Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là gì? Các thủ tục pháp lý liên quan được quy định như thế nào?

Võ Thị Lệ Hằng

Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình tuy không mới nhưng bản chất pháp lý của loại quyền này thì không phải ai cũng hiểu rõ. Vậy, hiểu như thế nào về quyền sử dụng đất của hộ gia đình? Thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình ra sao? Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu được chi tiết và tường tận, hãy cùng theo dõi ngay nhé.  

Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình tuy không mới nhưng bản chất pháp lý của loại quyền này thì không phải ai cũng hiểu rõ. Vậy, hiểu như thế nào về quyền sử dụng đất của hộ gia đình? Thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình ra sao? Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu được chi tiết và tường tận, hãy cùng theo dõi ngay nhé.  

Hiểu thế nào về đất đai thuộc sở hữu hộ gia đình?

Căn cứ theo Khoản 16 và Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sử dụng đất và hộ gia đình sử dụng đất như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước có thể xác nhận được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

quyen-su-dung-dat-ho-gia-dinh1-1648405999.png
Pháp luật quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung với nhau và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. 

Vậy nghĩa là, quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ được hiểu khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên dạng "hộ ông Nguyễn Văn A".

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của hộ gia đình. 

Quyền lợi của thành viên trong gia đình đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

Mọi thành viên trong hộ gia đình có quyền đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất, được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

  • Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.
  • Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
  • Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
quyen-su-dung-dat-ho-gia-dinh2-1648406069.png
Vì đất thuộc sở hữu chung nên với các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ buộc phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình

Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình là ai?

Bất kể thành viên nào trong hộ gia đình thì đều có thể đứng tên trong giấy chứng nhận, song pháp luật đất đai quy định rõ, không cần phải ghi thông tin từng thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Chủ hộ có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình

Ghi "Hộ ông" (Hộ bà), sau đó sẽ ghi họ tên, năm sinh, tên cũng như số của giấy tiwf nhân thân của chủ hộ gia đình theo như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình

Ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

Bên cạnh việc đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình thì cần phải thỏa mãn điều kiện đứng tên hộ gia đình sử dụng đất.

Đây cũng chính là điểm khác biệt khi yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình so với cá nhân.

Theo đó, cần phải có đủ 03 điều kiện sau nếu như muốn trở thành thành viên của hộ gia đình sử dụng đất:

  • Có quan hệ hôn nhân (vợ – chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi theo quy định).
  • Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất không có nguồn gốc do Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho,…).
  • Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như được tặng cho, thừa kế chung hoặc góp tiền cùng nhận chuyển nhượng hoặc do các thành viên thỏa thuận hoặc cùng nhau tạo lập như khai hoang,…
quyen-su-dung-dat-ho-gia-dinh3-1648406138.png
Việc đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình cần phải thỏa mãn điều kiện đứng tên hộ gia đình sử dụng đất

Chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình

Các giấy tờ trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình gồm:

  • Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
  • Bản sao chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
  • Giấy tờ về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
  • Một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký, công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình

Hộ gia đình đến cơ quan có thẩm quyền để nộp hồ sơ

  • Địa phương có bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.
  • Địa phương chưa thành lập một phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai (Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết và trả kết quả

  • Tiếp nhận hồ sơ

Nếu như hồ sơ đầy đủ thì người tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và đưa cho người nộp hồ sơ phiếu hẹn.

Nếu như hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian tối đa là 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện theo như quy định.

Người dân sẽ nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

  • Trả kết quả

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong thủ tục sẽ trao cho người dân giấy chứng nhận.

Thời gian thực hiện: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày nếu là những xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này sẽ không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Dù rằng thời gian cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật khá là nhanh song thực tế thì vì nhiều lý do khác nhau mà có nhiều trường hợp mất đến vài tháng hoặc vài năm mới được cấp. Thế nên người dân cần biết sử dụng quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính nếu có căn cứ cơ quan cấp giấy chứng nhận vi phạm pháp luật.

quyen-su-dung-dat-ho-gia-dinh4-1648406228.png
Một người sẽ trở thành thành viên của hộ gia đình sử dụng đất khi đáp ứng đủ 03 điều kiện theo như luật định

Giải đáp câu hỏi thường gặp liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình

Các con có quyền yêu cầu chia đất không khi sổ đỏ ghi tên hộ gia đình?

Đây là câu hỏi cần chia ra 2 trường hợp để giải quyết:

  • Trường hợp 1: Con có chung quyền sử dụng với cha mẹ

Đủ điều kiện tách thửa: căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên, nếu từng thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa theo như quy định và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nhưng nếu muốn tách thửa thì cần phải đủ điều kiện tách thửa theo như quy định.

Không đủ điều kiện tách thửa: thì sẽ không được phép tách thửa để chia cho con, đây là trường hợp mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất cho con nếu tặng cho toàn bộ thửa đất. Vậy nên, thửa đất đứng tên hộ gia đình mà có diện tích rộng (đủ điều kiện tách thửa) và có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ thì con sẽ có quyền yêu cầu tách thửa và đứng tên với phần diện tích được tách.

  • Trường hợp 2: Con không có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ (đất thuộc quyền sở hữu của cha mẹ)

Theo như quy định thì khi không có chung quyền sử dụng đất thì không có quyền, nghĩa vụ đối với thửa đất. Khi đó cha mẹ toàn quyền sử dụng, chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua những hình thức như là chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho,...mà không cần phụ thuộc vào ý chí của con. 

Hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình cần ai ký?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Bên cạnh đó, căn cứ  theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 của Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Vậy nên, buộc phải được công chứng hoặc chứng thực đối với văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Bài viết trên đây là những thông tin giúp bạn có cái nhìn cụ thể hơn về quyền sử dụng đất của hộ gia đình cũng như những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, từ đó có thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình và tránh xảy ra tranh chấp.