Thông tin chính xác nhất về bất động sản 2022 - 2023

Đối với những người làm bất động sản thì bất động sản 2022 - 2023 là một vấn đề đáng được quan tâm. Thị trường nhà đất vẫn tăng chóng mặt. Bài viết sau sẽ chia sẻ rõ hơn về vấn đề này.

Thông tin về bất động sản 2022 - 2023

Trước đó, do ảnh hưởng bởi Covid, khi tiền bơm vào lưu thông, các ngành nghề khác bị ảnh hưởng bởi Covid-19 nên tiền có xu hướng chảy vào bất động sản. Đến khi Covid-19 được kiểm soát, tiền sẽ trải đều, chảy vào các ngành sản xuất. Lúc này, thị trường bất động sản sẽ đói vốn trở lại. Tình trạng giảm giá sẽ xảy ra, nhưng không có vỡ bong bóng. Xu hướng khách hàng bán cắt lỗ sẽ xuất hiện. "Theo tôi, các nhà đầu tư nên đẩy hàng sớm trong năm nay. Nhà đầu tư phải chú ý đến các công cụ điều tiết vĩ mô. Chỉ một công cụ có tín hiệu là phải nhanh chóng thoát hàng", ông Thành nhấn mạnh. Phân tích sâu hơn về các công cụ vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, ông Thành cho rằng, một số công cụ hạn chế về mặt dòng tiền chảy vào bất động sản đáng chú ý đó là lãi suất gửi tiết kiệm.

Khi lãi suất thấp, người dân không muốn gửi tiền vào ngân hàng. Nhưng lãi suất tăng, tâm lý đẩy tiền vào ngân hàng cũng tăng. Khi tăng lãi suất thì đồng nghĩa lãi suất tiền vay cũng tăng. Như vậy, bằng việc tăng lãi suất, dòng tiền đi vào thị trường trở nên hạn chế. Một công cụ khác đó là Nhà nước tăng dự trữ bắt buộc ở ngân hàng lên. Mức dự trữ bắt buộc thông thường sẽ là 10-15% trên tổng vốn vay. Thay vào hạn chế nguồn vốn vay ra, ngân hàng sẽ phải gửi vào Ngân hàng Nhà nước.

Ngoài ra, Nhà nước sẽ can thiệp vào room cho vay bất động sản, hạn chế việc cho vay nhiều. "Đó là 1 trong những công cụ cơ bản điều tiết. Nhà nước sẽ dùng công cụ đó để khống chế thị trường. Các nhà đầu tư sành sỏi đều phải để ý các công cụ như vậy. Nhà đầu tư thoát hàng thành công đều phải có sự tính toán. Trừ trường hợp người mua bất động sản thuộc diện "nhà không có gì ngoài tiền". Họ cứ mua bất động sản và không để ý tới việc tăng giảm. Hoặc họ mua bất động sản để sử dụng, phục vụ cho mục đích ngành hàng mà họ buôn bán. Còn khách hàng đi vay đầu tư, họ phải tính xem tốc độ ra hàng như thế nào để nhịp nhàng, nếu không dễ bị mắc kẹt", ông Thành nói.

Trước câu hỏi "liệu thị trường có xảy ra bong bóng?", ông Thành nhận định: "Tôi nghĩ bong bóng theo kiểu sụp đổ hoàn toàn sẽ khó. Nhưng sẽ xuất hiện tình trạng bong bóng cục bộ. Nhà nước hiện đang kiểm soát tốt về lãi suất, lạm phát và về tất cả mọi thứ. Thế nên, tình trạng bong bóng sụp đổ như giai đoạn hơn 10 năm trước là khó". Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết thêm, thị trường bất động sản 2021-2022 khác so với năm 2009. Giai đoạn 2021-2022, sản phẩm đều đã có pháp lý và hiện hữu. Còn thời kỳ 2009, nhà đầu tư chỉ mua bán với nhau trên giấy.

Với sản phẩm có pháp lý và hiện hữu, nếu vỡ nợ, nhà đầu tư vẫn có thể bán rẻ được. Nhưng với sản phẩm mua bán trên giấy ngày xưa, nhà đầu tư thuộc diện không trả được nợ, dù bán rẻ cũng không ai mua vì việc chuyển nhượng không hề dễ dàng.

Đánh giá thị trường bất động sản 2022

Một trong những nguyên nhân tạo đà tăng cho giá nhà ở là do từ khan hiếm nguồn cung, giá đất, chi phí vật liệu tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài. Cùng đó, trong quý 1, giá các mặt hàng vật liệu xây dựng như thép, xi măng đều tăng mạnh và chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản cho thấy, trong quý 1/2022, giá giao dịch bất động sản bình quân toàn thị trường luôn trong xu hướng tăng. Khảo sát dữ liệu biến động giá bán một số loại bất động sản trong tháng 3 và quý 1/2022 tại 8 địa phương gồm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hoà, Bà Rịa-Vũng Tàu cho thấy giá bất động sản tăng khá cao ở nhiều loại hình.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tương tự, tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số tỷ lệ cũng tăng lần lượt là 2,48% với giá căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ tăng 2% và và đất nền đắt hơn 3,6%. Hà Nội không có dự án mới mà toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của sáu dự án hiện tại. Số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng trong khi đó thị trường nhà ở Hà Nội vẫn duy trì tích cực với nguồn cầu cao. Tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng dân số tự nhiên và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu sẽ là những động lực chính giúp thúc đẩy nguồn cầu về căn hộ trong thời gian tới. [Hà Nội tiếp tục đợi nguồn cung bất động sản từ dự án đang khởi động].

Các dự án hạng B dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng của mức giá sơ cấp, theo sau bởi hạng C và hạng A. Điều này khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ. Chuyên gia về bất động sản dự báo, với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận tại Hà Nội bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 24% nguồn cung tương lai. Ngoài ra, gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai; trong đó có gần 114.000 tỷ đồng rót vào kết cấu hạ tầng sẽ càng hỗ trợ sức hấp dẫn cho kênh đầu tư này. Với phân khúc chung cư, việc giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh buộc các các chủ đầu tư phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận, chưa kể một loạt yếu tố khác như giá nhân công tăng, thủ tục cấp phép kéo dài… cũng tác động lên giá thành sản phẩm.

Theo chuyên gia, bất động sản 2022 - 2023 chỉ tăng tương quan với lạm phát trong bối cảnh lạm phát Việt Nam tiến dần tới lạm phát mục tiêu, nếu vượt con số này thì lãi suất cho vay sẽ tăng cao, từ đó tác động ngược tới thị trường, ảnh hưởng tiêu cực lên những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Do đó, các nhà đầu tư cũng nên có chiến lược bài bản, chuẩn bị sẵn sàng cho sự biến động cả về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên tính toán chiến lược đầu tư thận trọng, tránh đi theo tâm lý đám đông hay đặt kỳ vọng cao, chạy theo sốt đất bởi dễ làm giá đất tăng cao.

Lưu ý quan trọng khi mua đất trong thời gian 2022-2023

Đất mặt tiền Đông Trù (xã Đông Hội) đang được rao bán từ 55-70 triệu đồng/m2; đất thuộc xã Nguyên Khê, ví trí mặt tiền đường hai ô tô tránh nhau cũng đang được chào bán từ 50-60 triệu đồng/m2... tăng 20-30% so với cuối năm 2021. Hoạt động tìm kiếm, giao dịch đất nền vùng ven Hà Nội cũng đang bắt đầu sôi động ngay sau Tết Nguyên đán, nhất là tại các huyện Sóc Sơn, Hoài Đức, Mê Linh, Sơn Tây… Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tượng tăng giá đất diễn ra từ cuối năm 2021. Trong đó, giá đất nền tại một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như ở các vùng ven đô Hà Nội như: Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)…

Theo như nhận định từ chuyên gia phân tích cho biết, hiện nay, bất động sản 2022 - 2023 tại các đô thị lớn như Hà Nội, quỹ đất tại khu vực nội đô để phục vụ cho các dự án phát triển nhà ở đang ở trạng thái suy kiệt. Trong khi các dự án đất đấu giá đều được “chốt” ở mức cao gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm. Động thái này khiến thị trường đất nền tăng trưởng nhanh. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư đã chuyển dịch từ khu vực nội đô sang các khu vùng ven các thành phố lớn. Giá đất cũng nhờ vậy là tăng 30 - 50%. Báo cáo cho thấy, mức độ quan tâm đối với thị trường vẫn ở ngưỡng rất lớn.

Cụ thể, số liệu thống kê chỉ ra rằng, sau Covid-19 đợt 1, mức độ quan tâm tới thị trường tăng 306%, sau Covid-19 lần 2, mức độ quan tâm tới thị trường tăng 62%, sau Covid-19 lần 3, thị trường tăng mạnh 378%, sau Covid-19 lần 4, sức bật của thị trường là 105%. Với các tín hiệu tích cực, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ đón đợt sóng mới trong năm 2022, 2023. Cơ sở của nhận định này xuất phát từ bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, những lo ngại về nguy cơ lạm phát cao cộng hưởng giá nhà đất chưa có dấu hiệu ngừng tăng càng khiến cho người dân lựa chọn “trữ tiền” vào kênh đầu tư an toàn như bất động sản.

Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư hiện rất hồ hởi và lạc quan sau sự dồn nén của thị trường bất động sản 2022 - 2023 suốt nhiều tháng “ngủ đông”, cộng tâm lý không muốn bỏ lỡ cơ hội sinh lời khi Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, triển khai hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn.