Ngăn vốn vay nước ngoài ngắn hạn đổ vào chứng khoán, bất động sản

Kiểm soát các khoản vay ngắn hạn vào bất động sản, chứng khoán

Theo Ngân hàng Nhà nước, thời gian gần đây, với mong muốn tận dụng mặt bằng lãi suất thấp trên thị trường quốc tế, vay nước ngoài của tổ chức tín dụng và doanh nghiệp không phải tổ chức tín dụng cùng có xu hướng gia tăng.

Điều này dẫn đến nguy cơ không đảm bảo chỉ tiêu về tổng hạn mức rút vốn ròng trung dài hạn và mức tăng dư nợ vay ngắn hạn nước ngoài được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hàng năm.

Và để kiểm soát mức vay nước ngoài tự vay tự trả đảm bảo hạn mức hàng năm nhằm duy trì các ngưỡng nợ an toàn, Thủ tướng Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu xây dựng phương án quy định điều kiện vay đối với hoạt động vay, trả nợ nước ngoài không được Chính phủ bảo lãnh.

Hiện Thông tư đang được Ngân hàng Nhà nước xây dựng theo hướng, doanh nghiệp được vay nước ngoài ngắn hạn để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn phát sinh trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm ký thỏa thuận vay nước ngoài.

Tuy nhiên, các khoản vay trên không bao gồm các khoản nợ phát sinh từ hợp đồng vay với người cư trú; các khoản phải trả phát sinh từ mua bán chứng khoán kinh doanh; mua phần vốn góp, cổ phần của đơn vị khác; mua bất động sản đầu tư và nhận chuyển nhượng dự án.

Giải thích cho quy định này, Ngân hàng Nhà nước cho biết, việc tăng trưởng nóng, ồ ạt của thị trường chứng khoán và kinh doanh bất động sản tiềm ẩn rủi ro lớn vì có thể tạo ra tình trạng vốn ảo, bong bóng tài sản, là mầm mống của những bất ổn tài chính vĩ mô.

Do đó, trong bối cảnh dòng vốn vay nước ngoài ngắn hạn cần được quản lý chặt chẽ hơn nữa để hạn chế các nguy cơ đảo chiều, cần hạn chế việc doanh nghiệp vay nước ngoài ngắn hạn cho các mục đích tiềm ẩn rủi ro bong bóng giá như chứng khoán, bất động sản.

Theo nhà điều hành chính sách tiền tệ, định hướng quản lý trên nhất quán với quan điểm đánh giá rủi ro qua đó cần quản lý chặt chẽ đối với các lĩnh vực kinh doanh chứng khoán, kinh doanh bất động sản trong hoạt động cấp tín dụng trong nước.

Ngoài định hướng chặn mục đích vay nước ngoài ngắn hạn đầu tư vào chứng khoán và bất động sản nói trên, Ngân hàng Nhà nước cũng dự kiến không cho phép sử dụng vốn vay ngắn hạn để nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và mua cổ phần, mua phần vốn góp do việc thực hiện dự án hoặc mua cổ phần, mua vốn góp tại doanh nghiệp nhằm thâu tóm doanh nghiệp, mua bán sáp nhập để quản lý, phát triển doanh nghiệp về lâu dài là hoạt động mang tính dài hạn.

Bởi lẽ, nếu vay vốn nước ngoài ngắn hạn để thanh toán cho khoản nợ phát sinh từ các mục đích sử dụng vốn trung dài hạn nêu trên sẽ tạo ra rủi ro thanh khoản và đi ngược lại bản chất của dòng vốn ngắn hạn chỉ nhằm hỗ trợ thiếu hụt thanh khoản tạm thời.

Bên cạnh đó, trường hợp bên đi vay nhận chuyển nhượng dự án hoặc mua cổ phần, mua phần vốn góp của doanh nghiệp khác nhưng không nhằm mục tiêu phát triển dự án hoặc quản lý doanh nghiệp và tiếp tục chuyển nhượng dự án, bán cổ phần cho bên thứ ba thì hoạt động mua đi bán lại này cũng có thể tạo bong bóng giá, không tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế và cần bị hạn chế.

Nhìn chung, đối với cả hai trường hợp chuyển nhượng dự án và mua cổ phần, mua phần vốn góp nêu trên đều tiềm ẩn rủi ro cao và quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là không nên cho phép sử dụng vốn vay ngắn hạn nước ngoài.

"Định hướng kiểm soát chặt chẽ hoạt động vay trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp, việc quy định doanh nghiệp không được vay nước ngoài ngắn hạn cho các mục đích tiềm ẩn rủi ro cao nêu trên là cần thiết; một mặt yêu cầu chính các doanh nghiệp này quản trị rủi ro tốt hơn trong hoạt động, mặt khác hỗ trợ việc ưu tiên tập trung nguồn vốn vay nước ngoài cho các lĩnh vực, ngành nghề sản xuất trực tiếp tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế", đại diện Ngân hàng Nhà nước nêu quan điểm.

Các giải pháp để kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản

Mới đây, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng đã đưa ra 8 đề xuất  nhằm kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, chống đầu cơ, nhưng cũng tránh làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu đến hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế.

Thứ nhất, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.

Thứ hai, phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng; ban hành các chính sách để kiểm soát chặt chẽ chất lượng trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng; đồng thời, đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư, thông tin và tạo thuận lợi cho thu hút FDI vào thị trường bất động sản…

Thứ ba, với đặc thù thị trường bất động sản liên quan tới nhiều thị trường khác, do đó, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần vào ổn định an ninh kinh tế - xã hội, cần có sự phối hợp chỉ đạo thống nhất của các bộ, ngành liên quan từ quản lý thị trường nhà ở, đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu… và từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; xây dựng hệ sinh thái bất động sản hướng tới phát triển kinh tế tuần hoàn.

Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp, hành lang pháp lý thị trường bất động sản, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm để khơi thông nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường bất động sản; quy định rõ ràng cho loại hình bất động sản mới như: Condotel, officetel, shoptel…; ban hành Luật Xử lý nợ xấu, tạo điều kiện cho các TCTD xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản sản, thu hồi nợ xấu.

Thứ năm, phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản; Phát hành trái phiếu công trình đối với các công trình có nhu cầu vay vốn; phát hành chứng chỉ bất động sản và phát hành chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư ủy thác đầu tư bất động sản…

Thứ sáu, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.

Thứ bảy, tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội; đẩy mạnh mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản...

Thứ tám, xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho TCTD cho vay nhận thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản an toàn, hiệu quả.