Dòng tiền dịch chuyển, một phân khúc bất động sản được dự báo bật tăng cuối năm nay

Nhiều dự báo lạc quan cho thị trường 2024

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 được dự báo sẽ có nhiều diễn biến tích cực và tiềm năng phát triển, nhất là phân khúc có nhu cầu thực. Điều này có được từ việc hoàn thiện khung pháp lý khi một loạt luật liên quan đến bất động sản sắp có hiệu lực, kéo theo nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ được cải thiện đáng kể.

Giới chuyên gia dự báo, thị trường dự kiến sẽ có những chuyển biến tích cực từ quý II/2024 đến quý I/2025, với sự gia tăng của thanh khoản và giá bán. Tuy nhiên, một số phân khúc vẫn sẽ đối mặt với thách thức và cần có sự điều chỉnh phù hợp để phát triển bền vững, ví dụ biệt thự nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản đang bắt đầu một chu trình mới khi 6 tháng đầu năm 2024 đã có những tín hiệu đảo chiều dự báo sự đi lên của bất động sản trong tương lai gần.

Theo đó, trong 6 tháng cuối năm chính là thời điểm thị trường vào quá trình thăm dò và bước sang giai đoạn củng cố trong thời điểm đầu năm 2025.

Ở thời điểm hiện tại, những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản được thể hiện rõ qua nhiều yếu tố. Tín dụng bất động sản đến cuối tháng 5 đạt 2,41% so với cuối năm 2023, dù con số này còn khá thấp nhưng đã cải thiện so với giai đoạn tăng trưởng âm đầu năm 2024.

“Lãi suất cho vay giảm liên tiếp từ đầu năm 2023 và hiện duy trì 9-11%, cùng với đó việc tỷ giá tăng nhẹ cho thấy các chính sách về tiền tệ đang phát huy tích cực”, ông Quốc Anh nói.

Ông Quốc Anh nhận định, ba yếu tố trên ở thời điểm hiện tại rất tương đồng với giai đoạn khởi đầu tăng trưởng bất động sản trước kia, do vậy tôi duy trì quan điểm thị trường “đảo chiều” từ quý II đến quý IV, nếu kết thúc sớm hơn thì quý III sẽ bước vào giai đoạn “thăm dò”, và quý IV/2024 sẽ là “củng cố”. Khi đó các điểm nghẽn trên thị trường dần được giải quyết và sẽ bước vào giai đoạn “khởi sắc” từ quý II đến IV/2025, “ổn định” từ năm 2026.

Theo chuyên gia này, tâm lý người mua cũng tương ứng với từng giai đoạn của thị trường. Cụ thể, với giai đoạn điểm đảo chiều và thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn là ở thực, pháp lý và tài chính. Ở giai đoạn củng cố, các yếu tố tài chính, pháp lý vẫn được đặt lên hàng đầu và các loại hình bất động sản ở thực, có dòng tiền tốt được ưu tiên lựa chọn.

Với giai đoạn khởi sắc, người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, mức độ tăng giá, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm. Và ở giai đoạn ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản ‘hot’ nhất, có tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý lớn nhất và có số lượng hữu hạn.

Đất nền gần khu công nghiệp sẽ bật tăng từ quý IV/2024

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang có sự dịch chuyển theo từng phân khúc.

Với phân khúc chung cư, từ giữa năm 2022 dòng tiền bắt đầu đổ dồn vào phân khúc này ở Thủ đô Hà Nội và TP.HCM. Điều này khiến giá chung cư 2 nơi này bật tăng từ 30-70%. Việc tăng này một phần do khan hiếm nguồn cung và một phần do đây là phân khúc đầu tư an toàn về pháp lý và có dòng tiền.

Đến tháng 2 năm 2024 Chính phủ có những động thái giảm nhiệt chung cư như thanh tra, xử phạt các chủ đầu tư, các đối tượng đầu cơ làm giá, gây loạn giá ảnh hưởng chính sách về nhà ở của Chính phủ và tìm cách tăng nguồn cung, nhất là nhà ở xã hội để thị trường tự điều tiết.

Sau động thái này từ tháng 4 năm 2024 lượng tìm kiếm chung cư giảm nhiệt, giá chung cư đi ngang, có dấu hiệu giảm nhẹ và dự kiến sẽ giảm 10-30% vào năm 2027-2028 do nguồn cung lúc đó rất lớn.

Với nhà phố, từ cuối quý IV năm 2023 lượng tìm kiếm nhà phố, nhất là Thủ đô Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh. Giá nhà đất ở 2 thành phố này tăng 10-20% chỉ trong vòng 3 tháng, lập đỉnh vào tháng 3 năm 2024. Hiện nay giá đã lên cao và lượng tìm kiếm, mua loại hình bất động sản này giảm mạnh, đã đi vào ổn định.

Đất nền ven đô ở Thủ đô Hà Nội và TP.HCM trong quý I, II năm 2024 tăng mạnh, nhưng hiện nay đang có dấu hiệu tăng chậm lại về giá và thanh khoản.

“Tôi quan sát ít ngày qua Chính phủ đã có động thái hạ nhiệt phân khúc này thông qua định hướng truyền thông và việc lên thổ cư các địa phương này vẫn chưa được thuận lợi trở lại, việc phân lô chỉ dựa trên quỹ đất hiện có và quỹ đất này rất hạn chế”, ông Quê nói.

Với sản phẩm nghỉ dưỡng, ông Quê cho rằng, phân khúc này vẫn đang gần như không có giao dịch, trừ một số sản phẩm bất động sản Sa Pa do nguồn cung ít, lượng khách đông quanh năm. Các sản phẩm nghỉ dưỡng biển vẫn gặp khó do nguồn cung lớn, du lịch chưa được phục hồi như giai đoạn trước năm 2020.

“Tôi dự đoán phân khúc này sẽ được hồi phục từ năm 2026 do kinh tế - du lịch phục hồi và nguồn cung mới phân khúc này khi luật đất đai có hiệu lực bị hạn chế hơn”, ông Quê nêu.

Về bất động sản nông nghiệp, ông Quê cho rằng đây không phải là phân khúc bất động sản mới nhưng sẽ trở thành xu thế đầu tư phổ biến của chu kỳ bất động sản này do việc mở rộng đối tượng chuyển nhượng, mở rộng hạn mức.

Cho rằng phân khúc đất nền tỉnh hiện nay vẫn đang gặp khó trong thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ, tuy nhiên theo ông Quê, đất nền thủ phủ các khu công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sắp tới sẽ tăng dần tính thanh khoản, tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đô, ven đô, tiết kiệm, việt kiều đổ sang. Phân khúc này sẽ tăng bật trở lại từ quý IV/2024 và đỉnh giá rơi vào năm 2028./.