Giá giảm sâu, thanh khoản bất động sản vùng ven rục rịch trở lại

Bất động sản có thêm nhiều điểm sáng

Theo Thesaigontimes.vn, đất nền vùng ven hay tỉnh lẻ vẫn là sản phẩm mà người mua còn e dè nhất. Tuy nhiên, với các động thái của Chính phủ và tâm lý muốn thoát hàng sớm, cơ cấu lại kênh đầu tư của nhà đầu tư đã giúp thị trường BĐS tỉnh lẻ kích hoạt trở lại trong quý II/2023. Tuy chưa tạo thành sóng nhưng tín hiệu “rã đông” thanh khoản đã xuất hiện. 

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ số mức độ quan tâm tới BĐS trên toàn quốc tăng nhẹ trong quý II/2023. Tại TP. HCM, một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, Quận 9 đều có lượt quan tâm đất nền tăng 6 - 7% so với cuối năm ngoái. 

Tại Hà Nội, ngay sau khi được “cởi trói” hoạt động phân lô tách thửa, mức độ quan tâm đất nền có dấu hiệu tăng. Phân khúc này ghi nhận tăng trưởng khoảng 4 - 6% nhu cầu mua ở một số khu vực Hoài Đức, Thanh Trì. 

Thị trường một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh ở phía Bắc, hay Bình Dương, Long An ở phía Nam đang dần phục hồi lại nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau một năm suy giảm, 

Thậm chí, lượng giao dịch thực tế còn có chuyển động tích cực hơn. Theo báo cáo của một số địa phương, đất nền ghi nhận xu hướng tăng lượng giao dịch so với các tháng đầu năm, dù vẫn giảm so với cùng kỳ. 

Đơn cử, theo báo báo của Sở Xây dựng Lâm Đồng, lượng giao dịch BĐS trong quý II trên địa bàn tỉnh gồm đất nền, nhà ở riêng lẻ, chung cư đạt 5.495 giao dịch, tăng 1.954 giao dịch so với quý trước đó, nhưng chỉ bằng khoảng 27% so với cùng kỳ. Giao dịch chiếm tỷ trọng cao nhất là đất nền khi đạt 5.160 giao dịch, tăng 1.914 giao dịch (tăng hơn 62%) so với quý trước đó. 

Riêng số lượng giao dịch đất nền Lâm Đồng trong quý II/2023 tập trung nhiều nhất tại huyện Bảo Lâm với 1.253 giao dịch, Lâm Hà có 775 giao dịch, Di Linh có 647 giao dịch, Đức Trọng có 614 giao dịch, TP Bảo Lộc có 611 giao dịch, TP. Đà Lạt có 460 giao dịch…

Theo báo cáo trong quý II của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa về tình hình nhà đất trên địa bàn tỉnh, 3 tháng đầu năm phát sinh 6.216 giao dịch BĐS với tổng giá trị khoảng gần 2.897 tỷ đồng, bao gồm 4.997 giao dịch đất nền (tăng gần 2.000 giao dịch so với quý I), còn lại là giao dịch nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư. 

Khánh Hòa ghi nhận 3.878 giao dịch thành công qua công chứng trong quý I, tổng giá trị giao dịch gần 1.613 tỉ đồng, bao gồm 2.935 giao dịch thuộc phân khúc đất nền. 
Điểm sáng khiến thị trường chuyển biến tích cực hơn trong giai đoạn vừa qua là Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới. Chính phủ đã cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phép phân lô tách thửa mà không cần xin ý kiến. Tuy hiện tại vẫn chưa “ngấm” vào thị trường nhưng Nghị định 35 đã cải thiện phần nào tâm lý nhà đầu tư, giúp họ quan tâm trở lại thị trường. 

Anh Quân - Môi giới bất động sản Bảo Lộc (Lâm Đồng) cho hay, những thông tin về hạ tầng, nhất là lệnh siết tách thử được tháo gỡ đã tác động tích cực hơn vào thị trường chung. Trong tháng qua, môi giới này đã chốt được vài giao dịch là các lô đất lớn khi chủ đất xin chuyển đổi sang thổ cư được một phần đất nhỏ trong đó. Trong quý vừa qua, không ít người đi du lịch đã kết hợp liên hệ môi giới đi xem đất và tham khảo giá. 

“Tuy nhiên, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, tâm lý người mua thay đổi, họ ngày càng e dè và thận trọng hơn, cũng không ngại ép giá sâu với những loại hình đất phân lô, đất nông nghiệp… Ngoài ra, không ít nhà đầu tư có tiền mặt vẫn đợi giá giảm thêm mới xuống tiền, khiến thị trường khó cải thiện trong ngắn hạn” - Môi giới này chia sẻ. 

Ngoài cộng đồng môi giới thì còn có các nhà đầu tư có tài sản nhưng mắc kẹt tại các địa phương lân cận cũng đang đặt kỳ vọng lớn vào một làn sóng mới xuất hiện trên thị trường khi những chính sách tháo gỡ được công bố. Tuy thị trường địa ốc đã khởi động lại nhưng tốc độ còn chậm, nhiều nhà đầu tư vẫn phải “ôm” hàng ngộp và xem đây là cơ hội tốt để có thể thoát hàng dù chịu lỗ sâu. 

Hạ xuống nền giá thấp

Mức độ quan tâm tới nhà đất đã có tín hiệu tăng lên, nhưng chưa tạo được sóng để đầu tư hay người có nhu cầu mua “đuổi giá” theo những năm trước. Thậm chí các giao dịch thành công trên thị trường thời gian qua là những thương vụ ép giá thành công hoặc người bán chủ động hạ giá để thoát hàng. Nhất là phân khúc đất nền, tuy là phân khúc được săn đón nhưng giao dịch ở nền giá thấp. 

Báo cáo trong quý II của DKRA Group cho thấy, giá đất nền thứ cấp tại TP. HCM và các tỉnh phái Nam tiếp tục giảm 12% so với cùng kỳ. Những sản phẩm rớt giá chủ yếu tập trung trong nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhà đầu tư khó khăn về tài chính phải thoát hàng.  

Ở thị trường thứ cấp, mức độ giảm giá sẽ sâu hơn và biên độ mặc cả của người mua là rất lớn. Ghi nhận thực tế, giá đất tại các xã thuộc những huyện ven TP. HCM giảm rất mạnh so với cùng kỳ. Tuy người bán cũng giảm từ 25 - 35% thì khách hàng vẫn đòi mặc cả thêm. 

Một số thị trường đất nền tỉnh cũng trong xu hướng giảm giá. Ghi nhận tại một vài sàn giao dịch trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, vào đầu tháng 7, các dự án cũ tại Biên Hòa, Quy Nhơn có mật độ dân cư thưa thớt, giá bán giảm 25% so với cùng kỳ, tốc độ giảm đã chậm lại. Đất khu Long Hưng (liền kề dự án Aqua City của Novaland) có giá bán 2 tỷ đồng một nền diện tích 100m2, đã giảm 300 - 400 triệu đồng/nền so với hồi đầu năm. 

Ngoài những giao dịch nhỏ lẻ trên thị trường sơ cấp hay thứ cấp, mà nhiều ngân hàng cũng đang phát mãi tài sản là bất động sản của doanh nghiệp để thu về dòng tiền. Hàng loạt tài sản thế chấp trong thời gian qua được ngân hàng ráo riết đăng tin thanh lý thu hồi nợ. 

Không ít doanh nghiệp bất động sản phải gồng nợ, bán bớt tài sản là những dự án với giá rẻ nhằm thu về dòng tiền, cơ cấu nợ trái phiếu… Trong buổi họp ĐHĐCĐ thường niên 2023 vừa diễn ra, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt - Ông Nguyễn Văn Đạt chia sẻ: “Một tài sản của tôi trị giá 300 tỷ đồng, tôi chấp nhận bán với giá 200 tỷ đồng để huy động vốn cho công ty vay. Tài sản gia đình tôi cũng bán, cho công ty mượn thế chấp thêm, dùng tài sản cá nhân để đảm bảo cho công ty vượt qua giai đoạn khó khăn này”.

Khi thị trường đang có quá nhiều thông tin các nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, ngân hàng ráo riết thanh lý nhà đất thu hồi nợ…. đây đều là những dấu hiệu cho thấy chu kỳ cơ cấu lại thị trường đã khởi động lại. 

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang đánh giá về giao dịch chung trên thị trường trong năm 2023 sẽ có cơ hội nhưng khá mờ nhạt, thời cơ phải tới năm 2024 mới thực sự chín muồi. Phân khúc đất nền vẫn có khả năng sinh lời cao, tuy nhiên hiện nay không dành cho số đông và cần có sự chọn lọc. Theo tình hình thực tế, nhà đầu tư hiện tại có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó hạ xuống 255 và chốt ở mức 20%. 

Như vậy, bên mua có thể ép giá giảm khoảng 15 - 20% là khả thi. Vào những tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 có thể là thời điểm thích hợp nhất để xuống tiền.