pháp cần triển khai với thị trường này. Trong đó, các vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay đều bắt nguồn từ cả phía doanh nghiệp lĩnh vực này cùng với việc tái cấu trúc của thị trường tài chính. Vậy nên, cần phải có các giải pháp mang tính tổng thể và toàn diện chứ không chỉ nên tập trung vào mỗi tín dụng ngân hàng.

Theo ông Phước, thực tế thì Thủ tướng Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác với những thành viên đến từ nhiều bộ, ngành như Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam… nhằm để rà soát, đôn đốc và có hướng dẫn tháo gỡ  các khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản tại các địa phương ngay từ hồi tháng 11 năm 2022.

Ông Phước nhận định, về công tác huy động vốn đối với các doanh nghiệp bất động sản, trước hết bản thân doanh nghiệp phải cơ cấu lại cấu trúc nguồn vốn của mình cho thật hợp lý. Nên phải cấu trúc lại được nguồn vốn cần và làm nhiều việc như cơ cấu lại danh mục tài sản, hay cân nhắc những ưu tiên triển khai dự án để thu hồi vốn, song song đàm phán với các chủ nợ về thời gian trả nợ cũng như lãi suất vay vốn… Ngân hàng thương mại chỉ là một trong các nhà cung ứng vốn cho doanh nghiệp bất động sản cần phải hợp tác nhằm tìm ra giải pháp cho giai đoạn khó khăn này của thị trường.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, phía cơ quan quản lý nhà nước, cần có những giải pháp ổn định đêt giúp phát triển bền vững thị trường tài chính thông qua việc sửa đổi, bổ sung một số quy định về thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, việc triển khai áp dụng những chuẩn mực, thông lệ quốc tế để tăng cường tính minh bạch hơn, trách nhiệm hơn và giải trình sẽ giúp cho thị trường tài chính phát triển một cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, từ đó sẽ tiếp tục là một kênh cung ứng nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

“Xét về góc độ tổng thể của nền kinh tế, thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững sẽ có tác động tốt tới các hoạt động của nhiều tổ chức tín dụng, sự ổn định và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cũng góp phần tạo nên sự ổn định cho hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính và sự tăng trưởng của cả nền kinh tế”, ông Phước phân tích thêm.

“Để làm rõ vấn đề này, chúng ta nên cần xác lập cũng như thực hiện đúng vai trò của từng chủ thể trên thị trường tài chính. Nếu như việc nhìn từ chủ trương, định hướng lớn của Đảng là phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Vậy nên với thị trường tài chính nói chung và tín dụng ngân hàng nói riêng cũng phải cần tuân theo các quy luật kinh tế thị trường và phải có định hướng, giám sát từ  các cơ quan quản lý nhà nước", ông nói.

Ông Phước nêu câu hỏi, điều quan trọng nhất là việc can thiệp của nhà nước đối với thị trường được thực hiện đối với lĩnh vực cụ thể nào?, qua công cụ thế nào và trong bao lâu?. Vị chuyên gia này lấy ví dụ, với đặc thù của một lĩnh vực kinh doanh ngân hàng, hoạt động của những tổ chức tín dụng cần phải được kiểm soát thông qua những quy định về giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngành.

Theo chuyên gia này, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có quy định những khoản cho vay kinh doanh có rủi ro cao sẽ phải chịu hệ số rủi ro cao hơn. Như vậy, nếu căn cứ vào năng lực cùng khả năng rủi ro của mình, tự những tổ chức tín dụng sẽ phải cân đối các danh mục cho vay và cũng phải tự chịu trách nhiệm trước các cổ đông, người gửi tiền và các cơ quan quản lý nhà nước…

“Nếu chúng ta xác lập được các vai trò của từng chủ thể để thực hiện đúng những vai trò như tôi đã nói ở đây,  thì các cơ quan quản lý nhà nước sẽ không cần phải can thiệp cụ thể vào các hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng mà sẽ chỉ việc kiểm soát tuân thủ của những tổ chức tín dụng thôi. Vì bản thân những tổ chức này sẽ có tính linh hoạt, chủ động và trách nhiệm đối với những dịch vụ, sản phẩm tài chính của mình cung ứng cho thị trường”, ông này nói thêm.