Xin ông khái quát đôi điều về thị trường bất động sản 2023?

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Bức tranh thị trường bất động sản năm qua sáng tối đan xen. Thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều khó khăn và sự lệch pha cung - cầu vẫn khá nhiều khi có phân khúc cao cấp thì dư thừa nguồn cung, phân khúc vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp thì vẫn thiếu thốn. 
Các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền, biệt thự… trầm lắng, còn nhà ở xã hội, chung cư, bất động sản công nghiệp lại rất khả quan.

Về giao dịch, năm qua lượng người quan tâm, hỏi han thì rất nhiều nhưng người thực sự “chốt” thì lại rất ít. Do đó, lượng giao dịch chỉ bằng một phần nhỏ so với giai đoạn trước, dù giá nhà vẫn tăng.

Các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn cũng như tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Lượng phá sản của doanh nghiệp ngành bất động sản tăng mạnh, số thành lập mới thấp hơn số rời khỏi thị trường.

 

 

Một điều cũng đáng chú ý là cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã có sự biến động trong 2 năm qua khi doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vốn ngân hàng.

Ví dụ, năm 2021, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chiếm 31% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì đến năm 2022, vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ còn chiếm 7,7% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngược lại, năm 2021, tín dụng mới chiếm 46% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì năm 2022 đã tăng lên gần 74%. Xu hướng vẫn diễn ra trong năm 2023 vừa qua.

Ngoài ra, việc lãi suất đã hạ xuống thấp nhưng nhiều doanh nghiệp cũng rất khó tiếp cận bởi các tài sản đã dùng để vay trước đó, không còn thêm tài sản bảo đảm; hoặc kinh doanh gặp khó, nợ đến hạn chưa trả, bị xếp vào các nhóm nợ xấu nên ngân hàng cũng không thể tiếp tục cho vay.

Mặt khác, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong kênh trái phiếu doanh nghiệp, áp lực đáo hạn lớn, thậm chí không thể trả nợ đúng hạn, dẫn đến không thể phát hành được thêm trái phiếu. Việc các dự án chưa được tháo gỡ pháp lý cũng không thể huy động được vốn ngân hàng cũng như từ khách hàng.

 

 

Năm qua cũng khá nhiều động thái tháo gỡ khó khăn được quyết liệt thực hiện, có vẻ doanh nghiệp cũng trút bỏ được không ít áp lực, ông nghĩ sao về điều này?

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Có thể thấy, thời gian qua có khoảng 20 chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với nhiều cuộc làm việc của các tổ công tác, địa phương, ngân hàng với doanh nghiệp. Theo đó, khoảng 50% các vướng mắc đã dần được tháo gỡ về pháp lý.

Một số chính sách lớn có thể kể đến như Nghị quyết 33 như “kim chỉ nam” cho thị trường; Nghị định 08 dừng một số quy định tại Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp cũng góp phần rất lớn trong việc tháo gỡ khó khăn cho các tổ chức phát hành; đề án triển khai 1 triệu căn nhà ở xã hội và gói tín dụng 120 nghìn tỉ cho vay lĩnh vực này…

Các chính sách này tập trung tháo gỡ cả phía cung lẫn phía cầu cho thị trường bất động sản. Theo đó, nhiều vướng mắc của thị trường sẽ dần được giải quyết. Tuy nhiên, nhưng chính sách vẫn cần thêm thời gian để ngấm vào thị trường chứ không phải “cây đũa thần” để giải quyết vướng mắc ngay.

 

 

Ngoài chính sách của Chính phủ, các doanh nghiệp cũng cần tích cực tái cơ cấu hơn nữa. Doanh nghiệp cần chấp nhận giảm giá nhà để bán được hàng, bán bớt dự án, tái cấu trúc doanh nghiệp để có vốn quay vòng và giảm bớt chi phí. Nếu không chấp nhận giảm giá để bán được hàng thì việc chết trên đống tài sản là khó tránh khỏi.

Chính phủ, các bộ, ngành, các địa phương cũng đã có quan tâm rất lớn đến việc tháo gỡ rất nhiều khó khăn, và thực tế khá nhiều khó khăn, vướng mắc đã được giải quyết, nhưng vấn đề là các doanh nghiệp cũng phải nỗ lực.

Chúng ta không thể việc lý do là chi phí tăng cao thì giá cũng tăng cao nên không thể giảm được giá. Thực tế mà nói thời gian qua một số dự án có giảm giá, ưu đãi… nhưng việc giảm giá vẫn chưa thực sự quyết liệt.

 

 

Như vậy năm tới vẫn còn khá nhiều khó khăn, đặc biệt về vốn đối với các doanh nghiệp, thưa ông?

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Đúng như vậy, Ngân hàng Nhà nước giao chỉ tiêu tăng trưởng 15% tín dụng năm nay cho các ngân hàng thương mại, nhưng các ngân hàng phải thẩm định kỹ lưỡng, xem xét chặt chẽ vì bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Nếu các doanh nghiệp không đủ điều kiện thì không thể nào tiếp cận được vốn vay.

Còn về trái phiếu doanh nghiệp, Trong năm 2024, lượng trái phiếu đáo hạn tương đối lớn với hơn 297.000 tỉ đồng trái phiếu tới hạn. Trong đó nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 123.000 tỉ đồng.

Tuy nhiên, Nghị định 08 tạm ngưng một số quy định của Nghị định 65 đã hết hạn, các tổ chức phát hành phải đáp ứng các chuẩn mực nghiêm ngặt hơn về “sức khoẻ” doanh nghiệp mình để đáp ứng xếp hạng tín nhiệm. Do đó, việc phát hành sẽ bị ảnh hưởng. Chưa kể, lượng trái phiếu đáo hạn của bất động sản năm 2024 rất lớn, nếu tình hình kinh doanh vẫn khó khăn thì cũng rất khó để trả nợ đúng hạn.

Các quy định tại Nghị định 65 rất khó khăn, chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, dù rất an toàn cho cả người phát hành lẫn nhà đầu tư. Ví dụ trong khu vực, Singapore họ không bắt buộc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có xếp hạng tín nhiệm, mà chỉ khuyến khích. Doanh nghiệp nào có xếp hạng tín nhiệm thì sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm. Chúng ta cũng nên cân nhắc về điều này.

 

 

Theo tôi, trước mắt nên tiếp tục kéo dài Nghị định 08 để các doanh nghiệp có thời gian thích ứng với sự thay đổi chính sách và thị trường, tiếp tục phát hành được trái phiếu. Song song với đó, các doanh nghiệp cũng phải nỗ lực tái cơ cấu, khôi phục niềm tin của nhà đầu tư để có thể phát hành được trái phiếu.

Còn đối với nhà ở xã hội, dù chủ trương đã có những thủ tục, điều kiện, định biên lợi nhuận… khó khăn cũng khiến các chủ đầu tư không quá mặn mà. Chưa kể, việc tiếp cận nhà ở xã hội của người dân cũng gặp không ít khó khăn khi mức giá hiện đã tăng rất cao. Người thu nhập thấp thì không thể mua nổi nhà ở xã hội, thậm chí phải người khá giả mới có thể tiếp cận. Do vậy, nguồn cung phân khúc này rất ít ỏi, dù nhu cầu rất lớn.

 

 

Nhưng dù vậy, ông có nghĩ việc Chính phủ tiếp tục thể hiện quyết tâm tháo gỡ các khó khăn, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, lãi suất đang ở mức thấp, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp… cũng là trợ lực rất tốt cho thị trường năm tới?

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Đây cũng là những yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. Kinh tế 2024 còn nhiều khó khăn, nhưng có chiều hướng đi lên khi năm qua, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước, đầu tư công được đẩy mạnh, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn ở mức cao… Kinh tế phục hồi cũng là trợ lực tích cực đối với thị trường bất động sản. 

Thêm nữa, lãi suất tiền gửi đang ở mức thấp, tôi hy vọng lãi suất cho vay sẽ xuống thấp hơn nữa để kích cầu người dân cũng như doanh nghiệp. Đặc biệt, việc lãi suất tiền gửi thấp và một lượng lớn tiền gửi từ năm ngoái đã đáo hạn hy vọng sẽ hướng dòng tiền vào các kênh đầu tư, sản xuất kinh doanh thay vì ngân hàng và bất động sản sẽ được hưởng lợi.

Chưa kể, các ngân hàng hiền đang rất nhiều tiền và gay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giao room tín dụng cho các ngân hàng, tạo cơ chế để 2 triệu tỉ đồng có thể bơm vào nền kinh tế.

Ngoài ra, vừa qua đã thông qua một số luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi)… Dù phải đầu năm 2025 mới có hiệu lực, nhưng sự thay đổi trong các luật mới cũng là tín hiệu tích cực để tháo gỡ các vướng mắc, khôi phục niềm tin, chuẩn bị cho giai đoạn sắp tới.

 

 

Thủ tướng liên tục nhắc nhở việc phải có giải pháp nhằm giải tỏa tâm lý “sợ sai” trong một bộ phận cán bộ, cộng với hành lang pháp lý giải toả được sự chồng chéo sẽ khơi thông được các điểm nghẽn trong thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng cần phải quyết liệt tái cơ cấu, đặc biệt là mạnh dạn hơn nữa trong giảm giá sản phẩm để có thể huy động được vốn từ khách hàng, tránh “chết trên đống tài sản”.

Vậy theo ông, để giải quyết vấn đề khát vốn của doanh nghiệp bất động sản, cần những giải pháp gì?

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản là một trong những ưu tiên chính sách để hỗ trợ thị trường phục hồi.

Về vốn tín dụng, phía ngân hàng xem xét, thẩm định các dự án để cho vay theo dòng tiền, hợp đồng; xem xét cho vay với các dự án khả thi. Còn kênh trái phiếu doanh nghiệp, đây là kênh hữu hiệu cho doanh nghiệp bất động sản với tính chất vay trung và dài hạn, thì cơ quan chức năng cũng cần điều chỉnh để phù hơp với năng lực của doanh nghiệp.

Để hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển, đầu tư công cũng cần được chú trọng. Theo đó, cần tháo gỡ các khó khăn về thủ tục, giải phóng mặt bằng, vật liệu... để đẩy nhanh tiến độ.

Thêm vào đó, việc thu hút FDI vào bất động sản đang khá tốt. Để tiếp tục thu hút vốn FDI vào lĩnh vực này, cần đổi mới các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong tiếp cận các thủ tục đầu tư, các ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng, tuyển dụng công nhân.

 

 

Tựu trung lại, ông dự báo thế nào về thị trường bất động sản năm 2024?

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Trước kia tôi từng dự báo xu hướng phục hồi bắt đầu tư quý 2, nhưng hiện tại, theo tôi, xu hướng phục hồi vào cuối năm sẽ rõ nét hơn. Tất nhiên tốc độ phục hồi còn tuỳ theo diễn biến của các động thái tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý và tốc độ tái cấu trúc của các doanh nghiệp.

Về phân khúc, các chung cư, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng. Đặc biệt với chung cư và nhà ở xã hội, việc nguồn cung ít ỏi sẽ khiến phân khúc này nhận được nhiều sự chú ý hơn so với đất nền hay biệt thự, nhà phố. Căn hộ cao cấp vẫn sẽ duy trì mức giá cao cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Còn bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ vẫn chưa thể thoát khỏi tình trạng ảm đạm. 

Xin cảm ơn ông!