Thị trường khó chồng khó, doanh nghiệp BĐS cần tái cơ cấu để "tự cứu" lấy mình

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), các doanh nghiệp hiện nay gặp vướng mắc lớn nhất là về pháp lý, chiếm tới 70%. Ngoài ra, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ... cũng làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản hay nhà ở thương mại,...

Gần đây, báo cáo từ Bộ Xây dựng đã chỉ ra: Tỷ giá ngoại tệ. giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng đều tăng... kéo theo chi phí của doanh nghiệp tăng theo. Bên cạnh đó, việc kiểm soát chặt thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu cũng khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp trở nên hạn chế khi triển khai dự án. Chính vì thế, có ý kiến cho rằng, những nguyên nhân này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Nhìn nhận thẳng thắn, ông Nguyễn Thanh Nghị cho biết, thị trường bất động sản biến động do chịu tác động của tình hình kinh tế vĩ mô, các kênh đầu tư khác không ổn định so với kênh bất động sản, nguồn cung các loại bất động quá thiếu hoặc quá thừa so với nhu cầu, chính sách tín dụng cho bất động sản bị hạ thấp hoặc thắt chặt, thiếu sự can thiệp kịp thời đối với thị trường bất động sản...

Theo đó, bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị dự báo, thị trường trong thời gian tới sẽ tiếp tục gặp khó, nguồn cung vẫn hạn chế, cơ cấu sản phẩm tuy có cải thiện nhưng vẫn chưa phù hợp trong khi nhu cầu của người dân đối với nhà ở, phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình, nhà ở xã hội và công nhân còn rất lớn.

Thời gian qua, thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn liên quan tới câu chuyện nguồn vốn và thanh khoản. Nhưng ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết, trong quá khứ, thị trường bất động sản từng gặp khủng hoảng, những chủ đầu tư lớn đến nay đều đã vượt qua và phát triển mạnh mẽ sau giai đoạn thanh lọc.

Thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp đã thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường cũng như tập trung vào những sản phẩm có giá trị trung bình phục vụ nhu cầu thực. Cùng với đó, họ chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng liên tục mở rộng quỹ đất. Đây là các biện pháp mà các doanh nghiệp, đặc biệt là các chủ đầu tư lớn có thể áp dụng trong giai đoạn này.

Ông Khôi cho rằng, thực tế một số chủ đầu tư hiện nay đã và đang tiếp tục đa dạng hóa nguồn vốn ngoài tín dụng và trái phiếu. Trong đó có việc huy động từ khách hàng bằng những chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh. Nhiều doanh nghiệp hiện áp dụng mức chiết khấu lên đến 40 - 50% giá trị sản phẩm. Ngoài ra, có những chủ đầu tư lựa chọn hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế hay chia nhỏ bất động sản để bán...

Đối với các doanh nghiệp môi giới, ông Khôi cho rằng, phải tái cơ cấu lại mô hình hoạt động, cắt giảm bớt nhân sự, tạm thời "ngủ đông" chờ thị trường hồi phục. Đặc biệt những doanh nghiệp này đang gặp nhiều khó khăn về tài chính.

Với các nhà đầu tư cá nhân, đã xuất hiện tình trạng rao bán "hàng ngộp" từ nhóm đầu cơ, lướt sóng. Bên cạnh đó có những khách hàng có tâm lý thận trọng và bắt đầu tìm kiếm cơ hội "săn hàng" với giá tốt.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng chỉ ra một số điểm sáng của thị trường như là khi giá bất động sản được đưa về giá trị hợp lý hơn, những người mua nhà đang tính toán đến việc xuống tiền. Một số khảo sát của viện nghiên cứu RERI và phía đối tác cho thấy, có 24% khách hàng, đặc biệt là khách có nhu cầu thực muốn mua nhà ngay lập tức, 15% cho biết sẽ mua trong vòng 3 - 6 tháng tới, 39% sẽ mua trong tháng 6 và 22% sẽ mua nhà sau ít nhất là 1 năm.

Sự suy thoái của bất động sản cũng là một cách thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn

Dự báo thị trường trong thời gian tới, ông Khôi cho rằng, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh nền kinh tế, địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục neo cao, chích dịch xử lý sai phạm tăng cường khiến một số doanh nghiệp rời bỏ thị trường. Việc siết quản lý bất động sản dẫn đến nguồn cung thiết hụt tại những thị trường lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, kéo theo giá bất động sản tại những khu vực này khó có thể giảm. Trong khi đó, nhiều khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt, lãi suất tăng, room tín dụng hạn chế,...

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cần tái cấu trúc hoạt động doanh nghiệp. Nếu vay thêm vốn ngân hàng hay phát hành trái phiếu mà vẫn không bán được hàng thì tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính cũng lớn hơn nhiều.

Ông Hiển cho rằng, các doanh nghiệp vần chọn tái cấu trúc bằng cách "hy sinh" dự án hay lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm khoản nợ vay, chỉ nên tập trung vào một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.

Cùng với đó, Nhà nước cũng cần "cân nhắc" việc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn cho vay nhất định hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hay nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ vừa tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự lựa chọn căn nhà phù hợp với mình.

Trước mắt, nguồn vốn này chỉ tập trung tại những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền tiếp tục chảy vào đầu cơ, lướt sóng.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, dòng vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, qua đó thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng với giá trị thật vốn có.