Chuyên gia giải đáp ẩn số trong giá bất động sản Hà Nội

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp, 2023 sẽ là năm có nhiều biến động trên thị trường BĐS nói chung và BĐS Hà Nội nói riêng. Với phân khúc nhà ở, nhìn ở hướng tích cực thì vẫn còn các yếu tố tích cực cho thấy sự phục hồi trở lại sau loạt khó khăn của 2 năm Covid và trước những biến động chung trên thị trường. 

Điểm danh những thông tin tích cực

Về nguồn cung, CBRE cho biết trong năm 2022 ghi nhận khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội. Tổng nguồn cung mở bán mới giảm nhẹ so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ cao hơn số lượng chào bán mới, có 16.600 giao dịch thành công.  

Kể từ năm 2011, đây là lần đầu tiên lượng mở bán mới phân khúc cao cấp vượt qua những phân khúc khác. Theo số liệu này, sức khỏe và nhu cầu của thị trường vẫn ở mức ổn định. 

Tuy số lượng nguồn cung căn hộ không bằng các năm trước, nhưng nếu xét cả số lượng sản phẩm nhà liền thổ, nhà phố thương mại, biệt thự thì tổng sản phẩm khá cao. Nhìn chung, nguồn cung nhà ở chung trên thị trường Hà Nội vẫn khá tốt so với những năm trước đó. 

Về yếu tố quy hoạch hạ tầng Hà Nội, nổi bật là các tuyến đường cao tốc, tuyến vành đai kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh… Đây đều là những lực đẩy hỗ trợ thị trường BĐS. CBRE đánh giá cao yếu tố này, vì hạ tầng sẽ giúp cho các dự án nhà ở quy mô lớn phát triển diện rộng từ trung tâm ra vùng ven Hà Nội. Đây cũng là xu hướng phát triển BĐS trong giai đoạn tới của Thủ đô. 

Về chính sách vĩ mô và tín dụng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quyết định giảm lãi suất và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS. Thị trường có nhiều hy vọng hơn khi các quyết sách sẽ nhanh chóng được triển khai và có hiệu lực. Tới thời điểm này, Chính phủ cũng đã và đang lấy ý kiến dự thảo cho các vấn đề xoay quanh thay đổi về luật, pháp lý. 

Tuy nhiên, Luật sửa đổi sẽ cần thời gian dài để đi đến thống nhất. Khi được triển khai và áp dụng vào thực tế thì sẽ có các tác động làm thay đổi thị trường. 

Chắc chắn không giảm giá quá nhiều

Thống kê quý I/2023, xét riêng từng nhóm dự án khu đô thị, nhất là những khu đô thị có quy mô lớn thì khoảng 8 - 10 dự án trên thị trường có quy mô dưới 20.000 sản phẩm. Đây là con số tích cực của thị trường BĐS Hà Nội trong bối cảnh hiện nay. Số lượng nguồn cung cũng đi đúng theo các dự báo trước đó. 

Xét theo từng khu vực, hạ tầng kết nối giữa bờ Đông và bờ Tây sông Hồng trở thành động lực thúc đẩy nhiều dự án được triển khai tại hai khu vực này. Xét theo giá bán, tới hết quý I/2023, giá nhà tại Hà Nội vẫn đang bình ổn, chưa tăng lên cao, cũng khó giảm theo kỳ vọng. Các nhà đầu tư chưa ổn định được tài chính, chưa có chuyển biến tích cực, còn các chủ đầu tư thì cân nhắc trong việc điều chỉnh giá. 

Theo đó, giá nhà ở trên thị trường sơ cấp Hà Nội dự kiến ổn định trong cả năm 2023, có thể biến động nhẹ vào các quý cuối năm. Đồng thời, giá bán trên thị trường thứ cấp sẽ có sự thay đổi liên quan tới tài chính, nhất là với những người vay vốn tín dụng ngân hàng. 

Trước đó, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường, tới thời điểm này lãi suất cho vay của ngân hàng ở mức cao khiến họ chịu áp lực lớn, buộc phải bán một số khoản đầu tư với giá thấp hơn kỳ vọng. Điều này sẽ thể hiện rõ nhất vào quý cuối năm, tuy nhiên cũng không tạo ra làn sóng bán tháo hay giá giảm mạnh. 

Xu hướng chính là mua nhà ở thực

Khoảng hơn 5 năm trước, các dự án lớn của chủ đầu tư khi ra mắt thị trường phải có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ và được hấp thụ rất tốt/ Tuy nhiên, khoảng 2 năm nay, một số dự án vướng vào vấn đề pháp lý, bị chậm tiến độ khiến cho người mua e ngại xuống tiền. 

Do đó, tới thời điểm này, nhà đầu tư sẽ cân nhắc và tính toán kỹ hơn. Họ ưu tiên lựa chọn các sản phẩm với nhiều tiêu chí. Cụ thể là có pháp lý đầy đủ, có giá bán phù hợp, dự án có phương thức hỗ trợ liên quan tới tài chính như hỗ trợ từ phía ngân hàng… 

Cùng với đó là việc các chủ đầu tư dự án có thêm nhiều chính sách liên quan tới việc thanh toán làm giảm hoặc giãn tiến độ thanh toán sao cho phù hợp với khả năng tiếp cận của khách hàng với sản phẩm một cách dễ dàng hơn. 

Trong năm nay, nhu cầu mua nhà ở thực sẽ là xu hướng chính giữa bối cảnh lãi suất tăng cao, khả năng vay vốn từ ngân hàng vẫn chưa dễ dàng. Đối với những khách hàng có nhu cầu mua ở thực khi họ sẵn tiền mặt thì câu chuyện mua nhà sẽ rất nhanh với nhiều sự lựa chọn như: Mua trên thị trường sơ cấp hoặc mua nhà thứ cấp. 

Trên thị trường thứ cấp hiện tại có giá bán tốt hơn nhiều so với giai đoạn trước đó, pháp lý cũng hoàn thiện và sản phẩm đang có sẵn. Người mua có thể chấp nhận một mức giá cao hơn so với một số dự án đã hoàn thành; Hoặc lựa chọn sản phẩm thứ cấp từ người có nhu cầu bán giá thấp hơn hoặc bằng giá gấp để thu về dòng tiền.

Nhìn chung, nếu người mua ở thực có sẵn tài chính tốt thì việc mua chung cư để ở sẽ khá dễ dàng kể cả ở thời điểm hiện tại hay trong tương lai.