Cần chính sách để vực dậy thị trường bất động sản 2023

Những khó khăn chỉ chính sách mới có thể tháo gỡ 

Từ giữa năm 2022, giới đầu tư bất động sản không ngừng hoang mang, lo lắng trước các chính sách về kiểm soát chặt hoạt động trái phiếu, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và động thái tăng lãi suất cho vay của các ngân hàng. Bên cạnh đó, những vướng mắc chồng chéo trong các quy định về bất động sản từ lâu nay tăng phần áp lực, gây khó dễ cho thị trường bất động sản. Khiến thanh khoản trên thị trường chứng kiến sự sụt giảm mạnh mẽ, thậm chí không có giao dịch. Dẫn đến doanh nghiệp bất động sản không huy động được nguồn vốn từ khách hàng. Không chỉ doanh nghiệp, mà ngay cả người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư cũng gặp khó trong việc tiếp cận tín dụng.

Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính cho biết mặc dù tốc độ phát triển đô thị vẫn ổn định và cơ sở hạ tầng được đầu tư lớn mạnh, nhưng thị trường bất động sản lại có dấu hiệu chững lại. Lực hấp thụ yếu trong bối cảnh cầu vẫn rất mạnh là một nghịch lý cần phải được xem xét.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu đánh giá, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do sức mua và thanh khoản giảm mạnh. Bên cạnh đó, pháp lý là vướng mắc lớn nhất trong số nhiều cái khó khác của thị trường hiện nay, chiếm tới 70% khó khăn mà các dự án bất động sản, nhà ở gặp phải. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời và hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể sớm rơi vào suy thoái, khủng hoảng.

Đồng quan điểm, Tổng giám đốc Trường Phát Group, ông Nguyễn Văn Dũng cho rằng, thị trường địa ốc nếu vẫn duy trì cảnh không thanh khoản như hiện tại, dòng tiền sẽ không luân chuyển được, tạo thành các "cục máu đông". Vậy nên, thị trường có thể bớt được khó khăn hay không phụ thuộc rất nhiều vào điều chỉnh của Nhà nước, trong đó, điều cần thiết trước mắt là phải nới room tín dụng và giảm lãi suất.

Thị trường bước qua khó khăn trong năm 2023

Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ được phục hồi nhờ các chính sách đang liên tục được triển khai. Cụ thể, các chính sách mới là Nghị quyết 11 về phục hồi và phát triển kinh tế xã hội 2022 - 2023; Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỷ đồng) về chính sách tài khóa, tiền tệ; Gói hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà ở (tương tự gói 30.000 tỷ đồng 2013 - 2016).

Các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý được ưu tiên giải ngân và các dự án chậm tiến độ được gỡ vướng sớm chính là tiền đề cho khơi thông nguồn vốn và pháp lý cho thị trường bất động sản. Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống luật liên quan (gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở...) sẽ góp phần hóa giải điểm nghẽn chồng chéo trong hệ thống pháp luật.

Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, bức tranh kinh tế Việt Nam trong năm 2023 vẫn có nhiều tín hiệu tích cực nhờ những triển vọng đến từ trong nước và diễn biến chung của thế giới. Khả năng kinh tế toàn cầu có thể sẽ phục hồi chậm lại trong năm mới, nhưng vẫn có mức tăng trưởng gần bằng thời điểm trước dịch là 2,2 - 3%.

Đồng thời, việc Chính phủ tích cực áp dụng nhiều công cụ để tạo động lực tăng trưởng sẽ là lực đẩy lớn cho nền kinh tế nước ta phục hồi, lạm phát được kiểm soát, đầu tư công được đẩy mạnh, cũng như cơ cấu và hoàn thiện thể chế pháp lý. Những yếu tố này góp phần thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản trong năm 2023 nói riêng bước qua khó khăn.

“Hiện nay, Thủ Tướng đang quyết liệt chỉ đạo để đưa ra những cơ chế chính sách và giải pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, cần khẩn trương bắt tay thực thi để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng, giúp thị trường nhanh chóng phục hồi”, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh và nhận định nếu tháo gỡ được những khó khăn thì thị trường bất động sản sẽ phục hồ rất nhanh nhờ lực cầu còn rất lớn.

Ông Lực dự báo, thị trường địa ốc có thể sẽ dần phục hồi trong 3 tháng cuối năm 2023, nhưng sẽ không có chuyện bùng phát trở lại. Bởi vẫn còn rất nhiều vướng mắc hiện nay cần thời gian để xử lý, cũng như tâm lý và niềm tin của giới đầu tư, doanh nghiệp cũng cần thêm thời gian để hồi phục.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường đang chịu nhiều áp lực từ kinh tế thế giới nhiều bất ổn, nhà đầu tư năm 2023 vẫn phải rất thận trọng. Thị trường bất động sản trong nước thực tế không khủng hoảng, mà chỉ xấu đi do một số điểm nghẽn. Theo quan sát của vị chuyên gia này, các nhà đầu tư đang chờ đợi cơ hội để xuống tiền. Một khi các vướng mắc được tháo gỡ thì thị trường sẽ sớm trở lại trạng thái cân bằng.

"Việc thành lập Tổ công tác cho thấy Chính phủ đã nhận thấy các vấn đề và điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Và nhiệm vụ của Tổ Công tác chính là tìm ra giải pháp để tháo gỡ các điểm nghẽn, trong đó có vấn đề liên quan đến pháp lý và tín dụng. Nếu xử lý được thì chỉ cần đến quý II/2023, dự báo các giao dịch sẽ nhịp nhàng trở lại, nguồn cung đưa ra thị trường cũng sẽ nhiều hơn", ông Đính nhận định.

Một số ý kiến cũng chỉ ra rằng, bên cạnh các chính sách từ phía Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhìn nhận lại họ đã làm gì để tháo gỡ khó khăn, đã tìm ra điểm hòa vốn và chấp nhận giảm giá bán để cân bằng cung - cầu hay chưa. Doanh nghiệp cần chấp nhận giảm lợi nhuận, bởi rõ ràng đối với các khó khăn hiện tại, cũng có một phần trách nhiệm của doanh nghiệp trong cách sử dụng vốn: đầu tư dàn trải, không lượng sức và cơ cấu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của thị trường.  

Chính vì vậy, để có cuộc cải cách thị trường bất động sản, cần nhìn nhận tổng thể, tái cấu trúc và cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách) đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp).