GS Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản hiện nay khó khăn hơn 10 năm trước

Hiện nay, bất động sản khó khăn hơn 10 năm trước

Theo Tiền phong, phát biểu ở Tọa đàm: "Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023", GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định thị trường bất động sản của nước ta đang phải đối mặt với vô vàn khó khăn và thách thức. Tình hình này cũng tương tự với giai đoạn khủng hoảng kinh tế 10 năm trước là 2008 - 2013, tuy nhiên theo chiều hướng nghiêm trọng hơn. 

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, giai đoạn 10 năm trước, tình hình kinh tế nói chung cũng như bất động sản nói riêng bi đát và rất khó khăn. Lúc đó, Thủ tướng cũng đưa ra một loạt biện pháp, trong đó chú trọng vào tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng sau Nghị quyết 02, chú trọng hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Cũng nhờ đó mà sau Nghị quyết 02, gần như thị trường được tháo gỡ vướng mắc. Thị trường bất động sản hiện nay cũng tương tự như giai đoạn trước bởi vì tắc nghẽn nguồn vốn, tuy nhiên chúng ta cũng chưa thực sự đào sâu vào những khó khăn sâu xa của thị trường. 

Phân tích cụ thể cho thấy, thời điểm 10 năm trước là bối cảnh xảy ra khủng hoảng tài chính năm 2008, trong đó bắt đầu từ khủng hoảng tài chính của Mỹ, mà nguyên nhân chủ yếu là từ thị trường bất động sản. Và khi đó, thị trường Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, lạm phát vô cùng khủng khiến cho đồng tiền mất giá, nguồn cung bất động sản cao cấp quá nguồn cầu đã khiến cho không ít dự án bị bỏ hoang nhưng thị trường cấp thấp lại phát triển rất mạnh nhờ vào gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Đến thời điểm, thị trường Việt Nam cũng có ảnh hưởng bởi thị trường tài chính quốc tế, khi có nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ, Thụy Sỹ, Châu  u cũng rơi vào tình trạng phá sản, chiến tranh Nga - Ukraine đã gây ra nhiều khó khăn. Mặc dù vậy thì GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng thị trường Việt Nam hiện nay không chỉ rơi vào trầm lắng, không có giao dịch mà còn có những khó khăn hơn thị trường của thời điểm 10 năm trước. 

Cần phải có Nghị quyết tháo gỡ cho các dự án

Có thể thấy, gốc rễ của khó khăn hiện nay một phần là bởi tắc nghẽn nguồn vốn. Bởi vì tín dụng không được khơi thông, lãi suất cho vay cao, room tín dụng không được nới lỏng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu đánh mất đi tiềm năng của khách hàng. 

Có rất nhiều nhà đầu tư ở Việt Nam kêu gọi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất, nới lỏng room tín dụng. Tuy nhiên cũng cần phải đặt câu hỏi vì sao room tín dụng ở Việt Nam lại cao, tại sao room lại không mở rộng?

Mặc dù vậy thì chúng ta cần phải thẳng thắn hiểu rằng, Ngân hàng Nhà nước cũng tính đến chuyện lạm phát cao thì họ phải trả lãi suất cho người gửi cao, nếu không thì sẽ không có người gửi. Chính vì thế, lãi suất cho vay sẽ phải cao. Bởi vì ngân hàng chính là doanh nghiệp kinh doanh tiền và họ luôn phải đảm bảo lãi suất nhất định. Dĩ nhiên thì chi phí quản lý của các ngân hàng cũng được cho rằng là quá cao. 

Bên cạnh đó, có một lý do khác nữa đó chính là thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay sống được là nhờ vào cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai, đây là một giải pháp cực thông minh nhưng cũng rủi ro không kém.

Rủi ro ở đây là đẩy cho người mua nhà khi dự án bị chậm tiến độ, không đảm bảo chất lượng đúng như cam kết. Tuy nhiên với các nhà đầu tư thì đây chính là phương pháp vốn cực kỳ hiệu quả, lúc đó tiền xây nhà là tiền của người mua nhà. 

Mặc dù vậy, khi dự án bị chậm tiến độ thì nguồn vốn từ người mua nhà ở trong tương lai cũng bị tắc nghẽn. Chính vì thế các chủ đầu tư Việt Nam hiện tại cũng đang không tận dụng được nguồn vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, trong khi đây là thủ thuật vốn dĩ là của chủ đầu tư Việt Nam bởi vì ở nước ngoài không có giải pháp này. 

Chính vì thế mà khi dự án bị ách tắc trong khâu phê duyệt thì sẽ khiến cho ách tắc về vốn phát triển dự án làm cho hàng loạt dự án đắp chiếu. Tuy nhiên khi đó, nhiều chủ đầu tư lại dồn tiền của người mua nhà hình thành trong tương lai của dự án này để xử lý cho dự án đang bị ách tắc. Hậu quả là dự án không duyệt được dẫn đến khó khăn về tín dụng và khó khăn về cổ phiếu và trái phiếu. Đây chính là một khó khăn nhiều bề mà hiện nay thị trường nói chung và bất động sản nói riêng phải đối mặt. 

Chính vì thế mà GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng trước mắt tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để có thể giao cho địa phương. Sau đó là gửi cho Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án. Trong đó, quy định cụ thể dự án là như thế nào thì được duyệt, dự án nào thì bị bỏ lại, đây chính là phương án tốt và rất khả thi. Khi mà Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám duyệt còn nếu như Quốc hội không phê duyệt thì địa phương cũng không dám quyết.