Lừa đảo mua bán bất động sản: Chiêu trò và cách phòng tránh (Kỳ 1)

Sáng ngày 31/5/2022, Phan Huỳnh Trúc Vi (SN 1992, trú tại khóm 7, phường Mỹ Long, thành phố Long Xuyên, An Giang) đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh An Giang ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can và tạm giam để tiếp tục điều tra về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” với số tiền hơn 40 tỷ đồng. Theo kết quả điều tra, Phan Huỳnh Trúc Vi làm việc tại phòng Tổ chức Hành chính của Công ty Cổ phần Xây Lắp An Giang từ năm 2014 đến tháng 10/2020 thì nghỉ việc. Trong thời gian từ năm 2020 đến năm 2021, lợi dụng việc Công ty cổ phần Xây Lắp An Giang thực hiện nhiều dự án phân lô, bán nền trên địa bàn thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang, Vi đã rao bán, nhận tiền cọc của nhiều người rồi chiếm đoạt số tiền trên 40 tỷ đồng.

Trong các vụ lừa đảo BĐS, nổi cộm nhất vẫn là vụ án vẽ dự án “ma” xảy ra tại Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba do Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT) cầm đầu xôn xao dư luận cuối năm 2020. Các đối tượng đã thành lập 22 pháp nhân, vẽ ra 58 dự án BĐS không có thật tại nhiều địa phương, tự phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán cho 3.924 bị hại, qua đó chiếm đoạt số tiền hơn 2.373 tỷ đồng. 

Trên đây là hai trong rất nhiều vụ lừa đảo BĐS xảy ra trong thời gian qua. Tình trạng này có dấu hiệu bùng phát, nhất là khi thị trường đất nền vẫn “ nóng sốt”. Theo tìm hiểu của phóng viên trong các vụ lừa đảo mua bán BĐS diễn ra thời gian qua, thủ đoạn chủ yếu của các công ty, nhân viên kinh doanh là lập ra các dự án “ma”, rồi dùng chiêu trò lừa nhà đầu tư xuống tiền. 

Chiêu thức dụ các nhà đầu tư của các đối tượng là cho môi giới gọi điện thoại mời những người đang có nhu cầu đầu tư đi xem nền đất, nhưng thực tế là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào. Các dự án “ma” đều được lập bản đồ, chia lô, có cảnh quan trên giấy bắt mắt và quan trọng nhất là giá bán thấp hơn thị trường rất nhiều. Sau đó, khi đưa người đi xem nền đất, các đối tượng thuê người đóng giả khách hàng, chen nhau ký hợp đồng và thanh toán tiền để lừa nhà đầu tư. 

Cũng có nhiều trường hợp lập website có tên gần giống với các chủ đầu tư lớn, sử dụng trái phép hình ảnh, tài liệu sai lệch về dự án rồi đưa ra mức giá bán thấp hơn nhiều so với thị trường để lừa đảo. Một tình trạng nữa cũng rất phổ biến là giới thiệu cho những người muốn đầu tư những mảnh đất nông nghiệp, với lời hứa hẹn là trong một thời gian ngắn sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở. Sau khi nhận khoản tiền thanh toán trước, người bán “mất tích”, để lại nhà đầu tư với mảnh đất có giá trị thấp hơn rất nhiều số tiền bỏ ra. 

Chị P.T.N (quận Thanh Xuân, Hà Nội) là nhân viên văn phòng. Do ảnh hưởng dịch bệnh, công ty làm ăn khó khăn, thu nhập giảm sút nhiều cho nên chị N. chuyển sang đầu tư BĐS, với hướng đi là tìm kiếm đất nền giá rẻ. Ban đầu, qua một số bạn bè, người thân giới thiệu, anh tìm mua được một số nền đất ưng ý tại hai huyện Hoài Đức và Quốc Oai (Hà Nội) và bán kiếm lời được một khoản tiền không nhỏ. 

Thấy công việc mới làm ăn được, vợ chồng chị N. bàn nhau hùn toàn bộ vốn liếng trong gia đình và vay nợ thêm người thân để mua đất nền rộng hơn 500 m2 tại huyện Hoài Đức. Qua hơn một năm, khi có nhu cầu vốn làm ăn, chị N. bán miếng đất của mình thì đến lúc này mới vỡ lẽ miếng đất chị mua hiện tại giá chỉ bằng 1/5 giá trị ban đầu do là đất nông nghiệp thuộc dạng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng. 
“Nhân viên môi giới khẳng định nếu không chuyển đổi được thì sẽ trả lại tiền. Tuy nhiên, đến bây giờ, tôi gọi điện cho cả nhân viên lẫn giám đốc thì số thuê bao đã không còn liên lạc được. Miếng đất đầu tư hơn 6 tỷ đồng của tôi bây giờ rao bán 1 tỷ nhưng mấy tháng nay vẫn chưa có ai hỏi mua”, chị N. bức xúc.  

Thời điểm hiện tại, nếu gõ cụm từ “đất nền giá rẻ” tại các công cụ tìm kiếm trên internet (in-tơ-nét), sẽ nhanh chóng cho ra hàng nghìn kết quả. Tại các trang web kinh doanh BĐS, sẽ không khó để bắt gặp các lời mời chào rất hấp dẫn như: “Cam kết giá rẻ nhất thị trường”; “Đầy đủ chuẩn chỉ của một khu đô thị, chỉ chờ cấp sổ”… Phóng viên đối chiếu mức giá tại các mẩu tin nêu trên với mức giá thực tế cùng khu vực mà các công ty BĐS uy tín đang rao bán thì rẻ hơn 10% đến 20%. Giám đốc một công ty BĐS với hơn 10 năm kinh nghiệm khẳng định: Các mức giá đăng lên chẳng qua chỉ để câu khách, chứ không ai giao dịch với giá trị như thế cả. 

Phóng viên liên hệ với một số số điện thoại đăng trên website đang rao bán một số đất nền ở các huyện ngoại thành Hà Nội. Khi được hỏi về các dự án, hầu hết câu trả lời đều rất chung chung, vòng vo theo kiểu: “Bên em uy tín, rất nhiều người đầu tư”, “Anh cứ đi xem dự án thì biết”… Khi được hỏi về tính pháp lý của dự án, câu trả chỉ là “Anh cứ yên tâm. Thời gian này chưa ra sổ cho nên còn rẻ. Mấy tháng nữa đầy đủ tính pháp lý giá sẽ lên ầm ầm, không mua sớm lại tiếc”.

Sau khi kết thúc cuộc điện thoại, những ngày sau đó, các nhân viên bất động sản liên tục gọi điện chèo kéo, mời phóng viên và khẳng định công ty sẽ tổ chức xe đưa đón. Để tìm hiểu thêm thông tin, phóng viên đến hai huyện Thạch Thất và Quốc Oai (Hà Nội). Trên đường vào huyện Thạch Thất, đập vào mắt là hàng trăm, hàng nghìn áp-phích quảng cáo rao bán đất nền được treo lên những gốc cây ven đường. Thử liên hệ với một vài số điện thoại thì được biết hầu hết đều chưa có sổ đỏ. Hỏi về thời gian cấp sổ thì đầu dây bên kia trả lời là chưa có thời gian chính xác bởi một phần đất là đất nông nghiệp, đang chờ chuyển đổi. Tìm đến các khu đất được gọi là “đất nền dự án” được rao bán thì hầu hết là các mảnh đất có diện tích lớn của người dân, được chia nhỏ để bán. 

Xã Đồng Chúc là nơi được nhiều môi giới đăng tin rao bán đất nền dự án, khu giãn dân…, lãnh đạo UBND xã khẳng định, quỹ đất của xã còn rất ít và tại địa phương không hề có dự án. Tại huyện Quốc Oai, tình trạng rao bán đất nền tràn lan cũng xảy ra tương tự khiến nhiều địa phương đau đầu. Thời gian qua, trên website chính thức một công ty giới thiệu về một dự án đất nền phân lô có tổng diện tích hơn 4.500m2 trên địa bàn xã Phú Cát. Sau đó, lãnh đạo UBND xã đã lên tiếng khẳng định trong thừa đất đó chỉ có 400m2 là đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Nếu chuyển đổi sang đất ở thì cũng không quá 120m2 theo quy định.

Theo một số chuyên gia BĐS, không phải cứ có miếng đất diện tích lớn, chia nhỏ ra là có thể quảng cáo phân lô bán nền. Theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì điều kiện để dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là chủ đầu tư phải hoàn thành xây dựng các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch 1/500. Các công trình hạ tầng phải kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng và phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng quy định: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện như có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;… Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

(Còn tiếp)