PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo: Cần thay đổi nhận thức về thuế bất động sản

Thuế bất động sản có vai trò quan trọng

Bộ Tư pháp đang đề xuất xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến sẽ tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế và đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để điều tiết cao đối với nhà, đất có giá trị lớn. Trước đề xuất này, các chuyên gia cho rằng việc đánh thuế bất động sản là hướng đi đúng đắn, tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, còn nhiều vấn đề cần đặt ra như hệ thống định giá, cơ sở dữ liệu, tính công khai, minh bạch…

Trao đổi với phóng viên, PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng phát triển kinh tế quốc gia luôn đòi hỏi phải thu được thuế. Tuy nhiên, “nộp thuế không phải bản năng tự nhiên” vì nhiều người tìm cách trốn thuế, nhất là tại các nước đang phát triển. Theo báo cáo năm 2015 của Quỹ tiền tệ quốc tế, thu từ thuế tại các nước phát triển bằng 33% GDP trong khi con số này chỉ là 12% tại các nước đang phát triển. 

Theo bà Thảo, thuế bất động sản có vai trò ngày càng quan trọng trong phát triển. Trong khi thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế tiêu dùng là sản phẩm của thế kỷ hai mươi thì thuế bất động sản có nguồn gốc từ xa xưa. Ngày nay, thuế đánh vào bất động sản nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế, chính trị và pháp lý quan trọng. 

“Sự tác động của thuế bất động sản địa phương là một trong những vấn đề ngày càng thú vị và gây nhiều tranh cãi hơn trong tài chính quốc gia và địa phương. Nguồn thu thuế bất động sản chủ yếu dùng để xây dựng và bảo dưỡng cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng tại địa phương”, bà Thảo nói.

Bên cạnh các mục tiêu về thu ngân sách, bà Thảo cũng cho rằng thuế bất động sản còn giúp thực hiện các mục tiêu vụ phi tài chính. Trong các mục tiêu phi tài chính, vai trò quan trọng nhất của thuế bất động sản là thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả và phân bổ đất đai làm tài nguyên cơ bản cho sinh sống và sản xuất. Đó là vai trò tạo ra động lực của thuế bất động sản đối với hành vi của chủ sở hữu, chủ sử dụng đất và các nhà phát triển bất động sản.

Trong trường hợp của Việt Nam, bà Thảo cho rằng việc đánh thuế bất động sản là hết sức cần thiết và được đưa ra trong các kỳ đại hội Đảng. 

Nghị quyết 18-NQ/TW/2022 cũng đã nhấn mạnh: “Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí”.

“Đây là cơ sở quan trọng trong việc xác định đánh thuế đất đai, bất động sản góp phần ổn định và lành mạnh hóa thị trường đất đai, bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất”, bà Thảo nói.

Tuy nhiên, PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo cho rằng hiện nay ở Việt Nam đang có vấn đề nhận thức về thuế bất động sản. Đa số các nhà lập pháp và người dân coi loại thuế này giống như thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Bởi vậy mọi người đang cho rằng việc đánh thuế bất động sản sẽ làm cho giá bất động sản tăng cao. 

“Việc đánh thuế bất động sản là cần thiết, đó là một khoản đóng góp để trang trải các dịch vụ công cộng và cơ sở hạ tầng của địa phương”, bà Thảo nói.

Xây dựng hệ thống dữ liệu chuẩn về giá đất

Chuyên gia này cho rằng hiện tại, bốn Bộ đang cố gắng thu thập thông tin bất động sản riêng biệt: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Tổng cục Thống kê). Dữ liệu lưu trữ tại mỗi Bộ và thường tại mỗi tỉnh phải được hợp nhất trong một hệ thống số quốc gia duy nhất để xây dựng cơ sở hạ tầng định giá đa năng.

Bà Thảo cũng chia sẻ, các dự án thí điểm đã được thực hiện ở một số địa phương. Đến tháng 4/2022, hệ thống thông tin đất đai của 7 tỉnh đã được kết nối: Thái Nguyên, Đà Nẵng, Quảng Nam, Đồng Nai, TP.HCM, Vĩnh Long, Tây Ninh. Cơ sở dữ liệu của Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Tài chính đã được kết nối tại 8 tỉnh: TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, Trà Vinh, Vĩnh Long, Hải Phòng và Bà Rịa-Vũng Tàu. Hệ thống địa chính đa mục tiêu kỹ thuật số nên được thực hiện ở các tỉnh này để xây dựng cơ sở hạ tầng định giá và thu thuế.

Bà Thảo cho rằng hệ thống thuế có một số điều kiện tiên quyết. Đó là thị trường bất động sản phải công khai, minh bạch, có đủ số lượng giao dịch để xây dựng hệ thống định giá theo giá trị thị trường. Đồng thời, tất cả các giao dịch phải được khai báo với giá thực tế. Điều quan trọng là phải đưa ra các biện pháp khuyến khích và nghĩa vụ pháp lý để đạt được mục tiêu này. Ý tưởng đưa thuế suất chuyển nhượng lên 5% cũng không giúp ích được gì.

Ngoài ra, pháp luật phải rõ ràng và giúp xây dựng cơ sở hạ tầng pháp lý ổn định cho thị trường bất động sản và chức năng định giá; năng lực thể chế để đưa ra định giá khách quan, công bằng cho người dân trong việc nộp thuế và được bồi thường khi đất của họ bị thu hồi.

Thêm vào đó, phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin chuẩn về giá đất, phục vụ cho mục đích tham chiếu xác định giá trị thị trường. Các chương trình và nội dung đào tạo về định giá bất động sản phải được chuẩn hóa và phải tuân theo các thông lệ quốc tế.

Bà Thảo cho rằng việc xây dựng một loại thuế bất động sản mới ở Việt Nam nên tính đến cả đất đai và các tòa nhà. Về thuế đất, thuế đất phi nông nghiệp hiện hành cần được đơn giản hóa với mức cố định. Tỷ lệ cao hơn nên được giới thiệu dần dần. 

“Đánh thuế vào các công trình xây dựng là nhạy cảm vì nhận thức về loại thuế này vẫn còn hạn chế ở Việt Nam, nhưng nó cần phải được thực hiện. Một hệ thống tỷ lệ phân chia sẽ là một giải pháp bắt đầu bằng cách đánh thuế các tòa nhà với tỷ lệ thấp và sau đó nâng dần lên”, bà Thảo nói.