Cần có chế tài ngăn chặn tình trạng “cò đất”, “cá mập” lợi dụng đấu giá để thổi giá bất động sản

Sau đấu giá, giá đất tăng chóng mặt

Vào tháng 10/2021, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 25 lô đất tại khu X4, Mai Dịch, diện tích từ 38,1 - 84,8m2; giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2.

Theo đó, tổng giá khởi điểm của mỗi lô đất từ 4,1 đến 9,2 tỷ đồng. Phiên đấu giá đã khiến không ít người ngã ngửa bởi mức giá trúng cao gấp 2 - 2,6 lần so với mức giá khởi điểm. Và giá trúng thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2 còn giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2. 

Đặc biệt, hết thời gian 90 ngày đóng tiền, 4 lô đất trúng đấu giá gần 400 triệu đồng/m2 đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại dư âm của cuộc đấu gia vẫn chưa dứt. Có thể thấy, từ bà bán trà đá đến ông xe ôm, đâu đâu cũng kháo nhau chuyện giá đất tăng đến 400 triệu đồng/m2. Họ đã tự định giá nhà mình với mức giá từ 300 - 400 triệu đồng và chưa tính đến khoản tiền xây dựng. 

Khi khảo sát quanh khu vực, ngôi nhà 3 tầng mặt đường Mai Dịch hơn 60m2 cũng được chào bán đến 300 triệu đồng/m2. Hay như ngôi nhà cấp 4 tại khu Văn Công, Mai Dịch hơn 100m2 trước đó cũng được chào bán 180 triệu đồng giờ đã tăng lên 230 triệu đồng/m2. Theo khảo sát, giá rao bán đất Mai Dịch cũng tăng trừ 1,7% đến 32% từ thời điểm diễn ra phiên giá đất kỷ lục đó đến nay. Dù không xảy ra tình trạng bỏ cọc như Mai Dịch, tuy nhiên giá đất những vùng ngoại thành như huyện Ba Vì, Thanh Oai, Quốc Oai, Mê Linh cũng tăng chóng mặt từ sau các phiên đấu giá. 

Điển hình như khoảng 2 năm về trước, giá đất ở xung quanh thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì chỉ loanh quanh trên dưới 5 triệu đồng (không tính đến những vị trí cá biệt, chợ, ven quốc lộ,...). Thế nhưng trong thời gian năm trở lại đây, giá đất ở trên địa bàn này tăng nóng sau mỗi kỳ đấu giá. Cũng tương tự, ghi nhận thị trường trong thời gian 6 - 9 tháng qua, nhiều vị trí tại TP. Hồ Chí Minh giá đất đã tăng lên gấp đôi. Ví dụ như căn nhà phố ở khu vực Thủ Thiêm có giá là 90 triệu đồng thì nay đã tăng lên 180 triệu đồng. Hơn thế, một lô đất nền ở Củ Chi có giá là 800 triệu đồng thì nay đã sang tay F1, F2 lên hơn 2 tỷ đồng. Tình trạng này đã diễn ra ngay sau vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm. Không riêng gì Thủ Thiêm, tình trạng bỏ cọc trúng giá đất gần đây đã diễn ra rầm rộ, đẩy giá của bất động sản lên một mặt bằng mới gây giá ảo và xáo trộn môi trường đầu tư. 

Tình trạng bỏ cọc tác động trực tiếp đến tâm lý những người có nhu cầu ở thực, chưa có chế tài cụ thể

Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - Ông Nguyễn Thế Điệp lý giải về hiện tượng này rằng, nhiều đối tượng lợi dụng đấu giá để nâng giá và tạo mặt bằng mới. Những đối tượng này mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá sau đó sẽ làm thủ tục đăng ký đấu giá. Khi đấu giá thì sẽ bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời từ những khu đất đã mua và sau đó sẽ sẵn sàng bỏ cọc. Điều này cũng lý giải cho hiện tượng khi thị trường trầm lắng, các phiên đấu giá đất càng đông và các lô đất trúng càng ngày giá càng cao. Điều này cũng đã tác động rất lớn đến tâm lý của người dân có nhu cầu ở thực. 

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết, vài tháng qua hiện tượng sốt ảo giá đất cùng hoạt động đầu cơ đã có dấu hiệu quay trở lại. Nguy hiểm nhất chính là hành vi làm giá, thao túng thị trường của những cá nhân, doanh nghiệp có tiềm lực. Ông Châu cũng cho rằng nên đánh thuế chuyển nhượng cao nếu như nhà đầu tư mua đi bán lại. Đồng thời Nhà nước cũng cần đánh thuế những người sở hữu nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu như không đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, cần thiết thì có cơ chế xử lý nghiêm các tổ chức có dấu hiệu tiếp tay, các đầu nậu, cò đất tung tin đồn nhằm trục lợi. 

Ông Châu nhấn mạnh: "Để hạn chế và ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo thì chính quyền cần phải minh bạch, công khai thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để tránh trường hợp ém nhẹm thông tin rồi đưa không đúng lúc từ đó tạo cơ hội cho đối tượng đầu cơ trục lợi thông tin, kiểu như xem thông tin quy hoạch là thông tin ngầm". 

Cùng quan điểm trên, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho rằng giá đất tăng như hiện nay là thiếu cơ sở, giá ảo. Bởi vì giá đất tăng tỷ lệ thuận với đầu tư cơ sở hạ tầng. Đồng nghĩa khi đầu tư 1 thì giá đất tăng 1, nhưng đầu tư 1 mà giá tăng 3 đến 5 lần thì rõ ràng là giá ảo. 

Ngoài những chiêu trò thổi giá trong đấu giá đất, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam còn cho rằng giá đất tăng như hiện nay là do có sự tiếp tay của việc thổi giá kiếm lời của môi giới. Chính vì thế các nhà làm luật cần nghiên cứu kỹ để có phương án hạn chế hành vi lũng đoạn thị trường bất động sản và ngăn ngừa hành vi thao túng giá đất đai.