Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng nhưng chưa sang tên 

Đất đai là một loại tài sản có giá trị cao, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện và thủ tục phức tạp. Tuy nhiên cũng vì vậy mà trên thực tế có rất nhiều trường hợp thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định, do không nắm bắt được hết quy định pháp luật, dẫn đến làm ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên. Luật sư sẽ giải đáp câu hỏi liên quan đến vấn đề này trong bài viết dưới đây.

Hỏi:

“Bà A chủ sử dụng đất hợp pháp (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005) lô đất diện tích 200 m2. Bà A chuyển nhượng ½ lô đất cho bà B năm 2007 (chưa hoàn thành thủ tục sang tên). Nay bà C mua lại ½ lô đất này từ bà B có hợp đồng “Mua bán đất” và được tổ trưởng tổ dân phố ký xác nhận. Vậy bà C phải làm những bước nào để có thể xây nhà trên phần đất đã mua của bà B?” - Nguyễn Đức Hùng.

Trả lời: 

Liên quan đến câu hỏi của anh Hùng, Luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau:

Theo quy định pháp luật, bà C phải làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với một nửa lô đất đã nhận chuyển nhượng từ bà B. Tuy nhiên, căn cứ vào các thông tin mà anh Hùng cung cấp, thì bà C hiện chưa thể thực hiện thủ tục này theo quy định của pháp luật. Vì những lý do sau đây: 

Một là, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B

Trường hợp hợp đồng này hợp pháp và phù hợp với quy định pháp luật: Hợp đồng này đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, đúng hình thức hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự: Hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Như vậy có thể chia thành 2 vấn đề sau: 

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B chưa có hiệu lực pháp luật. Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Do bà B chưa thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nên hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật, cũng chưa làm phát sinh quyền của B đối với một nửa lô đất nhận chuyển nhượng;

- Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự quy định: thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 

Có thể hiểu, chi khi bà B hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì mới có quyền sử dụng một nửa lô đất nhận chuyển nhượng này. Khi đó, bà B sẽ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là chủ sử dụng đất; Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với lô đất chỉ được thực hiện khi bà B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy có thể thấy, hiện tại, vì bà B chưa làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất nên bà B chưa có quyền chuyển nhượng một nửa lô đất cho bà C.

Hai là, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B và bà C

Tương tự bên trên, bà B không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất này cho bà C. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng giữa B và C chỉ có xác nhận của tổ trưởng tổ dân phố, chưa được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Như vậy hợp đồng này không có hiệu lực pháp luật. Từ đó, bà C không thể sử dụng hợp đồng chuyển nhượng đã ký với bà B để thực hiện thủ tục sang tên.

Theo quy định pháp luật, để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bà C theo đúng trình tự, thủ tục thì các bên có thể thỏa thuận để lựa chọn một trong 2 phương án như sau: 

- Phương án thứ nhất: Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B có hiệu lực pháp luật thì bà B sẽ được thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với 1/2 lô đất đã nhận chuyển nhượng. Sau khi bà B được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bà B và bà C có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, cụ thể: 

+ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; 

+ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bà C tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Phương án hai: Các bên có thể tự thỏa thuận về việc sẽ làm thủ tục chuyển nhượng 1/2 lô đất trực tiếp từ bà A sang bà C. Cụ thể, bà A (với tư cách là chủ sử dụng đất hợp pháp của thửa đất ở thời điểm hiện tại) sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng 1/2 thửa đất đó theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, cách làm này không đúng với giao dịch thực tế của các bên. Do đó, nên ưu tiên thực hiện cách thứ nhất để tránh xảy ra tranh chấp.

Kết luận: Sau khi thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, bà C mới trở thành chủ sử dụng của 1/2 thửa đất. Sau đó, bà C mới có quyền xin giấy phép xây dựng (nếu muốn) để xây nhà trên phần đất đã nhận chuyển nhượng hợp pháp.