Nguồn thu ngân sách từ nhà đất: Cứ bán là có tiền? 

Dòng tiền từ bất động sản rất "trồi sụt"

Số liệu từ Bộ Tài chính cho thấy, trong năm qua đã có 10 khoản thu vượt dự toán, trong đó thu từ nhà đất tăng rất mạnh với con số 154,5%. Theo lý giải của Bộ, mức tăng này là nhờ thị trường địa ốc đã duy trì đà phát triển từ cuối năm 2021.

Tuy nguồn thu có dấu hiệu chững và sụt giảm bắt đầu từ quý II, nhưng ước thu cả năm 2022 vẫn đạt 250.000 tỷ đồng. Riêng hoạt động chuyển nhượng bất động sản ước đạt trên 41.000 tỷ đồng, tăng khoảng 97% so với năm 2021. 

Gần một thập kỷ qua, số thu từ bất động sản liên tục tăng cao. Nếu năm 2013, số thu từ bất động sản đạt gần 63.700 tỷ đồng, thì tới năm 2022 đã tăng gấp gần 4 lần. Song khi thảo luận về vấn đề này, nhiều chuyên gia cùng đại biểu Quốc hội lại lo ngại về mức tăng chỉ trong thời gian ngắn này, khi trồi sụt bất thường sẽ phụ thuộc diễn biến của thị trường địa ốc.

Chia sẻ mới đây, Trưởng bộ môn Kinh tế vĩ mô của trường Đại học Kinh tế quốc dân - PGS.TS. Phạm Thế Anh dự báo, nguồn thu ngân sách tới từ đất đai năm 2023 có thể giảm mạnh vì thị trường địa ốc còn ảm đạm. Thực tế, theo báo cáo của Tổng cục Thuế cũng chỉ ra rằng, nguồn thu từ nhà đất đã có dấu hiệu chững lại và hạ nhiệt vào những tháng cuối năm 2022. Nhiều địa phương đã ghi nhận tình trạng bỏ các đấu giá đất tăng mạnh. 

Tuy có đánh giá đây là khoản thu không bền vững, nhưng ông Thế Anh cũng lo ngại việc suy giảm này có thể ảnh hưởng tới cân đối thu chi trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn hậu Covid và gia tăng đẩy mạnh đầu tư công. 

PGS.TS. Vũ Sỹ Cường - Kinh tế trưởng Viện công nghệ và phát triển tài chính thuộc Học viện Tài chính cho rằng, nguồn thu từ nhà đất tăng đột biến rồi có thể nhanh chóng giảm sâu đáng lẽ cần được nhìn nhận từ lai và xây dựng giải pháp kịp thời để cải cách lại hệ thống thuế nhà đất, nhằm tạo sự ổn định, bền vững. Bài học này Trung Quốc đã từng trải qua. 

Theo ông Cường, việc giảm nguồn thu từ bất động sản có thể không quá quan trọng đối với ngân sách trung ương. Bởi từ dự toán đã tính được nhưng đây là vấn đề đối với các địa phương. Nhất là những nơi có nguồn thu lớn từ bất động sản trong năm qua. 

Phát sinh loạt hệ lụy

Thống kê năm 2022 cho thấy, có nhiều địa phương ghi nhận nguồn thu từ nhà đất rất lớn và tăng mạnh như Hà Nội, TP. HCM, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Nghệ An, Quảng Ninh, Hải Phòng. Như vậy để thấy, hầu hết các địa phương này đều là các thành phố lớn hoặc những tỉnh thu hút nhiều dự án khu đô thị quy mô, thị trường bất động sản phát triển. 

Chẳng hạn như Hưng Yên, đây là tỉnh có mức thu cao nhất từ trước tới nay nhờ vào một số dự án lớn được triển khai và phát sinh số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nộp một lần rất lớn. Riêng vào tháng 8/2022, khoản nộp tiền sử dụng đất đến từ 2 dự án đại đô thị đã rơi vào khoảng 27.726 tỷ đồng.

Hay như Thanh Hóa có các khoản thu từ nhà đất, thu tiền sử dụng đất là 13.055 tỷ đồng vào năm 2022, đạt 237,4% dự toán. Tỉnh Vĩnh Phúc cũng thu hơn 3.417 tỷ đồng, đạt 198,3% dự toán khi có sự xuất hiện của hàng chục dự án khu đô thị, chung cư tại thành phố Vĩnh Yên… 

Chuyên gia kinh tế Vũ Sỹ Cường đã gọi những mức tăng trưởng bằng lần như này là “đột biến”. Song nguồn thu này không có tính bền vững, dễ dẫn tới tình trạng  “no dồn đói góp” hay “căn bệnh Hà Lan”. Theo ý kiến của ông, nguồn thu từ đất đai hiện cơ bản “chảy” vào ngân sách địa phương. Về nguyên tắc, ngân sách địa phương chỉ được chi cho đầu tư phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng chứ không dừng để tăng chi thường xuyên. 

“Tuy nhiên, khi có khoản thu gấp đôi, gấp 3 năm trước thì việc chi như thế nào cho hiệu quả là không đơn giản. Không ít địa phương không chi được hoặc có thể mang về hệ lụy nhiều ngân sách phải “vẽ ra” để chi, hay có tiền cũng không thể chi vì chỉ được chi cho đầu tư phát triển. Trong khi tăng đột biến vài năm rồi sụt giảm đột ngột sẽ gây khó khăn cho việc lập dự toán trung và dài hạn tại địa phương. Nếu có nguồn thu ổn định, đều đặn thì việc chi sẽ hiệu quả hơn” - Vị chuyên gia nhấn mạnh. 

Ông Cường lo ngại về rủi ro từ việc địa phương chỉ chú tâm vào những nguồn thu từ bất động sản mà không quan tâm tới phát triển các nguồn thu khác. Vì khi thu từ bán đất là dễ nhất, cứ bán là sẽ có tiền. 

Tháo gỡ nút thắt cho thị trường như thế nào? 

Nhằm hướng đến sự bền vững, hiệu quả đối với các nguồn thu từ đất đai, ông Cường đã đề cập tới các giải pháp thu thuế bất động sản. Không chỉ cân đối ngân sách, mà loại thuế này có thể điều tiết những bất ổn đã bộc lộ trong thời gian qua trên thị trường địa ốc như đầu cơ, tích trữ, lướt sóng… Ông Cường cho rằng, cần chuyển hình thức thu tiền sử dụng đất một lần thành nhiều lần và thu theo tiến độ.

Tuy tâm lý các địa phương là muốn thu một lần để có tiền ngay, nhưng như vậy thì doanh nghiệp sẽ khó khăn về dòng tiền, và sẽ dễ dẫn tới việc  “no dồn đói góp” trong thu chi ngân sách địa phương. Vì vậy, bên cạnh việc cải cách hệ thống thuế đối với nhà đất, vị chuyên gia cho rằng cần sửa lại quy định về việc thu tiền sử dụng đất. 

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hoà (thuộc đoàn Đồng Tháp) nhấn mạnh rằng, ngân sách có thể ví như mạch máu cơ thể, quốc gia nào cũng cần chúng để phát triển. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, việc thu ngân sách còn phụ thuộc lớn vào tài nguyên, bao gồm cả đất đai. 

Song ông Hòa cho rằng, nguồn thu này không thể kéo dài, chúng thiếu bền vững vì quỹ đất ngày càng hạn hẹp, thị trường đóng băng. Cũng theo ông, hiện nay việc cải cách toàn diện nhằm tạo nguồn thu bền vững hơn từ bất động sản là rất cần thiết. Nhưng trước mắt là phải tháo gỡ, khai thông các vấn đề lớn trên thị trường, làm rõ những khó khăn của doanh nghiệp.

“Không ít doanh nghiệp vẫn đang chờ vốn tín dụng, nhưng bản thân các ngân hàng cũng khó khăn, dè dặt trong việc giải ngân bất động sản vì lo ngại rủi ro” - Ông Hòa nói và cho rằng cần phải tính toán, cân đối hài hòa việc này, đảm bảo thận trọng nhưng không được “triệt tiêu”. Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, cần cơ cấu lại, tính đến nhiều giải pháp hơn như không tích trữ đầu cơ, giảm giá bán… 

Thêm một vấn đề khác được đề cập là việc đẩy mạnh rà soát, thu hồi những dự án bất động sản chậm triển khai. “Luật quy định rất rõ, chỉ là do khâu tổ chức thực hiện thôi. Có hàng loạt dự án đang đắp chiếu, trùm mền mà hiếm khi có chuyện thu hồi dự án. Việc này cần quyết tâm nhằm tạo sự hiệu quả trong việc sử dụng đất đai, tránh gây lãng phí” - Vị đại biểu cho hay.