"Đỏ mắt" tìm kiếm căn hộ chung cư có giá 3 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh

Căn hộ giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn ngày càng cạn kiệt

Theo Nhịp sống thị trường, nói có vẻ vô lý bởi 3 tỷ đồng không phải là số tiền nhỏ, nhưng đây lại là thực tế diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh khi mà với mức tài chính này, người mua rất khó để tìm được căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh.

Mặt khác, để tìm được căn hộ giá khoảng từ 2.5 tỷ đồng đến 3.5 tỷ đồng/căn ngày càng khó khăn đối với những người mua bất động sản muốn có hộ khẩu TP. Hồ Chí Minh. Trong bối cảnh nguồn cung cao cấp và hạng sang tiếp tục giữ vị trí đầu suốt 3 năm qua thì bất động sản trung cấp và bình dân lại đang "thụt lùi" những dự án mới. Điều này vô tình đã tạo nên rào cản trong việc mua nhà để ở cũng như đầu tư.

Hiện nay, tại TP. Hồ Chí Minh chỉ xuất hiện một số dự án có mức giá ở ngưỡng 45-55 triệu đồng/m2. Tức là, nếu với mức giá 45 triệu đồng/m2, một căn hộ 60-70m2 có giá rơi vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn. Đây được xoi là mức giá "hiếm có, khó tìm" tại TP. Hồ Chí Minh ở giai đoạn hiện tại. Theo ghi nhận cho thấy, phân khúc giá này xuất hiện chủ yếu tại khu Tây hoặc khu Nam TP. Hồ Chí Minh, trong khi ở khu vực phía Đông đa phần là phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại khu Tây hiện có giai đoạn tiếp theo của dự án Akari City vị trí năm trên mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân đang được chào giá khoảng trên dưới 45 triệu đồng/m2 với dòng căn hộ 2 đến 3 phòng ngủ. Đây không phải nguồn cung "mới tinh" nhưng là giai đoạn tiếp theo của khu đô thị quy mô hơn 8,5 hecta.

Hay như tại khu Nam gần đây có loạt dự án mới chào chào bán như căn hộ Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park của Nam Long Group; Essensia Nam Sài Gòn (thuộc dự án Dragon City) của Phú Long; The Grand Sentosa của Novaland; The Horizon của Phú Mỹ Hưng; Viva Plaza, Sunshine Sky City…. Tuy nhiên, để tìm được những dự án có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 lại rất "hiếm có" ở khu vực này. Trong khi đó, các dự án như The Grand Sentosa, The Horizon… đều thuộc về phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khu vực chỉ xuất hiện một số dự án ở phân khúc giá tầm trung như dự án căn hộ Flora Panorama được chào bán với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2; hay Essensia Nam Sài Gòn với giá khoảng từ 55 triệu đồng/m2.

Báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam cho biết, phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm qua, chiếm khoảng 76% nguồn cung mới trong quý này. Ở diễn biến khác, phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với loạt dự án nằm lần lượt ở Quận 1,2 và 7. Còn với phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một số dự án tại khu vực quận 9, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục "biến mất" khỏi thị trường bất động sản kể từ năm 2019.

Đại diện CBRE nhấn mạnh sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây cũng như sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã  không ngừng thúc đẩy giá tăng trưởng trong suốt các quý vừa qua. Mức giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước đồng thời tăng 12% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung không cân xứng

Bên cạnh việc nguồn cung khan hiếm thì mức giá bán căn hộ trên thị trường cũng được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. Điều này đồng nghĩa với việc, loại hình căn hộ có giá trung cấp trên dưới 3 tỷ đồng/căn ngày càng khan hiếm.

Theo CBRE Việt Nam dự báo, trong quý 4/2022, TP. Hồ Chí Minh sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới đến từ 11 dự án (trong đó 65% chủ yếu tập trung ở khu vực phía đông TP. Hồ Chí Minh), qua đó nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên mức 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới vào các tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% là phân khúc hạng sang và chỉ có 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, mức giá chào bán được dự đoán sẽ còn tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể  chậm hơn so với các quý trước. Dựa trên số liệu từ quá khứ cũng như nhận định về thị trường trong tương lai gần, mức giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng với mức tăng từ 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.

Ngoài ra, đơn vị này cũng dự đoán thị trường những tháng cuối năm 2022 sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách như: Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết là nguồn cung mới sẽ tập trung tại các phân khúc cao cấp trở lên.

Tại Hội thảo "Nguồn cung thị trường BĐS Tp.HCM những vấn đề cần tháo gỡ” diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh mới đây, nhiều chuyên gia bất động sản chia sẻ rằng, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong việc hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp nguồn cung mới ra thị trường.

Theo số liệu báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh có khoảng trên 100 dự án đang gặp ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc trong khâu hồ sơ pháp lý của dự án đã dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm đồng thời mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, kéo theo khách mua nhà cũng ảnh hưởng theo.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, nguồn cung bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay không chỉ thiếu mà còn bất cân xứng. Điển hình là với phân khúc căn hộ hạng A với mức giá từ 60 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nguồn cung mới, dao động khoảng từ 50% - 60% trong giai đoạn 2021, chiếm 3/4 tổng số nguồn cung mở bán trong giai đoạn 9 tháng đầu năm 2022.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho biết, so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản tăng trưởng cao  nhất trong vòng 10 năm qua, thì từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha "cung - cầu", nguồn cung nhà ở sụt giảm, nhất là nhà ở vừa túi tiền người dân.

Cụ thể, nếu như năm 2017 có 42.991 căn nhà mới, thì đến năm 2018, số nhà ở mới chỉ có khoảng 28.316 căn, đến năm 2019 vẫn tiếp tục giảm, chỉ có 23.046 căn, năm 2020 là 16.895 căn hộ và năm 2021 chỉ còn 14.443 căn. Thị trường bất động sản của thành phố kinh tế sôi động nhất cả nước trong 9 tháng năm 2022 tuy đã có dấu hiệu phục hồi dần trở lại với tổng nguồn cung là khoảng 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021, tuy nhiên số nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Ông Châu cho rằng, nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là bởi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn "căng thẳng" do những vướng mắc về thể chế pháp luật. Bên cạnh đó, sức mua giảm do "tổng cầu có khả năng thanh toán" sụt giảm khiến cho "tính thanh khoản" của thị trường cũng như của các chủ đầu tư dự án bất động sản giảm mạnh. Điều bất ngờ là, mặc dù nguồn cung bất động sản giảm mạnh do nhiều yếu tố nêu trên, song trên thực tế, thị trường vẫn "sinh sôi" các dự án chủ yếu thiện về phân khúc nhà ở cao cấp trong khi thiếu rất nhiều nhà ở giá vừa túi tiền.

Trong 9 tháng vừa qua, thống kê của HoREA cho thấy, TP. Hồ Chí Minh có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm tới 80,2% nguồn cung về nhà ở. Trong khi đó, một số năm trước như thời điểm 2018 chỉ có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Đặc biệt là tình trạng giá nhà liên tục tăng trong 5 năm gần đây, thậm chí đã dần xuất hiện một số dự án và căn hộ bất động sản "siêu sang" có giá rao bán lên tới trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Để có thể giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung cũng như sự mất cân xứng giữa các phân khúc, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Nhà nước cũng như các ban ngành cần sớm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, bên cạnh đó Ngân hàng Nhà nước cũng nên xem xét đến việc nới room tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm để tạo điều kiện cho các chủ đầu tư và người mua nhà có thể tiếp tục tiếp cận được nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

Về việc giải quyết các vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền, nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, cần có những giải pháp cụ thể và đồng bộ. Trong đó, cần triển khai những chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ, đồng thời đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp độc lập tương tự như tại các nước phát triển.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cũng cần xây dựng hành lang pháp lý để xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phù hợp với đặc thù kinh tế của từng khu vực, địa phương cùng với vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.