Ai quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư?

Hỏi:

Tôi đang sinh sống tại một khu chung cư thuộc quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Hiện nay mức giá dịch vụ quản lý vận hành mà chúng tôi đang phải trả là 6.000 đồng/m2. Tuy nhiên, chung cư cách chúng tôi không xa thì lại có mức giá là 5.500 đồng/m2. Tôi muốn hỏi, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là do ai quyết định vậy? Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm những khoản nào? Xin cảm ơn.

(Chị Nguyễn Thu Uyên, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề chị quan tâm luật sư Diệp Năng Bình – Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh tư vấn như sau:

1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do ai quyết định?

Căn cứ theo Điều 106 Luật Nhà ở 2014, việc quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được thực hiện theo quy định như sau:

(1) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

- Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

- Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

(2) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu

Nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

(3) Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước

Giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

- Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn;

- Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm những khoản nào?

Theo khoản 2 Điều 106 Luật Nhà ở 2014 thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm những khoản sau đây:

- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung;

- Chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc;

- Các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Như vậy, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đồng thời, cũng không có các chi phí dịch vụ phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

3. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được tính trên những diện tích nào?

Căn cứ theo Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD như sau:

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).

3. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:

a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;

b) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;

c) Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này thì xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định.

4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định theo quy định tại Điều này.

Theo đó, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).

Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô.