3 yếu tố giúp bạn giàu có nhờ sở hữu bất động sản

Tại sao sở hữu bất động sản lại giúp bạn giàu có? Hãy cùng nhau tìm hiểu 3 yếu tố giúp bạn giàu có nhờ sở hữu bất động sản sẽ giúp bạn trở lên giàu có nhờ bất động sản.

Tại sao sở hữu bất động sản có thể giúp bạn giàu có?

Yếu tố 1: Làm chủ rẻ hơn đi thuê – Những người cho rằng thuê nhà thì rẻ hơn mua nhà là hoàn toàn sai. Trong một số trường hợp nhất định (nơi giá nhà đất quá cao trong khi giá thuê lại thấp), thuê nhà có thể mang lại một số lợi thế ngắn hạn.

Nhưng trong thời gian dài, thuê nhà không phải là một biện pháp hay (trừ việc chủ nhà là người đang cho bạn vay thế chấp).

– Nếu không có nhà riêng, bạn có thể dễ dàng chi hơn nửa triệu đô la tiền thuê trong suốt cuộc đời – thậm chí còn nhiều hơn thế. Chúng ta hãy làm một phép tính. Giả sử tiền thuế của bạn là 1.500 đô la một tháng.

Hơn 30 năm, chúng sẽ cộng dồn thành 540.000 đô la trên tổng các khoản thanh toán hàng tháng! Đó chỉ là nếu tiền thuê nhà không bao giờ tăng lên nhưng ai lại cho thuê nhà mà không tăng giá suốt 30 năm chứ? Ngay cả khi kiểm soát được tiền thuê nhà, bạn không thể kiểm soát được các sinh hoạt phí khác. Và nếu bạn phải dọn đi – tốt thôi, hãy quên chuyện đó đi!

Có thể bạn quan tâm: Nếu tôi làm được thậm chí bạn có thể đầu tư và làm tốt hơn tôi

Giàu có nhờ sở hữu bất động sản: Thuê nhà và sở hữu bất động sản

Chúng ta hãy thực tế một chút. Giả sử bạn đang thuê nhà với giá 1.500 đô la một tháng. Bây giờ, tiếp tục giả sử bạn ở lại đó 30 năm, trong thời gian đó, chủ nhà tăng tiền thuê lên 5% một năm (con số này có thể thấp hơn so với thực tế). Suốt 30 năm đó, bạn sẽ bàn giao cho chủ nhà tổng cộng khoảng 1.2 triệu đô la tiền thuê nhà – và cuối cùng, bạn sẽ chẳng còn gì ngoại trừ một đống séc bị hủy bỏ. Tệ hơn nữa, hiện tại bạn sẽ phải trả 6.174 đô la mỗi tháng! Áp lực tài chính thật nặng nề:

Giờ thay vì tiếp tục thuê nhà, bạn sẽ sử dụng các phương pháp trong cuốn sách này để mua một căn nhà với giá 200.000 đô la. Ban đầu, các khoản chi phí hàng tháng của bạn, khi là chủ sở hữu, bao gồm tiền thanh toán cho khoản vay, thuế và phí bảo dưỡng, có thể tổng cộng khoảng 1.500 đô la một tháng – bằng với tiền thuê bạn phải trả.

Nhưng những chi phí này sẽ không phát sinh trong những năm tiếp theo như khi thuê nhà. Đó là do tiền trả cho khoản vay của bạn – khoản chi tiêu được xem là phần chủ yếu nhất trong chi phi hàng tháng, là cố định (hoặc ít nhất được giới hạn, nếu bạn vay với lãi suất có thể điều chỉnh).

Còn thứ sẽ được thổi phồng lên qua từng năm chính là giá nhà của bạn. Giả sử giá nhà tăng 6% một năm – con số này thực tế còn thấp hơn một chút so với mức trung bình của cả nước. Sau 30 năm, bạn sẽ sở hữu một căn nhà trị giá không dưới 11 triệu đô la. Không phải tuyệt vời lắm sao?

Tại sao rất nhiều người có sản phẩm tốt nhưng vẫn không bán được nhanh chóng sản phẩm của mình? Bước này tôi phải gọi nó là bước quyết định trong mọi thương vụ. Bất động sản không hề giống như các lĩnh vực kinh doanh khác.

Yếu tố 2: Chủ sở hữu bất động sản có được lợi thế đòn bẩy

Những người giàu thực sự giàu có chính là nhờ đòn bẩy tài chính (leverage). Đòn bẩy là những gì bạn nhận được khi sử dụng “OPM”, viết tắt của cụm từ “tiền của người khác” (other people”s money). Mua bất động sản bằng OPM mang đến cho bạn những lợi ích tài chính khổng lồ, thu về khoản lợi nhuận gấp nhiều lần. Trong bất động sản, “người khác” ở đây là các ngân hàng hoặc người cho vay thế chấp.

Giả dụ bạn tìm thấy căn nhà phù hợp trong khả năng chi trả với giá 200.000 đô la. Cứ cho là căn nhà thực sự đáng giá như vậy, bạn sẽ không gặp quá nhiều khó khăn để tìm một ngân hàng cho vay ít nhất 80% – hay 160.000 đô la – của giá mua. (Trong Chương 5, bạn thậm chí có thể được ngân hàng cho vay 100% hoặc nhiều hơn giá mua. Nhưng chúng ta nên thận trọng với hình thức này).

Bạn phải trả 40.000 đô la tiền cọc. Bạn đưa tiền mặt, đi vay tiền và căn nhà đã thành tài sản của bạn.

Bây giờ, giả sử giá nhà tăng lên 10%. Vậy giá hiện tại là 220.000 đô la, nhiều hơn 20.000 đô la so với lúc bạn mua.

Nếu bạn dự định bán nhà vào thời điểm này với giá 220.000 đô la, bạn nghĩ mình sẽ thu lại được bao nhiêu? Nếu câu trả lời là 10%, bạn đã nhầm.

Hãy nhớ rằng, bạn đặt cọc chỉ 40.000 đô la tiền mặt. Ngân hàng trả phần còn lại. Nhưng ngân hàng không chia tiền lời bán nhà với bạn. Toàn bộ lợi nhuận thuộc về bạn. Thứ duy nhất bạn nợ ngân hàng là khoản hoàn trả 160.000 đô la bạn đã vay.

Tức là bạn lấy số tiền 220.000 đô la nhận được từ căn nhà và trả cho ngân hàng 160.000 đô la (trừ hết các khoản bạn cần thanh toán). Bạn còn lại hơn 60.000 đô la – lãi khoảng 20.000 đô la so với 40.000 đô la lúc đầu khi bạn đặt cọc. Nói cách khác, bạn lời được 20.000 đô la trên khoản đầu tư 40.000 đô la, tính ra bạn lãi đến 50%.

Nhưng hãy nhớ, chúng ta đang phải dè dặt. Khi tôi viết điều này, các thị trường “sốt dẻo” như Miami, Las Vegas và Phoenix, nơi giá địa ốc đã tăng hơn 100% trong 5 năm qua, người mua nhà đang đúng nghĩa là tận dụng vận may của chính mình.

Một ví dụ tuyệt vời cho việc này là trường hợp của gia đình bạn tôi, Rick và vợ anh ấy, Molly. Năm năm trước, họ mua một căn nhà ở Las Vegas với giá 200.000 đô la. Vào thời điểm đó, chủ đầu tư đã liên kết với ngân hàng để đưa ra chương trình trả góp đặc biệt khi chỉ yêu cầu họ đặt cọc 5%.

Vậy là Rick và Molly chỉ phải cọc 10.000 đô la. Trên thực tế, họ không có 10.000 đô la tiền mặt. Họ vay 5.000 đô la từ Kế hoạch 401 (k)’ tại chỗ làm, cùng với 5.000 đô la trong thẻ tín dụng. Bạn bè cả hai cho rằng họ bị cái lợi ban đầu làm mờ mắt.

Cách đây không lâu, họ đã bán nhà của mình. Bạn sẵn sàng nghe chứ? Giá bán của căn nhà đó là 600.000 đô la!

Sau khi trả các khoản vay theo Kế hoạch 401 (k) và thẻ tín dụng, họ bỏ túi gần 400.000 đô la. Căn cứ vào khoản đầu tư 10.000 đô la ban đầu, chỉ trong 5 năm, họ đã kiếm số tiền lời tới 4.000%!

Tôi cũng thích đầu tư cổ phiếu, trái phiếu và quỹ tương hỗ”, nhưng hiếm khi chúng sinh lời nhiều đến vậy. Và bạn làm gì có cơ hội được ai đó cho vay 80% hoặc 90% hay thậm chí 100% để mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc tham gia quỹ tương hỗ. Tương tự đối với vàng, kim cương, tác phẩm nghệ thuật, tem, góp vốn cổ đông – hay bất cứ khoản đầu tư “chắc chắn” mà bạn có thể nghĩ đến, không bao giờ có khoản vay nào nhiều đến vậy. Các công ty tài chính không muốn cho người dân vay tiền để thực hiện các loại đầu tư này. Tuy nhiên, bất động sản lại là một câu chuyện khác. Lý do rất đơn giản – hầu hết những người mua nhà sẽ làm mọi thứ để giữ nó. Trong thực tế, mỗi năm, các ngân hàng đều tiến hành tịch thu nhà ít hơn 1.5% số mà họ đã cho vay thế chấp.

Vay thế chấp nhà là khoản đầu tư tốt tới mức nhiều ngân hàng thường xem xét cho bạn vay 100% số tiền cần mua nhà – và một số nơi thậm chí cho vay đến 125% (cao hơn 25% giá mua) nếu bạn có tình trạng tín dụng tốt. Xin lưu ý là tôi KHÔNG đề xuất rằng bạn phải cố gắng để có được một trong những khoản vay này. Chúng ta sẽ đề cập đến ưu và nhược điểm của các khoản vay “không cần đặt cọc” và tất cả các biến thể sau này của chúng. Quan điểm của tôi là mua nhà bằng tiền của người khác dễ dàng hơn bạn nghĩ rất nhiều – sau đó hãy tận hưởng những lợi ích mà đòn bẩy này đem lại.

Có thể bạn quan tâm: Công ty đầu tay của tôi khi đầu tư bất động sản

Yếu tố 3: Chủ nhà được giảm thuế thu nhập – thuê nhà thì không

Phương pháp hoàn hảo nhất để tiếp tục rơi vào cảnh nghèo khó là chi trả nhiều hơn mức thuế phải đóng. Với tư cách là người thuê nhà, đó là những gì bạn gặp phải. Khi là người thuê, bạn hoàn toàn không được giảm bất kỳ loại thuế phí nhà ở nào. Khi là chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư bất động sản, bạn bị áp rất nhiều các loại thuế.

Cho đến nay, mức thuế tốt nhất – và phổ biến nhất mà chủ sở hữu nhà đất được hưởng là khoản khấu trừ lãi suất vay thế chấp. Rất đơn giản, khi bạn có một căn nhà, Sở Thuế vụ (STV)cho phép bạn trừ tiền lãi của 1 triệu đô la đầu tiên vào khoản thu nhập chịu thuế của bạn- nghĩa là nếu bạn vay 1 triệu đô la hoặc ít hơn, bạn sẽ được khấu trừ toàn bộ tiền lãi. (Hạn mức tăng lên 11 triệu đô la nếu bạn vay 100.000 đô la từ cùng một dòng vốn sở hữu tài sản – home equity line).

Thế là trong 10 năm đầu tiên của khoản vay thời hạn 30 năm, gần 80% tiền phải trả hàng tháng là dành cho lãi suất (interests) (trái ngược với việc trả nợ gốc (principal), tối thiểu trong những năm đầu, bạn có thể xóa nợ hơn 75% số tiền vay. (Nếu bạn có một khoản vay chỉ lãi suất – mà sau này chúng ta sẽ bàn đến – bạn phải thanh toán 100% tiền lãi hàng tháng của mình).

Lấy ví dụ bạn vay 200.000 đô la, lấy lãi suất vay tầm khoảng 6%, nghĩa là tiền lãi hàng tháng cho khoản vay tiêu chuẩn 30 năm sẽ vào khoảng 1.200 đô la. Kể từ năm đầu tiên 83% của 1.200 đô la đại diện cho lãi suất đó, bạn chỉ cần trả tầm 1.000 đô la – có nghĩa là trong năm đầu tiên sở hữu nhà, bạn có thể được khấu trừ thuế gần 12.000 đô la.

Giả sử bạn phải nộp thuế trong khung 30%, khoản khấu trừ 12.000 đô la sẽ giúp giảm hóa đơn thuế của bạn xuống khoảng 3.600 đô la. Rõ ràng hơn, ít nhất lúc bắt đầu, bạn thực sự chỉ phải trả 900 đô la trên tiền lãi 1.200 đô la mỗi tháng. Nghĩa là, Chính phủ đang trợ cấp 300 đô la hàng tháng cho bạn.

Nếu bạn phải người thuê nhà lâu năm và kế toán của bạn chưa từng giải thích điều này với bạn, bạn nên tìm cho mình một người kế toán mới.

Mấu chốt của giàu có nhờ sở hữu bất động sản Những khoản khấu trừ thuế (tax eductions) cho lãi suất vay (mortgage interest) chính là một món quà từ Chính phủ.

>>> Xem thêm bài viết liên quan khác tại chuyên mục lời khuyên cho nhà đầu tư