Mô hình bất động sản chia nhỏ: Chưa có hành lang pháp lý để bảo vệ nhà đầu tư

Sau hơn 2 tuần bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) yêu cầu ngừng các hoạt động chia nhỏ bất động sản FNEST để bán cho nhà đầu tư với số vốn từ 10.000 đồng, Công ty Chứng khoán VPS đã không hiển thị, kết nối các thông tin mới của FNEST trên ứng dụng VPS SmartOne.

Đồng thời vẫn sẽ phối hợp cùng FNEST cập nhật thông tin và đề nghị đối tác đảm bảm quyền lợi cho khách hàng, không có bất kỳ ảnh hưởng nào.

Mô hình tiềm năng trên thế giới

Trước đó, Công ty Chứng khoán VPS hợp tác với Công ty CP FNEST triển khai hình thức đầu tư bất động sản chia nhỏ. Với hình thức này, giá trị bất động sản được chia thành các cổ phần đầu tư được gọi là FNEST, mỗi FNEST có mệnh giá sơ cấp là 10.000 đồng.

Ví dụ, 1 bất động sản được định giá 10 tỉ đồng sẽ được chia thành 1 triệu FNEST, nhà đầu tư tham gia mua vào từng phần nhỏ và hưởng lợi từ sự tăng giá trị của bất động sản, hoạt động khai thác, quản lý.

Tuy nhiên, lãnh đạo UBCKNN cho biết, pháp luật chứng khoán hiện chưa có quy định cụ thể nào về phương thức đầu tư bất động sản này nên đã yêu cầu VPS tạm ngừng cung cấp. VPS cũng cho biết, trên thế giới, hình thức đầu tư chưng rất phổ biến như nền tảng Arrived.com của Mỹ, hay Strat, Propetyshare của Ấn Độ; Miuwi, BrickX, Hatch của Newzealand…

Theo VPS, yếu tố tích cực của mô hình này là tạo cơ hội cho khách hàng tiếp cận với nhiều loại hình đầu tư, mở ra cơ hội tiếp cận với đầu tư nói chung, đầu tư có yếu tố bất động sản nói riêng, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư cá nhân.

VPS kiến nghị, nếu phát triển được hình thức mua chung bất động sản này sẽ là cơ hội thúc đẩy phát triển cho nền kinh tế, mang lại lợi ích cho nhà đầu tư. Do vậy, các cơ quan quản lý nên xem xét, thúc đẩy mô hình này để tạo động lực đổi mới sáng tạo cho nền kinh tế nói chung và tạo điều kiện để các doanh nghiệp bắt kịp xu hướng chung của thế giới.

Phân tích kỹ hơn về hình thức đầu tư này, một chuyên gia cho biết, để triển khai hình thức kinh doanh này, các công ty nền tảng sẽ mua 1 tài sản bất động sản lớn như 1 căn nhà, tòa nhà hoặc dự án phát triển. Sau đó mới chia thành các phần nhỏ hơn như cổ phần, đơn vị đầu tư, mỗi đơn vị đầu tư đại diện cho số phần trăm sở hữu của tài sản đó.

Vị chuyên gia cho rằng, về bản chất, mô hình đầu tư này là một phương thức huy động vốn hiệu quả từ các nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản và nền kinh tế gặp khó khăn như hiện nay. Tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường bất động sản, vốn chỉ dành cho người có tiềm lực kinh tế lớn.

Nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro tại Việt Nam

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định, trong bối cảnh thị trường đang “khát vốn” như hiện nay đây là hình thức đầy triển vọng để thay thế các kênh huy động vốn khác.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, ưu điểm thì đã rõ ràng nhưng bài toán đặt ra làm sao hoàn thiện các cơ sở pháp lý, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Trên thực tế việc sở hữu chung 1 bất động sản luôn có những rủi ro tiềm tàng.

Một số chuyên gia khác cũng cho rằng, rủi ro lớn nhất của hình thức đầu tư này sẽ thuộc về khách hàng bởi chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Người mua không có quyền xây dựng, sử dụng hay chuyển nhượng, thậm chí không có chứng thực sở hữu thì nhà đầu tư chỉ sở hữu ảo trên ứng dụng.

Trước đó, ông Bùi Hoàng Hải – Phó Chủ tịch UBCKNN cũng cho biết, ở nước ngoài có quy định kiểm soát, hạn chế rủi ro đối với mô hình trên, nhưng Việt Nam chưa có quy định, nên tham gia đầu tư chứng chỉ này, chúng tôi xác định tương đối rủi ro.

Bởi Luật chứng khoán chưa xác định đây là một loại chứng khoán nên chưa thể công nhận là 1 mảng dịch vụ của các công ty chứng khoán. Các công ty chứng khoán chỉ được cung cấp dịch vụ nằm trong ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh được cấp phép, giám sát, nếu không sẽ phải dừng lại.

Trong khi đó, để mô hình này phát triển đúng và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia cần sự công nhận và bảo vệ của pháp luật, độ mạnh về công nghệ, dữ liệu và hệ thống chấm điểm tín nhiệm uy tín…Những điều này ở Việt Nam đều chưa đáp ứng được nên sẽ tiềm ẩn rủi ro khi đầu tư.