Chuyên gia BĐS nhận định: "Các sản phẩm đầu cơ là bèo, dòng tiền đầu cơ là nước, nước nổi bèo nổi, nước rút bèo chết"

Dòng tiền bị chặn, bất động sản cao cấp "đứng hình"

Có thể thấy, trong bối cảnh dòng vốn tín dụng từ ngân hàng cũng như tiền huy động từ trái phiếu đang bị chặn thì nguồn tiền huy động từ khách hàng mua căn hộ đã trở thành "cứu cánh" cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong những ngày đầu năm 2023, dòng tiền mặt từ khách hàng cũng đang có nguy cơ đứt gãy khi làn sóng thanh lý hợp đồng đặt cọc căn hộ có tín hiệu gia tăng.

Theo nhận định của các chuyên gia, trong thời gian tới, nếu nguồn tín dụng vẫn không được khơi thông, thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm, có thể cuộc đua thanh lý căn hộ sẽ lan rộng hơn, thậm chí bình nổ trong hai quý đầu năm 2023.

Những chủ đầu tư vốn dĩ đã thiếu hụt tiền từ nhiều tháng qua sẽ cần tối thiểu 6-12 tháng để có thể cân đối tài chính và thu xếp dòng tiền tất toán cho hàng loạt khách hàng thanh lý hợp đồng.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu ví von: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc căn hộ có tính đầu cơ mạnh đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở TP. Hồ Chí Minh khi dòng vốn trên thị trường gặp khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng nhu cầu ở thật với giá bình dân thì khó có tình trạng này”.

Cũng theo vị chuyên gia này, những căn hộ đang bị "mắc cạn đều nằm ở các dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không thể với tới. Ông Hiếu cho rằng, những phân khúc như căn hộ trung cấp và bình dân vẫn có giá trị cho thuê tốt nên thanh khoản không khó. Làn sóng thanh lý chấp nhận lỗ lớn sẽ là bài học cho các nhà đầu cơ "tay ngang". Hiện tại, hầu hết các sản phẩm tồn kho đều nằm ở phân khúc cao cấp, không phù hợp với túi tiền của hầu hết người mua nhà. Còn với bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn không có nhiều biến động và lo ngại.

Có thể nói, năm 2022 là khoảng thời gian ghi nhận thời kỳ đầy "ám ảnh" của thị trường bất động sản, những tác động từ chính sách đang trong quá trình thay đổi, cùng với đó là việc siết chặt tín dụng... đã khiến thị trường rơi vào tình cảnh trầm lắng.

Theo đó, hàng loạt doanh nghiệp lớn, nhỏ "chịu đau" để tái cấu trúc, tạm hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng, ngừng triển khai các dự án mới, hay phát hành cổ phiếu tăng vốn, thậm chí có doanh nghiệp phải vay vốn ngoài xã hội với mức lãi suất rất cao đầy rủi ro... Đáng chú ý, tình trạng giá nhà liên tục tăng, xuất hiệu các sản phẩm "siêu sang" với giá rao bán cao ngất lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án lên tới 1 tỷ đồng/m2.

Các chuyên gia cho rằng, để có thể phục hồi và phát triển trong năm 2023 thì việc cần sớm tháo gỡ những nút thắt về cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy việc tái cơ cấu nguồn cung, phát triển đa dạng các loại sản phẩm, đặc biệt là nhà ở bình dân nhằm khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu được xem là yêu cầu cấp thiết.

Ông Võ Hồng Thắng Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cho rằng cần có những phải pháp đồng bộ và cụ thể. Trong đó, việc triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơn, bên cạnh đó, đẩy nhanh việc sửa đổi quy định pháp luật liên quan, đồng thời bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp độc lập giống như các nước phát triển.

Còn theo chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục có hy họng, sau nhiều chính sách thắt chặt của Nhà nước, chúng ta có thể hy vọng vào một thị trường minh bạch, lành mạnh và chất lượng hơn. Ngoài ra, thêm một điểm tích cực cho thị trường trong chung và dài hạn là việc điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật như: Luật Đất đai, luật liên quan đến xây dựng nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản... đây sẽ là nền tảng thuận lợi cho sự phát triển của thị trường, còn với những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh thì đó lại là thời cơ.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam lại cho rằng, năm 2023, khi có thông tin room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với thời điểm hiện tại, tuy không nhiều nhưng sẽ có thêm giao dịch từ người mua nhà ở thực và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

TS. Nguyễn Văn Đính nhận rằng: “Hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thì thị trường tiếp tục hồi phục, phát triển”.

Thị trường bất động sản “chuyển đổi" sang trạng thái tốt hơn

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, để đánh giá triển vọng năm 2023, dùng từ "chuyển đổi" là hợp lý. Đã đến lúc thị trường cần chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với những kinh nghiệm đã được đúc kết sau năm 2022 đầy sóng gió. Đó là bài học về việc huy động vốn, vay mua, đầu tư bất động sản an toàn, kiến giải pháp lý, các hình thức đầu tư mới rõ ràng hơn. Tùy phân khúc hay vị trí địa lý, thị trường được kỳ vọng sẽ ổn định trở lại với mức giá tương đối hợp lý từ giữa năm 2023 trở đi.

Vị chuyên gia chỉ ra 2 kịch bản với thị trường bất động sản. Thứ nhất, khi tình hình vĩ mô ổn định sẽ kéo theo thị trường bất động sản sôi động trở lại. Thị trường hiện đang trải qua quá trình điều chỉnh để thiết lập mức giá mới và khi thỏa mãn được các điều kiện về lãi suất, room tín dụng, trái phiếu, thị trường sẽ ấm lên. Khi đó, nguồn cung được cải thiện, sức mua tăng lên, tâm lý thị trường cũng được củng cố.

Với kịch bản thứ hai, giả sử biến động kinh tế thế giới vẫn tiếp diễn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục trầm lắng để chờ diễn biến mới.

Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc kinh doanh Phú Đông Group lại cho rằng, "thanh lọc" sẽ là từ khóa quan trọng trong bức tranh thị trường bất động sản năm 2023. Thị trường sẽ dần loại bỏ những doanh nghiệp thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu "ăn xổi ở thì". Thay vào đó là những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt cũng như chiến lược phát triển an toàn, bền vững.

Về kịch bản, bà Thảo cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng. mặt bằng giá tiếp tục có xu hướng giảm trong 6 tháng đầu năm. Tới 6 tháng cuối năm, thị trường giai đoạn này sẽ đi ngang. Tâm lý người mua cũng ổn định hơn sau khoảng thời gian chờ đợi. Kể từ cuối năm 2023 và đầu năm 2024, khi lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm, vấn đề vốn cơ bản được xử lý xong thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững trở lại.

Đồng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc năm 2023 là bước đầu của sự phát triển bền vững. Cơ hội mua nhà rộng mở hơn. Người mua có cơ hội sở hữu những bất động sản với mức giá hợp lý trong năm 2023, nhất là những người có tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhìn về trung và dài hạn, lướt sóng là rất khó.

Theo vị chuyên gia Savills Việt Nam, năm 2023 sẽ chứng kiến sự chuyển biến của tất cả các bên tham gia (bao gồm nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà). Riêng với các doanh nghiệp, họ đang lên chiến lược để sống được trên thị trường. Một số chủ đầu tư có thể chuyển đổi từ phân hạng cao xuống thấp hơn để tạo dòng tiền, tiếp tục phát triển các dự án.