Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh  và các vùng phụ cận đã trải qua một quý III/2022 đầy khó khăn khi nguồn cung, giá bán, tỷ lệ tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc đều sụt giảm mạnh.
Theo dữ liệu của DKRA Việt Nam, trong quý III/2022, phân khúc đất nền có 9 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1057 nền, giảm hơn 65% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 52% (tương ứng 552 nền), giảm hơn 77% so với quý trước.
Cũng trong quý III/2022, phân khúc căn hộ có 31 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 4.873 căn, giảm 63,8% so với quý trước. Sức cầu chung của phân khúc này ghi nhận ở mức thấp trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ dao động trong khoảng 25%-60%.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, trong quý III/2022, thị trường ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung ở đa số các loại hình. Cụ thể, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng có 15 dự án mới được mở bán, cung cấp ra thị trường 1.213 căn, giảm 31,9% so với quý trước. Nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có 11 dự án (tương ứng 1483 căn) mở bán, giảm 36,1% so với quý trước.
Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse cũng sụt giảm lần lượt là 63%, 45,5% với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu là do việc tăng lãi suất, kiểm soát nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng.
Điểm sáng của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh trong quý III/2022 nằm ở phân khúc nhà phố, biệt thự với nguồn cung mới tăng 22,4% so với quý trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ cũng ghi nhận ở mức thấp, giảm 5,2% so với quý trước và giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Theo giới chuyên gia của DKRA Việt Nam, những diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận là do những chính sách kiểm soát tín dụng bất động và phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua. Mặc dù, trong tháng 9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới room tín dụng nhưng vẫn chưa giải quyết được tình trạng của thị trường. Việc chủ đầu tư, người mua khó tiếp cận nguồn vốn vay đã tác động mạnh mẽ đến nguồn cung, sức cầu khiến cho thanh khoản của thị trường giảm mạnh.

Tại TP Hồ Chí Minh, trong tháng 3/2022 đã có thêm 260 căn nhà ở xã hội được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Trước đó, trong giai đoạn 2016-2020 thành phố cũng đã có 19 dự án, tương đương với 15.000 căn nhà ở xã hội đã được đưa vào sử dụng.
Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam, trong thời gian vừa qua, TP Hồ Chí Minh có rất nhiều dự án nhà ở xã hội được khởi công. Ví dụ như dự án Eco Green của Xuân Mai Corp. Hay mới đây, Phú Long Group đã khởi công dự án nhà ở xã hội Dragon E-Home với tổng quy mô gần 20.000 m2 tại TP Thủ Đức.
Một tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở xã hội của thành phố, đó là mới đây, Chính phủ, các bộ ngành và doanh nghiệp đã cùng bàn bạc giải pháp để thúc đẩy sự phát triển trở lại của loại hình nhà ở này tại các thành phố lớn. Theo đó, Chính phủ đã đặt ra mục tiêu đến năm 2030, cả nước sẽ xây dựng được 1 triệu căn nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp.

Với những cam kết tích cực từ phía Chính phủ, địa phương và các doanh nghiệp phát triển bất động sản, nguồn cung nhà ở xã hội ở TP Hồ Chí Minh được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Tuy nhiên, với điều kiện kinh tế, thị trường bất động sản hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội ở TP Hồ Chí Minh cũng đối mặt với không ít khó khăn. Cụ thể, những vấn đề về chính sách pháp lý chưa được tháo gỡ khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc khởi công, xây dựng nhà ở xã hội.
Ngoài ra, tín dụng cũng là một yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến việc phát triển nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Việc tăng cường kiểm soát tín dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và sức cầu của thị trường bất động sản nói chung và loại hình nhà ở xã hội nói riêng.

Theo ông Thắng, Nhà nước cần một chương trình phát triển nhà ở xã hội dài hơi. Chúng ta có thể tham khảo những mô hình phát triển nhà ở giá rẻ trên thế giới. Ví dụ như mô hình nhà ở theo yêu cầu ở Singapore. Theo đó, những người có thu nhập thấp ở đất nước này sẽ đăng ký mua nhà ở xã hội với Chính phủ. Khi số lượng hồ sơ đăng ký mua đạt khoảng 70% thì Chính phủ sẽ xây dựng dự án đó. Đây là một mô hình nhà ở xã hội thú vị và phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị của nước chúng ta, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh ở thời điểm hiện tại. “Với chính sách ưu tiên phát triển của Nhà nước, nguồn cung nhà ở xã hội ở TP. Hồ Chí Minh và các thành phố lớn ở Việt Nam sẽ tăng trở lại. Từ nay đến giữa năm 2023, loại hình nhà ở này rất khó để có sự phát triển đột biến. Sự tăng trưởng về số lượng nhà ở xã hội sẽ bắt đầu từ giữa năm 2023 trở đi”, vị Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam dự báo.

Trước những diễn biến bất ổn trong suốt thời gian vừa qua, giới chuyên gia đều nhận định rằng, thị trường bất động sản của thành phố khó có thể xoay chuyển được tình thế trong năm 2022. Thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với những khó khăn đến từ tình hình lạm phát, vấn đề về nguồn vốn.
Tuy nhiên, theo ông Thắng, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều động lực đến từ những chính sách, pháp lý và hạ tầng giao thông để phát triển trong trung và dài hạn.
Cụ thể về chính sách, pháp lý, tháng 8 vừa qua, TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 28/2022/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh năm 2022. Trong đó, hệ số đền bù đất ở cao nhất gấp 13 lần và hệ số đền bù đất nông nghiệp cao nhất là 35 lần.
Tiếp theo là Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và cả thị trường quốc tế. Nghị định này là một giải pháp tháo gỡ những vấn đề trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua, đồng thời giúp các doanh nghiệp có thể tiếp cận được nguồn vốn trong và ngoài nước trong thời gian sắp tới.

Một chính sách, pháp lý quan trọng nữa cũng tác động đến thị trường bất động sản, đó là Thông tư 08/2022/TT-NHNN quy định từ ngày 1/10/2022 tiếp tục lộ trình hạ tỷ lệ cho vay ngắn hạn đầu tư trung và dài hạn từ 37% xuống còn 34%. Thông tư này ảnh hưởng rất lớn đến vấn đề cho vay và giải ngân vốn bất động sản trong thời gian sắp tới.
Về hạ tầng giao thông, trong quý III/2022, TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận không có nhiều dự án đầu tư công trọng điểm được đưa ra. Tuy nhiên, khu vực này đang có một số dự án giao thông quan trọng, trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Cụ thể đó là, đề xuất mở rộng dự án đường cao tốc Trung Lương – TP. Hồ Chí Minh lên 8 làn xe, phê duyệt xây dựng đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu giai đoạn 1, đầu tư cao tốc Dầu Giây – Tân Phú hơn 8.300 tỷ đồng theo hình thức PPP. Đây là những dự án hạ tầng giao thông quan trọng sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận.
Trong dự án khép kín Vành đai 3 có một dự án thành phần đó là xây dựng cầu Nhơn Trạch nối TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai đã được chính thức ký thầu, với vốn đầu tư ban đầu hơn 1.800 tỷ đồng. Dự án này sau khi hoàn thành sẽ giúp thị trường bất động sản ở khu Đông TP. Hồ Chí Minh và Nhơn Trạch, Đồng Nai trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Ngoài ra, một dự án hạ tầng giao thông rất quan trọng đối với thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh là dự án metro số 1 (Bến Thành, Suối Tiên). Vừa qua, dự án này đã chính thức cho chạy thử tàu, hứa hẹn sẽ thúc đẩy hạ tầng giao thông của thành phố trong thời gian tới.
Ông Thắng dự báo, trong quý IV/2022, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh có thể duy trì nguồn cung và sức cầu tương đương hoặc tăng nhẹ so với hiện tại, cực độ tăng trưởng sẽ tùy thuộc vào từng phân khúc cụ thể.
Trong đó, điểm sáng của thị trường bất động sản của thành phố sẽ nằm ở phân khúc căn hộ. Nguồn cung được dự báo có thể đạt 3.000-5.000 căn nhờ sức nóng của đợt cao điểm bán hàng cuối năm. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ duy trì ở mức cao, còn mặt bằng giá thứ cấp sẽ có sự điều chỉnh trước những khó khăn chung của thị trường.
Nguồn cung căn hộ hạng A vẫn tiếp tục giữ vững vị thế chủ đạo tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, còn căn hộ hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung mới ở các tỉnh thành giáp ranh thành phố. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng trở lại nhờ sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn.
Còn theo TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ khó có sự tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi những chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi, những vấn đề pháp lý được giải quyết thì thị trường sẽ có những tín hiệu tích cực mới.
Trong thời gian tới, thị trường bất động sản vùng ven TP. Hồ Chí Minh sẽ phát triển mạnh khi nguồn cung nhà ở trong trung tâm thành phố không đủ để đáp ứng nhu cầu của người dân. Các sản phẩm bất động sản ở những khu vực này sẽ giải quyết bài toán về nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn, đồng thời sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các tỉnh thành lân cận.