Thị trường địa ốc vẫn gặp trở ngại lớn vì lãi suất cho vay

Theo Nhịp sống thị trường, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua đã quyết định giảm hàng loạt lãi suất điều hành áp dụng để hỗ trợ hồi phục tăng trưởng kinh tế. Đó là lần thứ 3 liên tiếp NHNN điều chỉnh hạ lãi suất điều hành, tính từ giữa tháng 3/2023 đến nay.

Động thái trên của ngân hàng được cho là sẽ tiếp sức cho thị trường địa ốc, giúp người mua nhà có thể tiếp cận được khả năng vay vốn với mức lãi suất phù hợp.

Thế nhưng, những người trong cuộc cho rằng thông tin giảm lãi suất chỉ có tác dụng về mặt tâm lý, sẽ mất thêm thời gian để nó đi vào cuộc sống.

Vừa qua, cùng với giảm lãi suất huy động, nhiều nhà băng đã hạ lãi suất cho vay, triển khai các gói tín dụng ưu đãi lãi suất dành cho khách hàng doanh nghiệp và cá nhân.

Một chuyên gia trong ngành vừa qua đã chia sẻ rằng việc giảm lãi suất là một động thái tích cực và có tính cấp thiết, qua đó giúp thổi một làn gió mới vào thị trường vốn, giảm phần nào sức nặng lãi suất hiện nay trên thị trường.

Thế nhưng, hiện nay, mức lãi suất cho vay bất động sản còn khá cao, tùy theo nhóm ngân hàng mà mức cho vay bất động sản sẽ dao động từ 10-14%/ năm, chưa tính đến các chi phí tài chính khác. 

Rất khó để có thể kích cầu và giúp thị trường hồi phục với mức lãi suất này. Với chủ đầu tư, có thể họ sẽ đồng ý vay mức lãi suất đó để gồng qua thời kỳ khó khăn. Trong khi, nhà đầu tư cá nhân cho rằng lãi suất này quá cao để vay mua bất động sản, điều đó khiến thanh khoản của thị trường rất khó có thể hồi phục.

Gần đây, theo đại diện của một doanh nghiệp bất động sản phía Nam, lãi suất có động thái giảm, tuy nhiên các lãnh đạo ngân hàng thương mại đều cho biết lãi suất luôn có độ trễ từ 9 đến 12 tháng để lãi suất thực tế giảm. Lãi suất cho vay bất động sản vẫn neo ở mức rất cao. Hơn nữa, không phải chủ đầu tư hay dự án nào cũng được vay.

Ngoài vấn đề thủ tục, pháp lý thì doanh nghiệp hiện nay vẫn phải gồng mức lãi suất vay khá cao. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ rằng doanh nghiệp trả lãi vay trung hạn từ 14-15%/năm trong 2-3 năm qua, thậm chí là 16%/ năm ở một số thời điểm. Mức này không thấp. Do dự án vướng pháp lý nên doanh nghiệp đang gánh lãi vay.

Theo chia sẻ mới đây của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, từ cuối năm 2022, lãi suất duy trì ở mức cao, giảm nhẹ vào đầu năm nay, tuy nhiên vẫn ở mức cao đối với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Sức ép lãi suất khiến sức khỏe của các doanh nghiệp vốn đã yếu lại ngày càng giảm.

Ông Đính cho rằng hiện tại, bản thân doanh nghiệp thiếu vốn để sản xuất, đầu tư và kinh doanh. Trong khi đó, doanh thu sụt giảm, tuy nhiên vẫn phải gồng mình lên để gánh nhiều mức chi phí.
Huy động vốn từ nhà băng không đơn giản. Đa số các ngân hàng vẫn tiếp tục siết chặt các nguồn cho vay, nhất là những doanh nghiệp nợ cũ rơi vào nhóm đối tượng hoãn và cho giãn, cũng như mở rộng nhỏ giọt dư nợ cho vay đối với các giao dịch bất động sản. Kênh huy động vốn qua trái phiếu bị kiểm soát, lãi suất tăng mạnh gây sức ép lớn đối với chủ đầu tư và người mua nhà.

Có thể thấy lãi suất cao và hạn chế tín dụng đã gây nên những khó khăn lớn chưa từng có, nếu nhìn vào hành trình khó khăn của thị trường bất động sản trong những năm qua.

Vào năm 2020, tình hình kinh tế gặp nhiều khó khăn do đại dịch, giãn cách xã hội trong thời gian dài đã làm ngưng trệ tất cả các hoạt động kinh doanh, trong đó có cả bất động sản.

Nhà nước đã triển khai nhiều gói kích cầu thu hút nhà đầu tư, các ngân hàng cũng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp vào cuối năm 2020. Thế nhưng, dòng tiền rẻ không được kiểm soát tốt, do vậy không chảy đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh và ngành nghề thiết yếu, mà hướng vào hoạt động đầu cơ và thổi giá bất động sản.

Thị trường vào đầu năm 2021 đã đón nhận nhiều cơn sốt đất trên diện rộng.

Vào thời điểm cuối năm 2022 khi các kênh dẫn vốn bị tắc, chính sách tín dụng bị thắt chặt, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã khát vốn và buộc phải ngừng triển khai các dự án.

Lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng đồng loạt tăng lên, tạo nên cuộc đua về lãi suất huy động. Do đó, một lượng lớn tiền trong dân đã đổ dồn vào kênh ngân hàng thay vì vào đầu tư sản xuất kinh doanh. Kết quả thị trường vốn dĩ đã khó khăn càng thêm trầm lắng.

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường đã xuất hiện tâm lý e dè của khách hàng, khiến thanh khoản tụt dốc. Đáng chú ý, những khó khăn và vướng mắc về pháp lý khiến cho không ít doanh nghiệp lao đao. Dù chính phủ đã có những động thái hỗ trợ, nhưng những biện pháp này được xem là chưa đủ để thấm và xử lý triệt để vấn đề còn tồn tại.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc DKRA Group, một số trở ngại vẫn còn đó khiến thị trường địa ốc khó đoán. Việc chỉ đạo tháo gỡ vấn đề pháp lý hiện vẫn chỉ dừng lại ở mức độ định hướng, chủ trường mà chưa có nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết về việc phối hợp triển khai cụ thể để có được kết quả tốt nhất.

Theo ông Thắng, lãi suất cho vay và lạm phát vẫn còn neo cao. Cần phải tiếp tục có những giải pháp giảm lãi suất mạnh tay hơn nữa để tạo đà cho thị trường hồi phục. Tuy nhiên, điều đó dường như là không thể khi xét trong điều kiện vĩ mô nền kinh tế hiện tại.