Một thửa đất có được chuyển nhượng cho nhiều người không?

Hỏi: 

“Gia đình chị H nợ nhà tôi một khoản tiền và không có khả năng chi trả, nên đã chuyển nhượng cho gia đình tôi mảnh đất do vợ chồng chị H đứng tên. Giấy tờ chuyển nhượng gồm có một bản ghi tay và sổ đỏ. Sau khi được chuyển nhượng, gia đình tôi đã đi công chứng giấy tờ tại văn phòng công chứng mà không thông qua UBND xã vào ngày 15/10/2018. 

Nhưng đến ngày 25/10/2018 gia đình tôi có mang giấy chuyển nhượng và sổ đỏ của chị H đi sang tên thì UBND xã lại thông báo là gia đình chị H đã bán lô đất đó vào ngày 25/09/2018 và đã có đóng dấu chứng thực của UBND. Hiện tại gia đình tôi vẫn đang giữ một sổ đỏ đứng tên gia đình chị H cùng một giấy chuyển nhượng. 

Theo gia đình tôi được biết thì người được gia đình chị H bán cũng đang giữ một bản giấy chuyển nhượng tương đương gia đình tôi cùng một sổ đỏ photo công chứng. Vậy tôi muốn hỏi, nếu xảy ra tranh chấp thì quyền sử dụng đất sẽ thuộc về ai và gia đình tôi có còn quyền lợi gì ở mảnh đất đó không ạ?” (Bạn Nguyễn Thị Nguyệt - Nam Định).

Trả lời:

Liên quan đến câu hỏi của chị Nguyệt, Luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh xin tư vấn như sau: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013: 

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị H và người được chị H chuyển nhượng đất trước (sau đây gọi là A) phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực.

Khoản 1 Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2025 quy định: “1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực sau khi các bên thỏa thuận; Trong trường hợp không thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực hợp đồng".  

Theo thông tin của chị Nguyệt, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và vợ chồng chị H đã được công chứng vào ngày 15/10/2018. Còn hợp đồng chuyển nhượng giữa chị H và A được chứng thực vào ngày 25/09/2018.

Vì hợp đồng chuyển nhượng giữa chị H và A đã có hiệu lực từ ngày 25/09/2018 nên hợp đồng chuyển nhượng giữa chị H và chị Nguyệt sẽ vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015.

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình”.

Vậy, A có quyền làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng giữa chị Nguyệt và chị H là vô hiệu. Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Với trường hợp của chị Nguyệt, do giao dịch chuyển nhượng của chị vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận. Vì thế, chị Nguyệt có quyền yêu cầu chị H tiếp tục trả số tiền đã nợ ban đầu. Hoặc có thể làm đơn khởi kiện đến gửi Tòa án nhân dân quận/huyện nơi chủ đất cư trú để giải quyết vấn đề trên.