Nhiều người chung nhau mua nhà thì chuyển nhượng như thế nào?

Hỏi:

“Vợ chồng tôi góp tiền cùng với người anh mua một căn hộ chung cư, vợ chồng tôi góp 700 triệu, anh tôi góp 200 triệu, vay ngân hàng 300 triệu. Anh tôi là người đứng tên vay ngân hàng và cũng là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với ngân hàng do vợ chồng tôi và anh tôi cùng chịu với tỷ lệ 50:50. 

Nay anh tôi muốn chuyển nhượng lại căn hộ cho vợ chồng tôi đứng tên để xuất ngoại. Vợ chồng tôi và anh tôi cần phải làm những thủ tục gì để nhận chuyển nhượng? Các chi phí khi thực hiện là gi?” - Phạm Phú Quốc. 

Trả lời: 

Liên quan đến câu hỏi của bạn Quốc, Luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh xin tư vấn như sau:

Để vợ chồng bạn nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư từ người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư này từ anh trai cho hai vợ chồng bạn. 

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Để hạn chế những rủi ro về pháp lý, trong trường hợp người anh trai đã lấy vợ thì tại hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cần có chữ ký của cả hai vợ chồng người anh trai. 

Trong trường hợp, người anh trai đứng tên vay ngân hàng và sử dụng căn hộ đó làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Thì để giao dịch giữa hai bên có hiệu lực pháp luật, việc chuyển nhượng này phải được phía ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý cho thực hiện, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hay chứng thực, anh trai bạn cần làm một bộ hồ sơ chuyển nhượng, gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng (đã được công chứng);

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau khi hoàn thiện hồ sơ thì gửi tới UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn nơi có đất để hoàn tất việc chuyển nhượng. Các cơ quan có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định pháp luật thì sẽ xác nhận việc chuyển nhượng căn hộ và đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới cho vợ chồng bạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Căn cứ vào những quy định pháp luật hiện hành, chi phí thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: 

- Phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Mức thu phí công chứng được quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngảy 11/11/2016. Mức thu phí chứng thực được quy định tại Thông tư số 226/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016.

- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Trong trường hợp người anh trai không phải là anh trai ruột của vợ hoặc chồng bạn thì người này còn có thể phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính. Lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu.

- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trong trường hợp cần phải thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng bạn và người anh trai thì bạn có thể sẽ mất thêm phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức thu phí sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Để giảm bớt những chi phí trên, trong trường hợp người anh kia là anh trai ruột của vợ bạn hoặc bạn thì ngoài việc được miễn thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bạn và anh trai sử dụng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì có thể còn được miễn lệ phí trước bạ.