Meey Land
Dự đoán về diễn biến giá bất động sản phía Nam trong năm 2023
Bất chấp các tin đồn về những biến động trên thị trường địa ốc, số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy quý cuối năm 2022, phân khúc căn hộ tại TP. HCM vẫn chứng kiến giá bán sơ cấp trung bình tăng 21% so với quý III, đạt 3.400 USD/m2 (tương đương 80 triệu đồng/m2).
Về việc này, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nguyên nhân là vì nguồn cung trên thị trường còn hạn chế trong khi nhu cầu tăng cao. Sự khan khiến vẫn được sự báo diễn ra trong năm nay. “Năm 2023, nguồn cung nhà ở dự kiến khoảng 9.000 căn, giảm so với năm 2022 vì các dự án được cấp phép không nhiều” - Ông Tuấn cho biết.
Trái với nguồn cung là lực cầu đang lớn hơn từng ngày. Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản đầu năm 2023, có thể thấy khoảng 70% người tham gia khảo sát mong muốn mua một bất động sản trong năm 2023. Với lực chờ mua rất mạnh, thị trường địa ốc trong giai đoạn tới khó có thể tiếp tục trầm lắng.
Giá nhà sơ cấp đang tăng
Đầu năm 2023, các tài sản là nhà, đất tại khu vực vùng ven TP. HCM như Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ một vài địa điểm với biên độ điều chỉnh 10 - 15% tùy khu vực. Giá bán căn hộ thứ cấp một vài khu vực phía Nam cũng giảm giá từ 10 - 30% để thanh lý, thoái hàng. Tại các tỉnh phụ cận thành phố, giá chào bán cũng trên đà giảm phổ biến từ 10 - 30%.
Doanh nghiệp BĐS: “Không lo lãi suất cao, chỉ sợ không tiếp cận được nguồn vốn”
Không ít doanh nghiệp bất động sản khẳng định, trong thời điểm này, họ cần nguồn tiền để có thể tiếp tục phát triển các dự án và cấu trúc lại cơ cấu sản phẩm. Chủ đầu tư họ không hề ngại vay tín dụng với giá cao mà chỉ lo không tiếp cận được vốn ngân hàng.Doanh nghiệp BĐS mong tiếp cận được vốn vay, lãi suất hạ nhiệt… trước thềm hội nghị của Ngân hàng Nhà nước
Trước thềm cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp bất động sản mong muốn lãi suất hạ nhiệt, được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, giữ nguyên nhóm nợ… để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.Chuyên gia BĐS nhận định: "Các sản phẩm đầu cơ là bèo, dòng tiền đầu cơ là nước, nước nổi bèo nổi, nước rút bèo chết"
Theo các chuyên gia, nếu dòng vốn tín dụng trong thời gian tới không được khơi thông, thị trường tiếp tục ảm đạm, cuộc đua thanh lý căn hộ có thể sẽ lan động hơn, thậm chí là bùng nổ trong 2 quý đầu năm 2023.
“Đà giảm giá của thị trường địa ốc sẽ còn kéo dài trong 2 quý đầu năm nay. Tới quý III là thời điểm kiểm tra lại với những khu vực từng xảy ra sốt, giá ảo” - Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nói.
Theo vị này, không thể có chuyện một sản phẩm liên tục tăng giá mãi trong khi không có nhu cầu sử dụng thực. Đặc biệt là ở bối cảnh thị trường thiếu vốn trầm trọng, giao dịch đình trệ.
Ông Kiên dự báo, ít nhất từ 6 - 12 tháng tới, các tài sản có thể sử dụng và khai thác sẽ giữ giá tốt hơn những tài sản bỏ không rồi mua đi bán lại. Bởi, thanh khoản thị trường năm 2023 còn nhiều khả năng ảm đạm. Đà giảm giá có thể xuất hiện nhiều trên nhóm BĐS đầu cơ không phục vụ nhu cầu thực, hoặc làn sóng giảm giá kéo tới những khu vực từng sốt ảo.
Vị chuyên gia đánh giá, thị trường BĐS từng tăng phi mã trong giai đoạn 2016 - 2019. Bước sang năm 2020 - 2021 thì vướng phải dịch bệnh, khiến thị trường trầm lắng. Tuy nhiên lại xảy ra tình trạng “tiền bạc, của cải trong giai đoạn dịch bệnh không biết làm gì” nên lại được dồn vào thị trường BĐS để chờ tăng giá.
Thị trường này đã chứng kiến nhiều nghịch lý từ nhóm nhà đầu tư dễ dãi. Đó là việc BĐS tọa lạc ở đâu, loại hình gì, nhu cầu thực ra sao đã không được quan tâm đúng mực, giá bán không hợp lý cũng chẳng được chú trọng.
Thậm chí có nhà đầu tư còn không biết bất động sản mình mua nằm ở đâu và chưa từng tới thăm trong suốt giai đoạn mua bán. Tuy nhiên, những diễn biến này sẽ khó thấy được trong năm 2023, khi cơ hội đầu cơ, lướt sóng lãi đậm bị triệt tiêu đáng kể.
CEO Công ty Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang dự báo, giá BĐS vẫn sẽ điều chỉnh trong năm nay nhưng khó quay lại mức giá trị thực chỉ trong vài quý, vì cột giá bị đẩy lên quá cao trong thời gian dài. Theo dự báo của ông Quang, giá bất động sản tại trung tâm phía Nam (TP. HCM làm mốc) gọi là vùng 1, hiện nay có nhiều khả năng đi ngang hoặc giảm ở biên độ hẹp từ 3 - 4%, vùng càng xa thì giảm càng mạnh hơn.
Các vùng 2 - 3 là những tỉnh giáp ranh thành phố như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu sẽ giảm giá nhà đất từ 5 - 7% tới 10 - 15% trong vòng 12 tháng tới. Vùng 4 là những khu vực xa hơn như Bình Phước, Tây Ninh, Đắk Nông… sẽ giảm giá từ 15 - 20% trở lên.
Vị chuyên gia cho rằng, khi thị trường gặp khó về vốn và thanh khoản, thì giá trị thật của BĐS sẽ quy chiếu về giá trị khai thác cùng biên lợi nhuận của ngành kinh doanh trên tài sản. Các sản phẩm ở khu vực không có kết nối hạ tầng tốt, như là đất nông nghiệp hoang hóa, đất rẫy có giá trị khai thác không cao hoặc nhà ở có vị trí không thuận lợi có khả năng giảm giá rất mạnh.
Lãnh đạo của một doanh nghiệp BĐS được niêm yết trên sàn chứng khoán HoSE đang có quỹ đất phát triển dự án lớn từ miền Trung vào TP. HCM cũng có đà giảm giá nhà đất sẽ tiếp diễn trong năm 2023.
Theo ông, tùy vào sức khỏe tài chính của những bên tham gia, thị trường mà mức giảm sẽ nhiều hoặc ít. Bên bán tài sản nếu bị ngộp tài chính nhưng lại ít người mua, nên có thể phải giảm giá thêm, biên độ điều chỉnh giá nhiều hơn năm 2022 từ 10 - 15%. Trong khi nếu không chịu áp lực tài chính thì đà giảm có thể duy trì tương đương năm 2022.
“Hai gọng kìm hiện nay siết chặt vào thị trường mua bán tài sản là lãi suất vay rất cao và khả năng vay mới ngày càng khó khăn hơn khi nợ xấu của chủ tài sản tăng cao. Điều này dẫn tới phải giảm giá để thoát hàng là lựa chọn ít rủi ro hơn việc ôm hàng. Vì vậy, đà giảm giá BĐS có thể sẽ là diễn biến chủ đạo trong năm 2023” - Ông Quang cho hay.
Bất động sản vùng ven được đón nhận
Trải qua giai đoạn cuối năm 2022 chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới bất ổn và việc thắt chặt room tín dụng. Sang năm mới, thị trường địa ốc có thêm nhiều tín hiệu tích cực hơn.
Cụ thể, vào cuối tháng 1, Thủ tướng có chỉ đạo ngành ngân hàng tập trung vào việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển trở lại. Động thái tích cực của cấp quản lý, lãi suất có xu hướng ổn định hơn, tạo tâm lý tích cực đối với người mua ở thực và nhà đầu tư.
Trước tình hình này, giới chuyên gia cho rằng, tâm điểm của thị trường sẽ là nhóm sản phẩm bất động sản với giá trị thực, chất lượng cao. Trên thực tế, ngay cả ở thời điểm thị trường trầm lắng, biến động, những dự án có quy hoạch bài bản, chuẩn sống cao luôn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư.
Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Phạm Lâm đánh giá, tại khu vực phía Nam, vùng sáng trên thị trường trong thời gian tới sẽ là các dự án đảm bảo pháp lý tại TP. HCM và các vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đây phải là các dự án đáp ứng những yêu cầu của bên mua về cả chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng, giá bán, hậu mãi…
Nguồn cung những sản phẩm như vậy chủ yếu được phát triển bởi những chủ đầu tư có kinh nghiệm và uy tín cao.
Ông Lâm đánh giá, khách hàng có hai nhu cầu chính là mua bất động sản để ở và tích lũy tài sản. Đối với nhóm tích lũy tài sản, các sản phẩm của những tập đoàn địa ốc lớn và có đủ pháp lý vẫn thu hút khách hàng dù giá bán mỗi căn lên tới hàng chục tỷ đồng.
Khách hàng mua các sản phẩm này là nhóm người có nguồn tiền mặt dồi dào, mục đích lâu dài và không lướt sóng. Nhóm đối tượng này rất tỉnh táo, không mua bán theo số đông và có tiêu chí rõ ràng khi tham gia thị trường.
“Nhà đầu tư hiện tại không còn nhìn vào ngắn hạn” - Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định và cho biết, với bất động sản vùng ven, sản phẩm nào đáp ứng nhu cầu nhà ở của phần lớn người dân sẽ được đón nhận.
