Ghép nhà ở xã hội với phân khúc thương mại vừa túi tiền: Tại sao không?

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ dân số khu vực đô thị tại Việt Nam khoảng 40% và sẽ tăng lên 45% vào năm 2030. Như vậy, mỗi năm khu vực đô thị phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở, tập trung ở một số thành phố lớn và các khu công nghiệp.

Vắng bóng nhà ở giá hợp lý

Chỉ tính riêng Hà Nội, theo kế hoạch phát triển nhà giai đoạn 2022-2025, tổng nguồn cầu nhà ở vào khoảng 185.200, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển đô thị nhanh như hiện nay, các chuyên gia nhận định, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội có thể thiếu khoảng 50.000 căn hộ.

Ghi nhận trên thị trường chung cư Hà Nội, chỉ trong 1 năm qua, nhiều dự án đã tăng giá khoảng 10 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn chung cư tăng giá hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng. Hiện, chung cư tại Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao, lên tới 60 triệu đồng/m2. Tính đến quý I/2024, Hà Nội ghi nhận 21 quý liên tiếp tăng giá.

Tương tự, tại TP.HCM, bà Giang Huỳnh – Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills cho biết, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, TP.HCM cần khoảng 50.000 căn hộ, 60-70% tổng nhu cầu đến từ phân khúc nhà ở bình dân. 

Tuy nhiên, nhìn về nguồn cung tương lai của TP.HCM không thể đáp ứng được mức cầu này. Ngay cả khi nhìn sang các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tổng nguồn cung của cả 3 thị trường này cũng không thể đáp ứng được nhu cầu hiện hữu của TP.HCM. 

Về giá cả, các căn hộ tại TP.HCM có giá phổ biến từ 50-70 triệu đồng/m2, có những dự án hơn 100 triệu đồng/m2, phân khúc biệt thự, nhà liền kề có giá lên đến 450 triệu đồng/m2. 

Nhìn vào những diễn biến này có thể thấy, phân khúc nhà ở dưới 30 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất tại các thành phố lớn. Với mức tài chính trên dưới 2 tỉ đồng, người mua gần như khó có thể “chạm tay” đến những căn hộ gần trung tâm thành phố. Trong khi đó, tiến độ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) vẫn còn chậm hơn tốc độ phát triển đô thị.

Theo đó, cùng với việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH, việc khởi tạo và phát triển thị trường nhà ở giá cả hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị được các chuyên gia đánh giá là cần thiết và hoàn toàn có thể thực hiện được.

Nới điều kiện để khởi tạo thị trường

Nêu quan điểm về vấn đề này, GS.Đặng Hùng Võ cho biết, phân khúc nhà ở này đã được Nhà nước quan tâm nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính còn phức tạp, chi phí đầu vào cao...khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà bởi mất nhiều công sức và thời gian cho một dự án. 

Do đó, để phát triển được phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là giá đất. Bởi, tại Hà Nội và TP.HCM giá đất luôn cao hơn nhiều so với các địa phương khác, dẫn đến việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp khó khả thi nếu không có cơ chế ưu đãi.

Ở góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong bối cảnh giá nhà ở tăng nhanh như hiện nay, có thể xem xét ghép NOXH vào cùng phân khúc nhà ở thương mại vừa rúi tiền để song hành cùng phát triển. Bởi nếu tách riêng cơ chế cho 2 loại sản phẩm nhà ở này, cơ quan quản lý sẽ khó xây dựng chính sách.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền. Trong đó, đề nghị các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển phân khúc nhà ở này, xác định cụ thể danh mục các dự án.

Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m² đối với các thành phố trực thuộc trung ương, không quá 20 triệu đồng/m² với các địa phương còn lại.  Bên cạnh đó là cơ chế ưu đãi về đất đai, tạo điều kiện trong các thủ tục thiết kế.