Bất động sản Trung Quốc khởi sắc dù 'thời hoàng kim' đã xa

Theo Doanh Nghiệp Niêm Yết, một số nhà quan sát nhận thấy dường như vận may đang dần trở lại với thị trường bất động sản đầy khó khăn của Trung Quốc.

Nhà đầu tư đang dần cải thiện niềm tin của họ vào lĩnh vực này, khi khối lượng giao dịch và giá trái phiếu đã tăng trở lại trong những tuần gần đây. Chính quyền Bắc Kinh hiện đang hứa hẹn sẽ hỗ trợ thêm và nới lỏng một số chính sách bất động sản.

Mặc dù vậy, giới phân tích cho rằng đà tăng trưởng thần tốc đã là quá khứ. Sau loạt những biến động khó lường trong gần hai năm qua, thị trường địa ốc Trung Quốc có thể sẽ biến đổi hẳn.

Thời kỳ khởi sắc

Hồi đầu tháng 4, trong một báo cáo của S&P Global Ratings cho biết cuộc trấn áp thịt rường nhà ở của Trung Quốc đã chạm đáy, nhưng sẽ mất vài quý để các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nghành cảm nhận được tác động của việc nới lỏng quy định.

S&P Global nhấn mạnh rằng: "Khi thị trường bất động sản Trung Quốc được vực dậy sau đợt điều chỉnh này, nó có thể sẽ biến đổi mãi mãi, chúng tôi dự đoán số lượng doanh nghiệp tận dụng chiến lược đòn bẩy cao sẽ giảm bớt đi".

CNBC ghi nhận rằng một số báo cáo gần đây cho thấy một số thành phố và ngân hàng đã sẵn sàng hỗ trợ nghành bất động sản trở lại, sau khi doanh số bán nhà lao dốc trong vài tháng qua.

Do nhu cầu của thị trường suy yếu, nhiều ngân hàng tại hơn 100 thành phố tại Trung Quốc đã hạ lãi suất thế chấp trung bình từ 20 đến 60 điểm cơ bản, ông Zou Lan - Giám đốc bộ phận thị trường tài chính của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) chia sẻ với phóng viên.

Ông Zou cũng lưu ý rằng đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tới thu nhập và khả năng thanh toán đúng hạn các khoản vay thế chấp của một số người dân.

Nhà kinh tế cấp cao tại ngân hàng Natixis - Gary Ng. nhận định rằng: "Lập trường của chính phủ là cố gắng ngăn chặn thiệt hại lan rộng từ lĩnh vực bất động sản sang nền kinh tế thực. Các biện pháp chính sách của Bắc Kinh có thể đã siết quá chặt, bây giờ chúng ta thấy chính phủ đã bắt đầu điều chỉnh dần, về cơ bản, khó khăn đã dần qua đối với các nhà phát triển địa ốc chấp nhận tuân thủ quy định của Bắc Kinh.

Trước đó các vấn đề của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đang dần trở nên nhức nhối sau khi các nhà chức trách vạch ra hệ thống "ba lằn ranh đỏ" vào tháng 8/2020 nhằm kiểm soát những cồn ty từng có nhiều năm tăng trưởng mạnh nhờ đòn bẩy và vay nợ.

Lúc bấy giờ, Evergrande - tập đoàn địa ốc nặng nợ nhất thế giới, lần đầu tiên rơi vào tình trạng vỡ nợ vào cuối năm ngoái, khi cuộc khủng hoảng dần lộ ra, các công ty khác cũng đã bắt đầu có dấu hiệu căng thẳng, một số không thể thanh toán lãi trái phiếu trong khi số khác đã vỡ nợ hoàn toàn.

Trái phiếu bất động sản khởi sắc

Hoạt động phát hành trái phiếu trên thị trường thái phiếu có lợi suất cao của châu Á củ yếu do những công ty bất động sản Trung Quốc kiểm soát đã lao dốc trong quý I năm nay.

Thị trường châu Á chỉ phát hành khoảng 4,4 tỷ USD trái phiếu, thấp hơn 85% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu từ nền tảng Dealogic.

Dealogic cho biết rằng: "Đây là hệ quả của việc các công ty địa ốc Trung Quốc bị tách ra khỏi thị trường trái phiếu, trong bối cảnh ngày càng có nhiều nhà phát hành trong lĩnh vực này gặp khó khăn".

Tuy vậy, tâm lý tích cực đã quay trở lại vào giữa tháng 3, sau khi chính phủ Trung Quốc phát tín hiệu hỗ trợ doanh nghiệp trong nước cũng như nỗ lực hướng tới sự ổn định trong nghành bất động sản hiện đang chật vật của nước này.

Dữ liệu từ nền tảng thu nhập cố định MarketAxess cho thấy vào giữa tháng 3, khối lượng giao dịch trái phiếu bất động sản đã tăng lên gần 700 triệu USD, cao hơn gần 20% so với con số 583 triệu USD vào thời điểm đầu tháng. Tới cuối tháng 3, khối lượng còn bật cao hơn, vượt mốc 700 triệu USD trước khi giảm nhẹ trở lại vào tháng 4.

Giá trái phiếu hiện cũng đi lên tương ứng, chỉ số trái phiếu doanh nghiệp lợi suất cao bằng đồng USD tại châu Á của Ice Bofa đã tăng hơn 15% trong khoảng thời gian từ giữa tháng 3 đến đầu tháng 4.

Theo Nomura, hiện tại, ba tỉnh tại Trung Quốc cũng đã nới lỏng chính sách, bao gồm việc loại bỏ các hạn chế mua nhà đối với những người không có hộ khẩu thường thú tại địa phương. Điều đó sẽ giúp cải thiện tâm lý nhà đầu tư trong ngắn hạn.

Giám đốc của Natixis cho biết hiện nay nhiều nhà phát triển bất động sản lớn, đặc biệt là các công ty thuộc sở hữu nhà nước đã có thể mua đất hoặc địa ốc khác với giá rẻ hơn.

Theo phân tích của Natixis cho thấy có tới 7 trên 10 thương vụ mua đất từ đầu năm tới nay là của các doanh nghiệp nhà nước. Nhưng đây lại là dấu hiệu cho thấy lĩnh vực tư nhân hiện vẫn còn trục trặc.

Cơ hội cho nhiều công ty bất động sản

Theo nhiều nhà phân tích, mặc tâm lý có phần lạc quan tại Trung Quốc, tình hình tương lai đối với nhiều công ty bất động sản có thể sẽ còn tồi tệ hơn nữa.

Theo S&P Global cho rằng tới nay, việc nới lỏng chính sách chỉ áp dụng cho phía cầu chứ không cho phía cung.

S&P Global giải thích: "Nguồn cung có thể bị hạn chế ngay cả khi tâm lý người mua nhà khởi sắc, vì nguồn tiền của doanh nghiệp đang ưu tiên để có thể hoàn thiện các căn nhà đã rao bán trước đó cũng như để trả nợ".

Cơ quan xếp hạng này ước tính có khoảng 20 nhà phát triển địa ốc hiện đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản và 4% khác có thể gặp rủi ro do mô hình liên doanh.

Trong đầu năm nay, khá nhiều công ty bất động sản đã thông báo rằng họ không thể công bố kết quả tài chính đúng hạn.