Dự báo thị trường căn hộ chung cư Hà Nội sẽ tiếp đà tăng giá vào năm 2023

Nguồn cung ra thị trường tiếp tục khan hiếm

Phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội, có tỷ trọng mua ở thực vẫn chiếm khá lớn. Trong khi đó, trên phương diện nhà đầu tư căn hộ để cho thuê cũng chỉ là một kênh đầu tư an toàn và ổn định.

Dự báo thị trường căn hộ chung cư giai đoạn từ nay đến năm 2023, chuyên gia Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc căn hộ chung cư sẽ không xuất hiện những đợt sóng tăng giá như trong giai đoạn trước đây, bởi vì ở nhiều dự án hiện mức bán với giá nếu còn cơ hội gia tăng thì phải đi kèm vị trí hợp lý, tiện ích cũng như có chất lượng xây dựng cao.

Bà này cho biết, tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ chung cư ở trung bình 45 triệu đồng/m2, nhiều dự án hiện đã có giá bán gần 60 triệu đông/m2. Bởi vậy, những dự án để có tiềm năng tăng giá thì phải đi kèm chất lượng tốt.

Theo bà Hằng, thị trường căn hộ chung cư cũng đã có vài sự điều chỉnh, tuy nhiên, tốc độ điều chỉnh sẽ không quá nhanh. Vì trong thời gian tới đây, nguồn cung căn hộ vẫn khá hạn chế, các nhà đầu tư có khả năng tài chính tốt vẫn cứ kỳ vọng vào thị trường này, đặc biệt là vẫn có thể giữ được giá.

Trong đó, một số nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó khăn hơn. Những chính sách hỗ trợ cho vay đang được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt đối với những khoản vay liên quan tới lĩnh vực bất động sản. Quyết định này cũng đã phần nào “giữ chân” nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hoặc vay thế chấp. Nhất là, trong bối cảnh mức giá căn hộ chung cư đang ở ngưỡng rất cao, dẫn đến cơ hội sinh lời “nóng” thông qua việc đầu tư địa ốc bị giảm sức hấp dẫn.

Ngoài ra, giá bán có chiều hướng gia tăng. Xu hướng tăng này sẽ đặt ra câu hỏi liệu trong thời tới đây thị trường có sự điều chỉnh hay không? khi mà phân khúc này đang có các yếu tố không thể giải quyết ngay lập tức như: các thủ tục pháp lý kéo dài, các chi phí ban đầu tăng như: vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất…

Chuyên gia Đỗ Thị Thu Hằng nhận định, nhìn từ tương quan so sánh với mặt bằng giá chung, thời gian trước nói nhiều đến câu chuyện từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng/căn hộ, tuy nhiên, khi nguồn cung ra thị trường giai đoạn tới ở điều kiện mức giá, hay vị trí phù hợp thì vẫn luôn có sức hút giới đầu tư.

Theo bà Hằng, trên thị trường biệt thự và nhà liền kề qua một thời kỳ tăng liên tục, hiện nay đang có xu hướng chững lại vì tính thanh khoản, cũng như khả năng chi trả, hay mức độ hấp dẫn của sản phẩm và sự cạnh tranh với những dòng sản phẩm ở một số địa phương lân cận.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm hiện nay, nguồn cung mới cho thị trường căn hộ chung cư chỉ bằng 1/2 so với năm 2021. Trong khi đó, thị trường bất động sản vẫn ở đà tăng trưởng. Tới giai đoạn cuối năm 2022, bất động sản tại nhiều khu vực ghi nhận sự "trầm lắng", nguồn cung căn hộ trên thị trường khan hiếm, giá bán tăng cao.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 3 năm 2022 của CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong 09 tháng đầu năm 2022 tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước khi dịch bệnh xảy ra.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm nay, thị trường căn hộ ở Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3% so với năm 2021. Trong đó, quý III năm nay ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% so với năm trước. Có đến 59% những sản phẩm mở bán mới trong quý này đều đến từ khu vực phía tây thành phố, tiếp theo khu vực phía Nam đóng góp tầm 19% tổng nguồn cung mới trên toàn thị trường TP. Hà Nội.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao

Theo đó, giá bán căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội, trong thời gian gần đây liên tục tăng cao nguyên nhân là do nguồn cung hạn chế. Tình trạng này sẽ tiếp tục kéo dài trong giai đoạn tới, cũng sẽ khiến người mua nhà để ở gặp khó khăn, trong khi giới đầu tư đang có sẽ có xu hướng đứng ngoài cuộc chơi.

Nhận định về phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường TP. Hà Nội trong giai đoạn tới đây, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam dự báo, giá căn hộ sơ cấp sẽ tiếp đà tăng trong tương lai, do chi phí đất, chi phí xây dựng tăng, các sản phẩm mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, lượng cầu ổn định và nguồn cung sẽ vẫn có nhiều hạn chế. Bên cạnh đó, nếu mua nhà giai đoạn cuối năm, người mua nhà sẽ ít có sự cạnh tranh cũng như có nhiều sự lựa chọn hơn, hay được hưởng lợi từ nhiều hơn những chương trình ưu đãi kích cầu đến từ các chủ đầu tư phát triển dự án.

Dữ liệu từ trang Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 09 tháng đầu năm 2022, mức giá rao bán trung bình của phân khúc căn hộ chung cư tăng 15% so với mặt bằng giá của năm ngoái. Trên thị trường, căn hộ trung cấp có giá từ 30 triệu/m2 đến 50 triệu đồng/m2. Theo đó, mức giá rao bán tăng cao nhất là 15,5%. Đây là phân khúc có lượng quan tâm lớn nhất thị trường và tăng mạnh nhất 10%, lượng tin đăng rao bán cũng tăng 11%.

Theo khảo sát thực tế của chúng tôi, ở các dự án chung cư mới tại TP. Hà Nội như: The Nine (Phạm Văn Đồng), The Park Home (quận Cầu Giấy), Rubic 360 Xuân Thủy, Trinity Tower (quận Thanh Xuân), hay BID Residence (ở Hà Đông), Feliz Homes (ở Hoàng Mai), mức giá bán đều ở mức trên 40 triệu đồng/m2. Những căn hộ chung cư nằm khu vực nội đô như: T&T Capella Phạm Ngọc Thạch giá bán hơn 60 triệu đồng/m2, hay BRG Diamond Residence Lê Văn Lương có giá xấp xỉ 80 triêu/m2…

Từ lâu nay, phân khúc căn hộ chung cư cũng chỉ đáp ứng cho một số người có nhu cầu ở thực sự. Đối với các nhà đầu tư, phân khúc căn hộ chung cư ít mang lại lợi nhuận nên chưa nhận được nhiều sự chú ý.

Giới chuyên gia bất động sản cho rằng, việc lựa chọn căn hộ chung cư hay đất nền cũng sẽ tùy thuộc vào nguồn tài chính, hay kinh nghiệm và thời điểm quyết định đầu tư. Hiện nay, giá căn hộ chung cư đã tăng quá cao, nên biên độ lợi nhuận sẽ bị sụt giảm, mặc dù theo dự báo giá sẽ còn tăng lên cao nữa. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư lựa chọn sự an toàn, dễ thanh khoản thì phân khúc căn hộ chung cư lại một sự lựa chọn hợp lý.

Vậy nên, không thể phủ nhận sức mua nhà ở khó đạt được thanh khoản tốt như thời gian trước. Nhưng thu nhập bình quân của người lao động chưa thể bắt kịp với nhịp độ tăng giá của bất động sản. Trong khi nhiều nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi lại rất bình thản trong các thương vụ đầu tư, nhưng một số nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính lại gặp nhiều khó khăn hơn thách thức hơn.

Trong khi đó, theo quy luật, thị trường bất động sản vẫn sẽ là một kênh trú ẩn an toàn cho giới nhà giàu trong xã hội. Tuy nhiên, khi giá bất động sản tăng sẽ làm giảm cơ hội mua nhà của người lao động, đặc biệt là đối tượng có thu nhập thấp và trung bình. Dự kiến, bước sang năm 2023, xu hướng giá bất động sản vẫn sẽ giữ đà tăng ở mức cao, vì nguồn cung kha hiếm do các thủ tục đầu tư vẫn không được tháo gỡ triệt để, dẫn đến lực cầu sẽ tăng, thậm chí, là lớn hơn trước.