Chủ tịch HoREA: Đề nghị nới chỉ tiêu cho vay để “cứu” doanh nghiệp bất động sản  

Vướng mắc lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn

Theo Tạp chí Tri thức trực tuyến, sáng nay (17/2), Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh do Thủ tướng Chính phủ chủ trì được tổ chức. Phát biểu tại Hội nghị, Chủ tịch HoREA cho biết hiện nay thị trường bất động sản đang trong tình trạng khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được.

Các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán, đình, hoãn các dự án, dừng triển khai xây dựng, ngừng kinh doanh.
Nhiều công trình xây dựng phải dừng triển khai, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 30-50% lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%.

Trong năm 2022, đã có hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này rất nguy hiểm do thị trường bất động sản liên quan đến rất nhiều lĩnh vực.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh, trong số 3 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng thì có đến 70% là tín dụng tiêu dùng bất động sản, tức là cá nhân, hộ gia đình vay để xây, sửa và mua nhà chứ không phải là doanh nghiệp. Nếu như vậy thì lượng tín dụng cung ứng cho các doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh chỉ chiếm có 30%, chưa đến 1/3 cho nên doanh nghiệp bất động sản tiếp cận tín dụng rất khó.

Chủ tịch HoREA nói: "Chúng tôi đánh giá rất cao và tin tưởng, đặc biệt là Thủ tướng Chính phủ thường xuyên nói câu "lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ", tức là phải công bằng về lợi ích", ông Châu cho biết.

Ông Châu chỉ ra 2 vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý và nguồn vốn. 

Về vấn đề pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn, các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi còn một số quy định bất cập, vì vậy đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ ngành tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý nhằm đảm bảo chất lượng các dự thảo luật. Theo kế hoạch phải 17 tháng nữa các luật này mới có hiệu lực, trong thời gian đó ông Châu kiến nghị các bộ ngành trình Chính phủ ban hành 4 Nghị định quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023, gồm nghị định sửa đổi nghị định về đất đai, nghị định sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, nghị định sửa đổi các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng, Nghị định về trình tự, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị. Sau đó, các bộ ngành ban hành các thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. 

Đồng thời, HoREA đề nghị UBND các tỉnh, TP khẩn trương ban hành quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020 để xử lý diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách. 

Về vấn đề nguồn vốn, có 4 nguồn vốn lớn mà doanh nghiệp bất động sản tiếp cận gồm nguồn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, từ thị trường chứng khoán, từ huy động của ngân hàng. Trong đó, nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn huy động của ngân hàng là nguồn vốn kịp thời đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Chủ tịch HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét nới tiêu chí để doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong 12-24 tháng, cùng với đó giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu với một số khoản nợ nhóm 2, nhóm 3 để có thể được vay vốn tín dụng mới với dự án sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc. 

Đại diện HoREA kiến nghị giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 1/1/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay.

Ưu tiên tín dụng với dự án đã đủ điều kiện

Liên quan đến vấn đề tín dụng cho bất động sản, phát biểu tại Hội nghị, GS. TS Hoàng Văn Cường - Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng việc thị trường bất động sản “đóng băng” sẽ kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác đình trệ. Từ đó dẫn đến kết quả hệ thống tài chính mất thanh khoản, gây mất lòng tin, tồi tệ nhất là gây ra sự phẫn nộ của người dân vì nhiều người đang nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

"Có 2 nút thắt chính là thiếu nguồn lực tài chính do dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu đã đến hạn thanh toán, bên cạnh đó là vướng mắc về mặt pháp lý khiến nhiều dự án không thể triển khai", ông nói. 

Đề xuất một số giải pháp, ông Cường khẳng định cần ưu tiên tín dụng đối với những dự án đã đủ điều kiện để đưa sản phẩm ra thị trường. Bởi hiện nay đã xuất hiện tình trạng các khoản dư nợ tín dụng của doanh nghiệp được chuyển thành dư nợ của người tiêu dùng bằng hình thức bán bất động sản, đi cùng với đó là điều kiện “người mua sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn vay”.

Do đó, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân đề nghị: “Ngân hàng Nhà nước kiểm soát, không nên cho vay núp bóng tiêu dùng đối với tiêu thụ bất động sản cao cấp và người mua chờ vay tiền để tăng giá, tránh tình trạng tài trợ khống cho các hành vi đầu cơ bất động sản".

Đề cập đến những dự án đang triển khai dở, ông đề xuất ngân hàng nên khoanh lại các khoản nợ cũ. Để giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, giải pháp không chỉ dừng ở việc sửa Nghị định 65 mà còn cần cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu được thỏa thuận chuyển khoản nợ này thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi. Đối với một số dự án quan trọng về quy mô, tính chất lớn, nhà nước cần hành động can thiệp trực tiếp mua lại khoản trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành... 

Về phía các chủ doanh nghiệp cần phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước để tiếp tục giải quyết các khoản nợ này. Ông Cường cũng kiến nghị thành lập ban giải quyết riêng vướng mắc pháp lý, đồng thời Quốc hội cần thông qua các nghị quyết nhanh chóng, cho phép Chính phủ phát hành trái phiếu giữ lại sản phẩm bất động sản quan trọng… để gỡ khó về vấn đề pháp lý.

Gỡ pháp lý sẽ khơi thông được vốn tín dụng

Tại Hội nghị, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong thời gian qua áp lực lớn của vốn tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản không phải do điều hành tín dụng mà do những khó khăn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. 

"Về giải pháp, doanh nghiệp cần có bộ phận theo dõi, đánh giá, tổng hợp, dự báo tình hình để chủ động điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh để không bị động, không nên đầu tư dàn trải, tới 50 dự án cùng lúc", lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước đánh giá. 

Cơ quan điều hành ngân hàng cho rằng doanh nghiệp cần phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng chu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động để không rơi vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền... Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh cơ cấu, nâng cao năng lực tài chính công ty. 

Bà Hồng nói: "Thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục dành vốn tín dụng cho dự án đủ điều kiện pháp lý, dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với bất động sản cao cấp, không có nhu cầu thực, kinh doanh đầu cơ, làm giá”

Về cơ cấu thời hạn trả nợ, Ngân hàng Nhà nước thấy nhiều ý kiến xác đáng tại Hội nghị đó là Bộ Xây dựng cần rà soát, xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án nào gắn với sản xuất kinh doanh, với thương mại và dịch vụ, thì sẽ có cách ứng xử, tháo gỡ riêng. Về phía Ngân hàng Nhà nước sẽ chỉ đạo Tổ chức tín dụng tiếp tục làm việc doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.