Có được tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ không?

Hỏi:

“Năm 1983 ông nội tôi được xã cấp cho một mảnh đất và cho bố mẹ tôi ra ở (chưa có giấy tờ). Trong sổ địa chính của xã mảnh đất đó lấy tên mẹ tôi. Bố mẹ tôi mới chỉ làm nhà trên một nửa mảnh đất. Năm 2008, ông cho tôi một nửa mảnh đất còn lại (có biên bản xác nhận của chính quyền xã). Vậy cho tôi hỏi: nếu làm thủ tục cấp sổ đỏ cho tôi thì ông tôi hay bố mẹ tôi là người cho; và bố tôi hiện đang công tác ở xa không về nhà được thì có làm được không?” - Nguyễn Bông.

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của bạn Bông, luật sư Luật sư Nguyễn Huy An - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin tư vấn như sau:

Theo thông tin được cung cấp, năm 2008, ông của bạn làm thủ tục tặng cho bạn mảnh đất. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho này không phù hợp với quy định pháp luật, vì:

- Mảnh đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một trong những điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 106 Luật Đất đai 2013);

- Chưa xác định được rằng ông bạn có phải người sử dụng đất hay không, và có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai hay không? (trong đó có quyền tặng cho bạn);

Căn cứ vào Điều 106 Luật Đất đai, để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất (có thể là bố mẹ bạn hoặc ông bạn) phải đáp ứng được các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Người được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ là người có quyền tặng cho mảnh đất đó cho bạn.

Để xác định người có quyền, nghĩa vụ liên quan tới mảnh đất và người có quyền làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật cần được xác định rõ trong hồ sơ, giấy tờ tại cơ quan nhà đất. 

Theo thông tin bạn cung cấp, trong sổ địa chính của xã có ghi tên mẹ bạn, nên có thể mẹ bạn mới là người sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận (Khoản 14 Điều 4 Luật Đất đai quy định sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất và các thông tin về sử dụng đất của người đó). Nếu vậy, mẹ bạn sẽ có quyền làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ. 

Tuy nhiên, xã cấp đất cho ông của bạn, nên bạn cần tìm hiểu thông tin tại cơ quan địa chính xã để xác định rõ về quyền, nghĩa vụ của ông cũng như bố mẹ bạn đối với mảnh đất này.

Trường hợp bố mẹ bạn là người sử dụng đất, có quyền thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau khi có GCNQSDĐ mang tên bố mẹ bạn, thì họ có thể làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất đó cho bạn.

Nếu bố bạn đang ở xa, không thể về để tiến hành thủ tục liên quan, thì có thể làm Hợp đồng ủy quyền để ủy quyền cho người khác (có thể ủy quyền cho mẹ bạn) để thực hiện các thủ tục trên. Việc ủy quyền phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 115 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.