SSI Research: Thanh khoản giảm do nguồn cung hạn chế và giá bán tăng cao, thận trọng với cổ phiếu bất động sản trong năm 2022

Theo Nhịp sống kinh tế, thị trường chứng khoán phiên giao dịch cuối quý 2 khép lại với một diễn biến không mấy lạc quan khi chỉ số lùi về mốc dưới 1.200 điểm. Theo đó, tính từ đầu năm VN-Index đã mất gần 20% giá trị. Trước bối cảnh diễn biến xấu, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng không thoát khỏi tình trạng điều chỉnh mạnh khi ghi nhận những thông tin bất lợi kể từ đầu năm.

Cụ thể, nhiều cổ phiếu thuộc nhóm này đã chứng kiến đà giảm sâu tương đương, thậm chí gấp 2-3 lần so với chỉ số chính. Mức giảm 20-40% xuất hiện ở hàng loạt cổ phiếu. Hầu hết những cổ phiếu như NLG (-43%); DXG (-46%); DIG (-65%); CEO (-62%)… đều đã chiết khấu mạnh đến hơn một nửa thị giá.

Thanh khoản giảm do nguồn cung hạn chế và giá bán tăng cao

Gần đây, trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản, SSI Research cho rằng nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, chỉ có rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường. Mặt khác do nguồn cung mới thiếu hụt, nên giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị của hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút do lượng giao dịch trong Quý I/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, báo cáo cũng chỉ ra rằng, giai đoạn 2021-2022, nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá tại nhiều khu vực trên cả nước tăng đáng kể. Đơn cử, giá đất tại Lâm Đồng, và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả những nơi chưa có hạ tầng phát triển. Vì thế, chính quyền địa phương ở nhiều khu vực đã ngừng cấp phép việc chia thành nhiều thửa đất nhỏ cho đất nông nghiệp/đất ở, điều này đã giúp hạ nhiệt thị trường cũng như ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.

Cùng với đó, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025. Trong đó, khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc và các dự án sân bay quốc tế...

Theo đó, giá nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15-205 so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ của một số dự án khá khả quan, dao động từ 70-80% trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, theo quan sát của SSI Research, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư và đa phần trong đó chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn. Một số ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, đảm bảo thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm... 

Đội ngũ phân tích của SSI vẫn theo dõi chặt tiến độ bán hàng trong những giai đoạn tiếp theo của các dự án. Nhìn chung, giá bán tiếp tục neo ở mức cao trong khi thanh khoản thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.

Kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận cao nhờ việc bàn giao sản phẩm

Theo nghiên cứu của SSI, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận ở mức 2 con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm do mức nền cao trong năm 2021. Kế hoạch tăng trưởng này đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019-2021.

Tuy nhien, ở giai đoạn 2023-2024 tiếp theo, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể sẽ bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021).

Dựa theo những phân tích trên, SSI Research cho rằng, giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, với những khó khăn trong thời gian tới của thị trường, SSI Research vẫn giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022 này.

Các công ty hoạt động bài bản có thể là lựa chọn an toàn trong giai đoạn khó khăn

Dù vậy, các công ty hoạt động bài bản có thể là sự lựa chọn an toàn trong giai đoạn khó khăn này. Ngoài ra, SSI Research cũng đưa ra những cổ phiếu có tình hình tài chính mạnh với tỷ lệ đòn bẩy hợp lý, có thể kể đến như NLG, KDH và VHM. Đáng chú ý, SSI Research đánh giá những công ty này còn có khả năng đa dạng hóa nguồn vốn cũng như huy động vốn quốc tế.

Bên cạnh đó, SSI Research cũng kỳ vọng các danh mục dự án tiềm năng tốt từ nhóm cổ phiếu trên sẽ mang lại dòng tiền mạnh và kết quả kinh doanh tốt trong 3 năm tới từ quỹ đất có giá trị tại Hà Nội và khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh. Do đó, SSI Research khuyến nghị quan sát các cổ phiếu này từ Q3/2022 trở đi khi tâm lý thị trường được kỳ vọng sẽ ổn định hơn và doanh số bán hàng tại các dự án có kết quả rõ ràng hơn.