Chuyên gia cảnh báo về tính thanh khoản khi "sốt đất" đẩy giá tăng đến 5 lần

Mức độ quan tâm và lượt tìm kiếm tăng mạnh

Theo số liệu thống kê, trong tháng 2, mức độ quan tâm bất động sản ghi nhận tăng ở hầu hết các phân khúc với mức tăng trung bình 23% so với những tháng trước. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ghi nhận mức tăng lần lượt là 29% và 22%. Đặc biệt trong quý 1/2022, nhu cầu tìm kiếm nhà chung cư tăng cao ở cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, trong đó tập trung chính vào phân khúc chung cư bình dân và giá rẻ. Minh chứng là trong tháng 2, lượt tìm kiếm nhà chung cư bình dân tại hai thành phố lớn của nước ta tăng 36% so với tháng 1, bỏ xa lượt quan tâm của loại hình đất nền và nhà mặt đất. 

Cũng theo báo cáo, trong quý đầu tiên của năm, dưới tác động của việc giá xăng, dầu, kim loại quý và vật liệu xây dựng tăng nên giá bất động sản cũng có xu hướng tăng và dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. 

Chi tiết, giá chung cư Hà Nội trong tháng 2 ghi nhận tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021. Trong khi đó, mặt bằng chung cư bình dân tại TP. Hà Nội trong năm 2021 đã tăng trưởng 8% đạt mức trung bình khoảng 23,5% triệu đồng/m2. Giá chung cư cao cấp tăng 5% lên 32,5%/m2 còn căn hộ cao cấp tăng 3% lên 45,5 triệu đồng/m2. Còn đối với phân khúc đất nền và đất nền dự án, mức độ quan tâm tăng mạnh ở khắp các tỉnh thành trên cả nước điển hình là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Lâm Đồng ghi nhận có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 32%, 35%, 41%. Tiếp đến là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ghi nhận có mức tăng là 18% và 8%. 

Giá đất nền tại Miền Bắc ghi nhận tăng 3 - 5 lần

Đối với nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có giá vừa với túi tiền hơn so với nhà phố, biệt thự và shophouse nên hút các dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên. Mặc dù thế, các chuyên gia cũng cho rằng hiện tượng nóng sốt trên diện rộng ít có khả năng xảy ra mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương được hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng. Đồng thời, các chuyên gia bất động sản cũng đưa ra dự báo do lo ngại về trượt giá và lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản cũng gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay. Chính vì thế phân khúc đất nền sẽ tiếp tục được quan tâm nhiều cùng với đó là giá sẽ tăng theo. Tuy nhiên thì dù có sự quan tâm và giá tăng nhưng tính thanh khoản của đất nền chưa hẳn sẽ tỉ lệ thuận với đà tăng bởi vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chính vì thế, chuyên gia khuyên các nhà đầu tư cá nhân nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư. 

Theo đó thì cần phải khảo sát mặt bằng ở các khu vực bởi giá bất động sản ở miền Bắc có nhiều nơi tăng 3 - 5 lần trong thời gian qua. Hơn thế, giá neo ở mức cao nên cũng có thể gặp khó khăn trong tính thanh khoản. Cụ thể, qua khảo sát thì hiện tại giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại Bắc ninh dao động từ 10 - 12 triệu đồng/m2 đối với các khu vực trong ngõ, hẻm và lên đến 180 - 200 triệu đồng/m2 đối với mặt các tuyến đường kinh doanh sầm uất như Nguyễn Gia Thiều (TP. Bắc Ninh), Trần Phú (Từ Sơn), Trần Hưng Đạo, Nguyễn Cao,... 

Còn tại khu vực nông thôn, giá đất dao động chỉ vài triệu đồng/m2. Dù thế tại một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua vừa ghi nhận giá đất ở lên đến 30 triệu đồng/m2. Đồng thời, các nhà đầu tư cần lưu ý tới sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư bởi theo các chuyên gia cho rằng hiện tại dòng tiền đang có sự chuyển hướng từ miền Bắc và miền Trung. 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định: "Thực chất sốt đất thời kỳ này chủ yếu là sốt đất tâm lý. Bởi lẽ, các nhà đầu tư luôn luôn muốn đón đầu thị trường cũng như muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt có tiềm năng phát triển. Tuy nhiên trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Chính vì thế, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn sốt ảo, bị kích sóng và phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được dẫn đến tình trạng bị chôn vốn khi cơn sốt đất hạ nhiệt". 

Cũng đồng tình với quan điểm trên, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - ông Sử Ngọc Khương nhận định: "Trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh cũng như nguồn cung khan hiếm thì thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới. Đồng thời đó là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát". 

Vị giám đốc này cũng nhấn mạnh khi lạm phát diễn ra dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua và tính thanh khoản không có. Đồng thời, có nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến cho tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.