Chuyên gia: Thị trường bất động sản cũng không có dấu hiệu khủng hoảng bởi vì lực cầu rất mạnh cũng như lượng cung yếu tạm thời

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tổng kết công tác năm 2022 và triển khai nhiệm vụ năm 2023 của ngành xây dựng. Trong báo cáo này, Bộ Xây dựng cũng đánh giá thị trường vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ bong bóng chuyển sang nguy cơ suy thoái. Thị trường thiếu đi nguồn cung ở các phân khúc và cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa có sự phù hợp với nhu cầu của thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại giá rẻ. 

Ngoài ra thì cũng có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cấu kết với nhau rồi ôm hàng, làm giá, tạo sóng cũng như thổi giám gây sốt ảo, ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường. Giá bất động sản tăng cao cũng gây ra tình trạng khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực. 

Cũng theo bộ này, thị trường bất động sản năm 2022 cũng đã có dấu hiệu hồi phục cũng như phát triển so với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cao hơn so với năm 2021. Lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà riêng lẻ các dự án tổng hợp sơ bộ khoảng 50.000 giao dịch, tương đương với cùng kỳ năm 2021 còn lượng giao dịch đất nền tổng hợp sơ bộ khoảng 200.000 giao dịch. 

Cũng theo Bộ xây dựng, về cơ bản thì thị trường cũng đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư kinh doanh với việc mua bán để sử dụng. Mặc dù vậy thì thị trường vẫn đang phải đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả các phân khúc sản phẩm cũng như cơ cấu hàng hóa không phù hợp cũng như thiếu trầm trọng nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại giá rẻ và giá giao dịch cũng tăng cao. 

Chi tiết, lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý 3/2022 ghi nhận khoảng 4.123 căn và số lượng dự án bằng khoảng 71% so với quý 2/2022 và so với cùng kỳ năm 2021 bằng khoảng 34%. Số lượng nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp khu vực đô thị cũng như công nhân khu công nghiệp hoàn thành trong thời gian 6 tháng ghi nhận là 13 dự án với 6.000 căn và số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai và hoàn thành trong quý 3/2022 là 9 dự án. 

Còn về giá giao dịch, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao cũng đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý 2/2022 ảnh hưởng đến tính thanh khoản cũng như lượng giao dịch của thị trường, đặc biệt là thị trường thứ cấp. 

Đối với tồn kho bất động sản, trong quý 3/2022, tổng lượng giao dịch ghi nhận là 51.003 giao dịch và nguồn cung bất động sản có 18.885 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch.

Bộ Xây dựng đánh giá: “Qua đánh giá cho thấy trong quý không tạo ra lượng bất động sản tồn kho mới từ thị trường sơ cấp. Nhìn chung, trong 9 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao”. 

Thị trường cũng sẽ suy giảm

Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực cũng đưa ra nhận định rằng, thị trường bất động sản hiện nay khác với thời điểm cách đây 10 năm. Thời điểm đó, hệ thống tài chính ngân hàng đang gặp khó khăn và sau đó thì lan sang bất động sản. Lạm phát cũng như lãi suất đều đã tăng cao hơn, trong khi đó thì tăng trưởng kinh tế rất thấp. 

Và bây giờ thì ngược lại, khó khăn không phải là bởi vì hệ thống tài chính ngân hàng mà là do dịch bệnh và do chiến tranh,... Lúc này thì thị trường điều chỉnh khá là mạnh sau thời gian 2 năm tăng nóng, Chính phủ cũng đã vào cuộc chấn chỉnh phát hành trái phiếu. Kinh nghiệm điều hành hiện nay cũng tốt hơn khá là nhiều. 

Có một điểm khác biệt nữa theo TS. Cấn Văn Lực đó là nền tảng vĩ mô, tiềm lực doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn thời điểm 10 năm trước rất nhiều. Đây cũng chính là cơ sở để khẳng định thị trường bất động sản không gặp khủng hoảng mà chỉ có suy giảm. Cũng trong năm tới, những sai phạm được chấn chỉnh để thị trường có thể phát triển một cách tốt hơn. 

Cũng tương tự, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) - ông Nguyễn Văn Đính cũng khẳng định rằng khủng hoảng sẽ không thể lặp lại. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, vào năm 2007, thị trường bùng nổ rất mạnh và tạo ra bong bóng nhưng sau đó lại đóng băng vào năm 2008. Đến năm 2009 thì khi mà dòng tiền được nới thì thị trường bất động sản lại tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng và sau đó đóng băng nhiều năm từ 2010 - 2013.

Còn tồn kho bất động sản trong năm 2013 ghi nhận khoảng 40.000 sản phẩm, đa phần là giá cao và tương đương với giá trị tồn kho khoảng 95.000 tỷ đồng nợ xấu. Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng và buộc Chính phủ phải tiến hành thành lập tổ chức mua bán nợ. Cũng trong giai đoạn này, nhu cầu mua nhà của người lao động là rất lớn nhưng hàng tồn kho vẫn còn đang bị đóng băng. 

Trong khi đó từ đầu năm 2022 đến hiện nay, nguồn cung bất động sản là rất thấp, tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 40% bởi vì giá bán được đẩy lên cao bất thường. Cũng trong quý IV năm nay, có nhiều khu vực không có giao dịch. Bên cạnh đó là khách hàng cũng khó khăn trong việc tiếp cận với nguồn vốn và tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp  thành công cũng rất nhỏ, xuất hiện nhiều hơn tình trạng chào mới cũng như chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ giao dịch thành công là khá ít. 

Tóm lại thì theo ông Nguyễn Văn Đính, cả hai giai đoạn đều có biểu hiện thị trường phát triển nóng và vốn vào bất động sản tăng mạnh, chẳng thể kiểm soát được hoạt động đầu cơ và đầu tư. Điều này cũng đã dẫn đến việc thị trường bất động sản bị đẩy giá và tạo sốt, gây ra hiện tượng bong bóng. 

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm không hợp lý và khó tiêu thụ. Nhà điều hành cũng đã phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để có thể điều chỉnh cũng như ổn định nền kinh tế. Các doanh nghiệp khó có thể huy động vốn. 

Mặc dù vậy thì giai đoạn năm 2008 - 2013 kinh tế cũng có dấu hiệu suy thoái, thị trường không có vướng mắc về mặt pháp luật, cung nhiều - cầu ít và giá phù hợp. Thị trường trầm lắng sâu và kéo dài nhiều năm. 

Còn ở giai đoạn hiện nay thì kinh tế ổn, tuy nhiên vướng mắc về mặt pháp luật lại nhiều hơn, cung ít trong khi đó cầu nhiều và giá bán cao. Trái lại thì thị trường mới xuất hiện hiện tượng trầm lắng.

Chuyên gia nhấn mạnh nhấn mạnh rằng: “Năm 2022, nền kinh tế ổn định và nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản cũng không có dấu hiệu khủng hoảng bởi vì lực cầu rất mạnh cũng như lượng cung yếu tạm thời. Nguồn cung trong tương lai cũng là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh thì mới có thể cung cấp vào thị trường. Ước lượng sẽ đáp ứng đủ nhu cầu thị trường”.