Những nỗ lực "gỡ rối" cho condotel

Nhà đầu tư mòn mỏi 

Theo báo cáo của HoREA, hiện nay cả nước có đến khoảng 82.900 căn hộ condotel đang chờ được cấp sổ đỏ. Trước sức hấp dẫn cũng như giá trị kinh tế của codotel mang lại, nhiều nhà đầu tư vẫn mạnh dạn "đổ tiền" vào phân khúc này.

Theo Chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình - Trường Chính sách công và Quản lý (FSPPM), Đại học Fulbright Việt Nam, người mua condotel mang kỳ vọng rất lớn. Thứ nhất là kỳ vọng về lợi nhuận khi khai thác dịch vụ ở đó. Người ta gọi là bất động sản dòng tiền, tức là bất động sản này có thể cho thuê và mang lại lợi ích dòng tiền cho chủ đầu tư. Trong thực tế, khai thác một căn hộ codotel là không đơn giản. Trong thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư hứa trả lãi suất cho nhà đầu tư từ 12-20%/năm. Nhưng thực tế, lãi suất của codotel không được như vậy nên chủ đầu tư không thể trả được. Vấn đề thứ hai là nhiều người kỳ vọng sau khi mua được căn hộ codotel, ngoài chức năng họ có thể đến đó để nghỉ ngơi vào một thời điểm nào đó trong năm, họ còn có thể bán được với giá cao hơn trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay có một vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ cho codotel nên tính thanh khoản của loại hình này gặp nhiều khó khăn.

Việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình bất động sản du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.

Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ thì đến nay đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.

Ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, các sản phẩm bất động sản du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua.

Trên thực tế, việc khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) đối với các công trình condotel, officetel gặp nhiều khó khăn tại các địa phương. Có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp sổ hoặc có địa phương đã triển khai thực hiện được việc cấp sổ đối với các công trình, tuy nhiên không phù hợp với quy định của pháp luật.

Nhiều địa phương đã cố “vượt rào” và sáng tạo ra một loại hình bất động sản mới là “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho Condotel những đã bị xác định là trái luật.

Bên cạnh đó, việc xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài, dẫn đến ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) thông tin, căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư và hầu hết đều nằm trong các tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, vẫn còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh đối với phân khúc BĐS này do ba vướng mắc chính.

Thứ nhất, chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ condotel. Thứ hai, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ condotel. Thứ ba, chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ condotel vào khai thác kinh doanh.

Vì vậy, ông Châu kiến nghị cần có quy định về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ condotel. Từ đó, Bộ TN&MT có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở của chủ sở hữu condotel.

“Dự thảo nghị định cũng cần đưa quy định về trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với dự án condotel” - ông Châu nói.

Kỳ vọng được "cởi trói"

Mới đây, Bộ TN&MT vừa công bố dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Điểm đáng chú ý là trong dự thảo nghị định này, Bộ TN&MT đề xuất chứng nhận quyền sở hữu cho sản phẩm căn hộ - khách sạn (condotel), văn phòng lưu trú (officetel) sau thời gian “treo” số phận pháp lý.

Cụ thể, để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho các loại công trình bất động sản nghỉ dưỡng, Bộ Tài nguyên và môi trường đã bổ sung vào dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Cụ thể, các chủ sở hữu công trình khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch nếu đáp ứng đủ các điều kiện cần và đủ theo quy định của Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản thì sẽ được cấp sổ đỏ.

Về phía doanh nghiệp, bày tỏ sự vui mừng với đề xuất chứng nhận quyền sở hữu cho condotel vừa được nêu trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, ông  Trần Hồng Ân, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn New World Capital, chia sẻ: “Tôi nghĩ dự thảo mới sẽ tháo gỡ được khó khăn của cả chủ đầu tư dự án và khách hàng, góp phần thúc đẩy loại hình căn hộ - khách sạn (condotel) phát triển trong tương lai”.

Ông Ân cũng cho biết sắp tới dự kiến tập đoàn sẽ tung ra hơn 2.000 sản phẩm condotel nằm ở phân khúc trung - cao cấp trong năm nay, tập trung ở Hà Nội, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Dương.

“Việc tháo gỡ cái khó nhất là cấp sổ trong dự án condotel sẽ tạo hành lang pháp lý và sự an tâm cho nhà đầu tư với các kế hoạch kinh doanh của mình” - ông Ân kỳ vọng.

Cùng quan điểm, ông Đoàn Thanh Ngọc, Phó Tổng giám đốc thường trực Công ty cổ phần PropertyX (thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh) cho rằng condotel có chức năng như một khách sạn, có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn để phục vụ khách du lịch. Condotel cũng có chức năng như một căn hộ, được thiết kế với đầy đủ tiện ích, cho phép khách mua toàn quyền sở hữu để nghỉ dưỡng và cho thuê.

Vì vậy, bên cạnh việc cấp sổ hồng cho condotel cần quy định điều kiện để dự án mở bán, đi vào vận hành thì chủ đầu tư phải hoàn thành các hạng mục tiện ích, dịch vụ như hạ tầng giao thông, khoảng xanh, hồ bơi, khu giải trí… Một điều kiện nữa là dự án phải có một đơn vị đứng ra quản lý, điều hành việc cho thuê lại và hoạt động hằng ngày.

“Theo tôi, bên cạnh dự thảo cần có thêm quy định về phần sở hữu riêng, sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu condotel, officetel”, ông Ngọc kiến nghị.

Đánh giá về việc cấp sổ đỏ cho condotel, ông Nguyễn Tuấn Minh, đại diện ngân hàng Techcombank cho rằng tâm lý của khách hàng sẽ an tâm hơn khi quyền sở hữu được công nhận bằng chứng từ pháp lý do Nhà nước cấp thay vì chỉ cầm trên tay hợp đồng mua bán condotel.

Tuy nhiên, không như quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư là ổn định lâu dài, quyền sử dụng đất của người mua condotel vẫn là thuê chung theo thời hạn dự án. Vì vậy, vẫn sẽ còn đó câu hỏi về quyền sở hữu condotel, quyền sử dụng đất khi hết thời hạn dự án nếu không được gia hạn.

Đồng tình với ý kiến thông qua việc cấp sổ đỏ cho loại hình condotel, tuy nhiên, luật sư Nguyễn Đức Mạnh, Phó Tổng giám đốc Công ty Luật Bizlink cho rằng cần có quy định cụ thể để xác định công trình như thế nào là loại hình condotel, officetel. Việt Nam hiện chưa có tiêu chí cụ thể về việc một công trình được coi là căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng.

Việc xác định loại hình này hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề lấn cấn, chưa rõ ràng khi mà căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư cũng như các loại hình bất động sản khác. Đặc điểm của công trình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn trong khối nhà khách sạn, dự án nghỉ dưỡng nên cần làm rõ sở hữu chung, riêng.

Bên cạnh đó, luật sư Đức Mạnh cho rằng trong Dự thảo cũng nên làm rõ đầy đủ tất cả các tiêu chí cụ thể để định danh đúng cho loại hình bất động sản này, tránh để tồn đọng những sai sót, vướng mắc khi đưa vào thực tiễn, gây khó cho chính quyền địa phương khi thực hiện.

“Hơn nữa, việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng sở hữu lâu dài cũng cần tính tới việc điều chỉnh quy hoạch, quản lý cư trú tại khu vực dự án. Và cần tính toán xem có cần giới hạn tỷ lệ người nước ngoài sở hữu các căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú như các dự án nhà ở thông thường”, ông Mạnh nhấn mạnh.