Doanh nghiệp bất động sản mắc kẹt trong đống tài sản vì “đói vốn”

Dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết tín dụng bất động sản nhưng hiện nay, thị trường này vẫn gần như không thể tiếp cận đến nguồn vốn tín dụng. Dòng vốn tín dụng bị tắc nghẽn đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nhiều nhóm đối tượng. Có thể nói, bất động sản thời điểm hiện tại vẫn mắc kẹt trong bế tắc vì đói vốn. 

Đói vốn, doanh nghiệp “than trời”

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong tháng đầu năm nay ước đạt rất thấp, thậm chí còn thấp kỷ lục và không đáng để thống kê. Trong quý 4/2022, thống kê của VARS cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản đã có xu hướng giảm rõ rệt. Cụ thể, nguồn cung ra thị trường là gần 7.000 sản phẩm; so với năm 2018 chỉ bằng 20%.

Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, mức giá không phù hợp với đại đa số người dân có nhu cầu ở thực. Trong quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt khoảng 14%, so với giai đoạn nửa đầu năm đã giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, họ gần như không thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Theo ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes, việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của bất động sản còn liên quan đến tài sản đảm bảo. Nguyên nhân bởi, hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn so với những khoản vay thông thường. 

Hiện nay, vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản là vay vốn. Theo đó, khi góp vốn và mua bán hoặc chuyển nhượng phần vốn góp vào những doanh nghiệp khác, công ty bất động sản sẽ không được các ngân hàng thương mại tài trợ cho vay để góp vốn mua bán, mà sẽ quy vào hoạt động cho vay và góp vốn đầu tư cổ phiếu, cổ phần. Tuy nhiên quy định này hiện nay đang bị hạn chế. 

Theo đó, để hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các tổ chức tín dụng kể từ ngày 1/10/2022 phải tuân theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN đã đưa ra những quy định về các giới hạn về tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài là đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30%.

Dòng vốn tín dụng bị tắc nghẽn đã ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng. Đầu tiên chính là những người có nhu cầu mua bất động sản. Theo các chuyên gia, giấc mơ an cư của người dân đã ngày càng xa vời do chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng thắt chặt, điều kiện giải ngân khó khăn ngay cả với dự án nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp. Nếu như không tiếp cận được các dòng vốn tín dụng cho vay mua nhà, đầu ra của thị trường sẽ ngày càng đi xuống. 

Đối với những đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp đã phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động. Thậm chí, nhiều công ty phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh và cắt giảm bộ máy nhân sự khiến cho hàng triệu lao động phải thất nghiệp. 

Liên quan đến tình trạng này, mới đây ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) đã gửi kiến nghị lên Ngân hàng Nhà nước cho phép các doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, đồng thời được vay vốn tín dụng mới với lãi suất hợp lý nếu có tài sản đảm bảo. Ông Châu nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn. Nếu 2022 là năm khó khăn và khắc nghiệt nhất thì 2023 lại là năm quyết định sống còn với những doanh nghiệp bất động sản. Điều quan trọng hiện nay là có được những giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật và thị trường hành chính cũng như thị trường vốn. 

Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế và phí từ bất động sản trong những tháng gần đây đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm. Đáng chú ý, cả thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và thu lệ phí trước bạ từ nhà đất đều sụt giảm mạnh. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định, thực tế thị trường bất động sản hiện nay gần như không thể tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Đồng thời, các dự án đang triển khai cũng đã buộc phải dừng, giãn hoặc hoãn lại vì không có vốn thanh khoản cho nhà thầu cũng như trả lương cho công nhân. 

Việc chủ đầu tư chậm thanh toán cũng là nguyên nhân chính khiến cho nhiều doanh nghiệp, nhà máy và công xưởng thuộc hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động. Chưa kể, hàng triệu lao động thất nghiệp đã khiến bất ổn xã hội càng thêm gia tăng. Ngoài ra, người vay để mua nhà (gồm cả dự án nhà ở xã hội và nhà ở có giá bán phù hợp) cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng. Vì thế, sức mua giảm sút khiến cho doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt và âm dòng tiền, thiếu thanh khoản một cách nghiêm trọng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong giai đoạn lạm phát cao và kinh tế thế giới có nhiều bất ổn, việc thực thi các chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định nền kinh tế vĩ mô là hoàn toàn cần thiết. Thế nhưng, nếu kìm nén hoạt động sản xuất quá lâu sẽ khiến thị trường và cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, khó lòng vực dậy; cả người lao động và doanh nghiệp đều đối mặt với tình trạng khó khăn. 

Cần phải hành động

Ông Đính nhận định, trong giai đoạn này, điều cần thiết là phải có hành động nhằm đón đầu đà phục hồi của thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh nhiều tổ chức dự báo tăng trưởng kinh tế sẽ chạm đáy năm 2023 và phục hồi trong những năm tiếp theo. Bên cạnh đó, việc Trung Quốc mở cửa trở lại hậu “Zero Covid” cũng khiến nhu cầu về thị trường tăng lên, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.

Thời gian qua, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản do lãi suất cùng chi phí tiếp cận tài chính tăng cao và không bán được hàng. Hiện tại, Việt Nam vẫn chưa có hoặc chưa phát triển những kênh dẫn vốn khác; vì thế hầu hết hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản g bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp - đều đang bị tắc nghẽn trong thời gian qua. Không có vốn để tiếp tục phát triển, các doanh nghiệp cũng không có tiền để thanh toán cho các nhà thầu.

Khi các doanh nghiệp địa ốc có nguy cơ nợ xấu, phá sản có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là những doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chính vì thế, ông Đính đề xuất Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng và bơm vốn cho nền kinh tế để thị trường bất động sản không bị đổ vỡ. Dòng tiền bơm vào thị trường cần phải kiểm soát tốt, hướng đến những phân khúc phù hợp, từ đó đưa giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn, dễ tiếp cận hơn. 

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho những doanh nghiệp bất động sản khó khăn có thể hoãn nợ những khoản vay đến hạn giống như thời điểm Covid-19 bùng phát. Nếu doanh nghiệp sở hữu các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn có thể khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận được với các khoản vay tín dụng mới, từng bước vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn hiện tại. Ngân hàng Nhà nước cũng không nên áp dụng lãi suất mới cho các khoản vay cũ hoặc hỗ trợ không tính lãi hoặc hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp… 

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng nên xem xét cấp vốn nhằm phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng đúng theo quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch để có thể thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy cho sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng cho việc hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.

Trước đó, tại Hội nghị về tín dụng bất động sản diễn ra sáng 8/2 vừa qua do Ngân hàng Nhà nước chủ trì, Phó thống đốc Đào Minh Tú khẳng định, dòng vốn vào thị trường bất động sản đến từ nhiều nguồn, bao gồm vốn tự có của doanh nghiệp, vốn phát hành cổ phiếu/trái phiếu, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài cùng với vốn tín dụng ngân hàng. Trong thời gian qua, nhiều đơn vị nói Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản nhưng ông Tú khẳng định, đến nay vẫn chưa có văn bản nào của Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo về việc siết tín dụng bất động sản.

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết: “Có chăng là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc trong lĩnh vực bất động sản với tỷ lệ rủi ro cao, ví dụ như đầu cơ, kinh doanh phân khúc lớn…, có thể dẫn đến tình trạng bong bóng, đóng băng ảnh hưởng đến cả hệ thống và an toàn tài chính quốc gia”. Cũng theo ông Tú, những phân khúc còn lại của bất động sản đều bình đẳng so với các lĩnh vực khác được Ngân hàng Nhà nước đang cấp vốn.