Bất động sản có lợi suất đầu tư cao nhất giai đoạn vừa qua, thời gian tới liệu còn tiềm năng?

Bất động sản có lợi suất đầu tư cao nhất

Trong vài năm qua, thị trường nhà đất, chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ. Đặc biệt là chung cư, đây cũng là phân khúc được đánh giá phục hồi sớm nhất thị trường bất động sản, bởi nhu cầu của người mua rất lớn, trong khi nguồn cung ít ỏi.

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu đều cho thấy giá bán lẫn giá thuê chung cư tăng mạnh. Cũng vì vậy, ngoài nhu cầu ở thực, chung cư cũng sớm trở thành một kênh đầu tư mang lại lợi suất đáng kể. Thậm chí, không ít người sẵn sàng vay vốn ngân hàng để mua chung cư rồi cho thuê lại, hoặc booking sớm các dự án để mua nhà hình thành trong tương lai.

Dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho biết hầu hết các kênh đầu tư ghi nhận dấu hiệu tích cực so với năm 2023. Trong đó, bất động sản vẫn là kênh có lợi suất đầu tư cao nhất.

Theo Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Trong khi đó VNIndex, thể hiện biến động giá cổ phiếu, tăng 19%, giá vàng SJC tăng 17%, tỷ giá USD tăng 8%.

Là một trong những địa phương dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, Hà Nội ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32% so với đầu năm 2023, chung cư tăng 31%, đất, biệt thự, nhà phố cũng tăng từ 10-19%. Trong khi đó, giá rao bán bất động sản TP.HCM gần như đi ngang trong một năm rưỡi qua, ngoại trừ chung cư tăng giá nhẹ 6%, các loại hình còn lại đều giữ nguyên mặt bằng giá.

Theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, mặc dù lượng quan tâm đến nhà riêng mới chỉ hồi phục 87%, đất nền phục hồi 60% so với quý I/2021, hai loại hình này nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch trong nửa đầu 2024.

Nhu cầu tìm kiếm đất nền và nhà riêng toàn quốc trong quý II tăng lần lượt là 33% và 18% so với quý I/2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Một số tỉnh miền Bắc, như Hưng Yên có mức độ quan tâm đất nền tăng đến 194%, nhà riêng tăng 70%. Hà Nội cũng chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%, nhà riêng tăng 48%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá.

Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48-104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4-24% so với nửa cuối năm 2023.

Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là loại hình trầm lắng nhất trên thị trường bất động sản nửa đầu năm nay. Tuy nhiên, thị trường này cũng đã bắt đầu có những tín hiệu phục hồi nhất định. Trong đó, biệt thực nghỉ dưỡng và nhà mặt phố ghi nhận sự phục hồi rõ nét hơn so với condotel.

Đáng chú ý, sự chuyển biến của bất động sản nghỉ dưỡng cũng diễn ra cục bộ ở các tỉnh phía Bắc và dự kiến phát triển theo du lịch đường bộ. Trong khi đó một số tỉnh phía Nam, nơi có lợi thế về du lịch biển như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phúc Quốc… lượt tìm kiếm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa tăng trưởng trở lại.

Chung cư chưa xảy ra tình trạng “bong bóng”

Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm.

Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Đồng thời, chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường, 48% môi giới tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Về giá bán, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận sự bứt tốc về giá vượt trội hơn so với TP.HCM. Theo đó, tại TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngoại trừ loại hình chung cư ghi nhận giá bán tăng 6% so với cùng kỳ, các loại hình còn lại không có biến động đáng kể. Trong khi đó tại Hà Nội, giá chung cư tăng vọt 31%.

Thực tế, trong mấy tháng qua, bảng hàng sơ cấp tại Hà Nội hết sạch sau mỗi đợt mở bán dù giá tăng mạnh, với minh chứng rõ nhất là Lumi Hanoi và một số phân khu trong KĐT Vinhomes Smart City như The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park…

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định hiện tại chung cư chưa có dấu hiệu “bong bóng”.

Ông cho biết các yếu tố tạo nên “bong bóng” là nhu cầu bị khống lên, lực cầu đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và so với loại hình khác; và chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết so với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam vẫn chưa quá cao. Ước tính, để mua 1 căn hộ 50 m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP.HCM, người dân cần dành khoảng 14-15 năm thu nhập để mua một căn hộ diện tích tương tự.

Theo ông Tuấn, tốc độ tăng dân số tại 2 thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư vẫn rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu mét vuông sàn, tại TP.HCM là 107,5 triệu mét vuông sàn.

"Nhu cầu cao như vậy nhưng giá chung cư hiện tại ở Hà Nội và TP.HCM chưa quá cao so với các thành phố trên thế giới. Trong khi đó, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng. Vì vậy, chung cư chưa có hiện tượng “bong bóng”, thực tế, nguồn cung hạn chế, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng trưởng mạnh vừa qua”, ông Đinh Minh Tuấn lý giải.

Theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại trong năm 2024 phân khúc căn hộ chung cư vẫn sẽ duy trì mức giá cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, sẽ có nhiều hơn sự góp mặt của các sản phẩm giá phù hợp hơn với nhu cầu của người dân, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội./.