Tặng cho quyền sử dụng đất là gì? Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

Quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở là một trong những loại tài sản có vai trò quan trọng trong cuộc sống hàng ngày. Tuy nhiên, có thể nhiều người vẫn chưa biết tặng cho quyền sử dụng đất là gì và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào. Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây.

1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Mặc dù Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua nhiều hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

2. Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng tặng cho tài sản, trong đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả lại mình bất kỳ lợi ích nào. Điều này được hình thành dựa trên sự thỏa thuận của các bên và được thể hiện bằng hợp đồng tặng cho (Điều 457 BLDS 2015).

Mặc dù hợp đồng tặng cho không có tính chất đền bù ngang giá, nhưng bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho, gọi là hợp đồng tặng cho có điều kiện. Theo đó, điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Bên cạnh đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp đất được tặng cho thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì cần lưu ý 2 điều sau đây:

• Nếu đất tặng cho thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì trong hợp đồng tặng cho phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định pháp luật dân sự ký tên;
• Nếu đất tặng cho thuộc quyền sử dụng của nhóm người thì phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

3. Phân biệt tặng cho quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1. Điểm giống nhau

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay tặng cho quyền sử dụng đất đều là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang cho người khác. Hệ quả pháp lý của hành vi chuyển giao trong 2 trường hợp nêu trên đều dẫn đến là: Chấm dứt quyền sử dụng đất của người chuyển giao và xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới là chủ thể nhận chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép.

3.2. Điểm khác nhau

- Đối với chuyển nhượng sử dụng đất thì việc chuyển giao quyền sử dụng đất có đền bù một khoản lợi ích vật chất trên cơ sở thỏa thuận của bên liên quan. Tùy vào giá cả thị trường bất động sản mà giá trị đền bù đó cao hay thấp.

- Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, thì việc chuyển giao quyền sử dụng đất không dựa trên bất kỳ một giá trị vật chất nào mà chỉ là sự tự nguyện của người có quyền sử dụng đất trao quyền sử dụng đó cho một người khác. Do đó, tặng cho quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào thị trường bất động sản.

4. Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch đặc thì trong lĩnh vực đất đai, nhưng không phải lúc nào cũng có thể thực hiện. Để tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện sau đây:

- Đất được tặng cho phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện tiên quyết nhất khi thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất. Bởi, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của người tặng cho. Tuy nhiên, pháp luật ghi nhận 2 trường hợp sau đây vẫn được quyền tặng cho dù chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Người tặng cho là người nhận được quyền sử dụng đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
• Người tặng cho là người có quyền sử dụng đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất được tặng cho không có tranh chấp. Để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.

- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang bị kê biên thi hành án. 

- Quyền sử dụng đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Với trường hợp đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt nên người sử dụng đất muốn thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời gian sử dụng.

Ngoài các điều kiện trên, theo quy định tại các điều 191 và 192 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải đảm bảo thuộc những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho sau:

• Với đất tặng cho là đất trồng lúa thì bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp.
• Với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho đối với người đang sinh sống trong khu vực này.

5. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, bên tặng cho và bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất cần thực hiện thủ tục theo trình tự các bước sau:

Bước 1: Hai bên thực hiện giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó:

- Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực được thực hiện tại UBND cấp xã.

- Hồ sơ công chứng bao gồm các giấy tờ như:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Dự thảo hợp đồng tặng cho, nhưng thông thường các bên ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho;
• Bản sao giấy tờ tùy thân: CCCD hoặc hộ chiếu của các bên, Sổ hộ khẩu;
• Bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao các loại giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho, lưu ý:

+ Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.

+ Các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng như: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động/đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, Khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Theo đó, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất/tặng cho nhà đất đã được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

• Hợp đồng, văn bản về việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho đối với trường hợp tặng cho mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện theo quy định thì thực hiện các công việc sau:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cần lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như các tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
• Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao với trường hợp nội hồ sơ tại cấp xã.

Trên đây là những thông tin về khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất là gì và trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Hy vọng bài viết trên đã mang đến những thông tin hữu ích cho mọi người.